第1篇：商业街营销策划方案

商业街营销策划方案(例)

目 录

一、对本项目规划策划的解读

二、芸溪小区总体营销策划思路

第一部分 总体策划理念

第二部分 本项目总体开发策略

第三部分 本项目建筑形态策略

第四部分 本项目分阶段营销战略

第五部分 本项目销控价格策略

第六部分 本项目分期销售方法

第七部分 策划配合销售分期的工作计划

第八部分 本专案小组导入usp阶段策略

第九部分 促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分 不同开发时期不同的诉求倾向

第十一部分 不同时期不同的*策略

第十二部分 本项目广告创新企划思路

第十三部分 公园式物业管理与小区三大主题配套

结语

二、商业街的营销策划方案

三、收费标准

四、项目策划运作经理和班子配备

五、成功的房地产策划运作*盘案例

一、 对本项目规划策划的解读

1、[新市镇主义"的规划模式

本项目完整、圆满地运用了[新市镇主义"的规划模式。

新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在<大西洋月刊>、<旅游与休闲>等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著-<新市镇主义the new urbanism>的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点:

(1) 自然:如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然*的资源。

(2) 中心:新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的

社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。

(3)交通:强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味*和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用[尽端路"(cul-de-sacs )的方式，减少交通流量和噪声干扰。

(4)风格:新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、**、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。

2、[人*化空间、亲水*社区、最优化房型"的现代都市的田园生活概念。

(1)人文理念:充分体现[以人为本"的设计思想，在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特*的社区人居环境，体现小区对[人"的关怀。

(2)生态理念:从社区的角度来讲，要建立起完整的自然生态体系，并与周边生态紧密联系，充分保护和利用社区绿地与水环境空间，形成*共生的生态环境。依托于社区独一无二的区位优势，充分利用芸溪(西溪)溪流的变化，将水体引入小区，配合贯穿整个小区的由南向北的景观大道和集中绿化带为主要的骨架，结合各具特*的组团绿化，形成社区整体的水体与绿化交织的生态网络。

(3)均质空间和均好景观:社区的均质空间和均好景观体现了个个平等的原则，符合*共生的可持续发展理念，均好的环境景观也有助于楼盘的整体营销。

(4)空间的场所化和空间的戏剧化:[以人为本"的设计原则倡导空间的人*化，社区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导，力求营造一个舒适、安全、亲切，宜于交流的公共场所，而场所中所有的设施、小品、绿化都围绕着空间的主题来精心规划，营造具有戏剧*的场景，增添了浏览中的愉悦感，为社区居民提供了一个具有启发*的休息与活动的空间系列。

(5)现代都市的田园生活概念:现代小区的居民要求即能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。都市生活在现代*方面是格外突出的，高效、便捷、简约是当前*流行的

设计风格，另一方面人们也更加珍视自然风貌的田园景观，渴望更多地接触自然，放松身心，享受生活。

二、芸溪小区总体营销策划思路

第一部分 总体策划理念

本项目毋庸置疑是一个大盘。涉及到大盘开发时，需要一个理念创新，资源创新的总普。本世纪前二十年，全民最大的话题就是小康。我们站在世人的肩膀上，迎合时代的呼唤，走在厦门住宅产业的前列，大声地呼喊:

芸溪居住公园-- 一个超级完全小康山水社区即将启动，她将创厦门第一完全小康生活环境!

大盘开发，时间跨度长。本项目这样的大项目，一、忌就是没有引导市场的题材，二、忌在首期开发时绝招出尽，使后期开发无题材可做。这将把成败压力完全放到后几期的工作上，给项目带来巨大的不确定因素。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准备一个又一个的题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续*高度关注。

大盘开发就像交响乐一样，由一个可持续*的主题概念作为总谱，不同时期开的不同组团的特*和不同时期针对不同目标客户群所构

成的不同推广方式、诉求点构成了各自的乐章。项目的开发和营销始终有着精*的题材，在同构竞争达到白热化的市场上脱颖而出，成为市场领先者。同时，综合控制开发和营销节奏，就像交响乐的指挥一样。只有这样，总谱和乐章才能得到完美的演绎。

本项目通过规划和策划产生的不同组团像乐章一样丝丝入扣，一环又一环、一波又一波。从某种方面来说，它是最科学的开发和营销方略。 芸溪小区精心打造三*三化；

唯一*:领先同安市场，人无我有

**:演绎*流行的[新市镇主义

尊贵*:同安最好的高尚生活区

全景化:大景+小景+房景

小康化:倡导同安第一小康环境

智能化:建设成为现代化智能小区

第二部分 本项目总体开发策略

1、 挑战市场巅峰第一步--引进名校

名校，是青蛙真的可以变为青蛙王子的魔杖，是消除距离障碍的强大引力、是忽略物质要求的精神食粮。

第一实验小学，同安人心目中的[小清华"，从开发商手中接过这把[魔杖"，营销策划小组有能力让它指点同安房地产的[*山"。

(1) 独树一帜的社区定位--同安最大的人文教育山水社

区 与目前厦门市面上产生的概念完全不同，我们超出了对生活空间或生活方式的渲染，直接上升到居住的最高境界。

(2) 持续发展的提前考量--配套配合策略

作为社区发展的物质条件，芸溪小区的配套设施先行开发的难度较大。然而，从社区发展的角度，一定的人口和构成必然要求一定的配套，这样才能保*基本的生活需求，避免社区吸引力的下降。因此结合[同安最大的人文教育山水社区"的定位，我们将做到配套提前考量--

2003年:小学，*公园，步行街南端，南入口广场，主要道路开工。

2004:步行街北端(水街)、泛*、商业配套、生态公园的绿化、泛体育场、银行、邮局等生活配套开工。

(3) 自觉的社区发展--制定社区终极目标

学校是大社区的第一景观，学子们是本大社区的第一景观，学校的活

动是整个社区的典礼，年青的活力，非工业区的街区环境，回归树香与回味书香、山水共鸣??这种独特的学校与城镇融合的环境、气质，远离现代工业社会的环境，使得学校更广阔，书香更醇厚，大社区更富于一种宁静致远、丽质天生的魅力。

背负大手笔的社区和学区规模，整合大环境，我们开始昂然前行，并将社区终极目标测定为:

创厦门第一生活环境!

(因为深知开发商的总体开发策略，作为营销策划人，我们更懂得发扬光大，乃至震撼整个楼市!)

第三部分 本项目建筑形态策略

在建筑形态上，住宅造型强调其现代感兼顾地方特*，不同组团以外立面颜*区分，各*石材与砖饰面结合，大面积玻璃窗，有部分凸窗和八角窗，突出传统特*并兼顾现代时尚。建筑物的设计强调自然形态和大尺度，水景绿化园林空间中细腻的手法和小巧的尺度，丰富设计的层次，并把建筑物结合为有机的整体。

住宅造型生动细腻，富于现代田园情调，且寓浓浓的人情味于其中，同时结合地方特*与周边环境相协调，实现了花园或家园的居住理

想，精*园林设计，精心的景象安排，使得每一扇窗户都成为一个景框，风景融入生活，就在你的举手投足之间。

第四部分 本项目分阶段营销战略

本项目可分三期八个组团开发及营销。第一期为迅速集聚人气，部分须走价格竞争路线。第二期顺应市场整体发展，强调整体社区及区域环境，打的是环境牌，第三期在项目知名度和社区环境逐渐成熟以后，不断丰富品牌内涵，挖掘项目含金量，打的是品牌战役。

相对而言，第一轮的战略主题为:教育。第二轮的主题为:山水。第三轮的主题为:完全小康生活大社区。

第五部分 本项目销控价格策略

第一期:中高环境卖中等价格(预售许可*之前及正式入市时)--迅速塑造人气。

第二期:较高环境卖中高价格(2004年下半年)

第三期:最高环境卖同安最高价格(2005年全年)

备注:售价低开高走，随建设进度进行合理调整。

第六部分 本项目分期销售方法

将芸溪小区划分为8个不同档次的组团，并分3期以上推出，以便营造热销场景，激发客户的购买欲望。在首期推盘时推出总价中等的中偏低产品，理由有二点:

1、 首推高档产品会给客户产生本项目价格过高的错觉，并产生价格抗*，容易失去后期提价空间。

2、 首推低端产品，容易损害项目整体形象，并对项目未来推出的高价高档产品失去认同感。

第七部分 策划配合销售分期的工作计划:

第一阶段:销售准备期(2003年7月18日~2003年9月30日)

第二阶段:开盘及强销期(2003年10月1日~2004年2月)

第三阶段:持续期(2004年2月~2004年4月30日)

第四阶段:再强销期(2004年5月~2004年10月)

第五阶段:持续期及收尾期(2004年10月-)

第一阶段:

销售准备期(2003年7月28日~2003年9月30日)

本阶段的主要工作内容是为保*按计划开盘销售而进行的各项准备

工作，时间为2个月，主要包括:

1。 设计方面:户型、规划、设备、装修、*、工程进度；

2。 现场准备方面:接待中心、样板间、工地包装、宣传展板；

3。 广告推广方面:项目整体思路、广告计划、媒体组合、媒体计划、媒体预算；

4。 销售工具方面:模型、楼书、dm、展板、围墙、广告牌、广告旗；

5。 人员准备方面:人员招聘、人员培训、指导人员到位等；

6。 销售方式方面:销售资料、楼层销控、价格制定；

7。 其它。

第二阶段:

开盘及强销期(2003年10月1日~2004年2月)

本阶段是综合介绍产品内容，树立项目形象并全力销售、大力促进成交的关键阶段，计划为期4个半月，可根据实际销售情况进行时间调整。

前提:1。*件齐备

2。销售资料到位

3。接待中心及样板间完成

4。人员培训完毕

5。其他

工作内容:

开盘期工作内容:

1。 开盘前项目及发展商形象宣传

2。 展销会前期准备

3。 接待来电、来访客户

4。 媒体反馈统计

5。 修正广告及媒体方案

6。 客户调查分析

强销期工作内容:

1。 接待来电、来访客户

2。 客户追踪

3。 成交签约

4。 全方位广告支持

5。 客户调查分析(成交、未成交)

6。 广告、媒体修正

7。 促销活动的组织

8。 业务人员再培训

9。 每日业务人员工作总结及例会

第三阶段:

持续期(2004年2月~2004年4月30日)

由于厦门房地产销售市场受季节因素影响，每年春季为销售的一个淡季时期，故本阶段将前期的工作进行总结及修正。

主要工作有以下几方面:

1。 追踪客户全面成交

2。 减少广告发布量，加强针对*宣传

3。 工程进度形象包装

4。 配合其他销售方式(促销活动、外企业宣传、派发、邮寄)

第四阶段:

再强销期(2004年5月~2004年10月)

此阶段是经过对前一阶段的总结修正后开始的又一轮强销阶段，是时夏季又是房地产市场销售的黄金季节，本阶段无论是从工程进度方面，还是项目整体形象及购房客户的心理方面，都会促进项目的销售，主要工作有以下几方面:

1。 工程整体形象包装

2。 参加秋季房展会

3。 媒体方告宣传

4。 接待来电、来访客户

5。 成交签约

6。 督促按揭及交款

7。 促销活动

8。 客户情况调查分析

9。 媒体情况调查分析及修正

10。 销售总结及销售策略的随时检讨

第五阶段:

持续期及收尾期(2004年10月)

本阶段是在淡季的再次努力，同样对整个销售阶段的业绩起着关键作用。主要工作内容:

1。 接待来电、来访客户

2。 全力追踪积累客户

3。 有针对*的组织客户联谊会及产品的说明会

4。 工地形象包装

第八部分 本专案小组导入usp阶段策略

[我楼上的一厅一房，厨厕皆全，干净明亮，在卧房，推开窗，可以看到泰晤士河最美的一段，欲租请致电1234567"这个广告由于自觉地运用了[usp(独特销售主张)"的理论，很快就以当时最好的价格租了出去。

usp广告策略包括了两个最基本的内容:

1、 每一个广告都要向消费者传递一个清晰的消费利益主张；

2、 每个主张都必须是独特点，其他品牌无法提供或还没有使用过。 usp使无数产品从平庸走向辉煌，对整个广告界、营销界和企业界产生了无比巨大的推动作用。

房地产项目在运用usp时，对其所提出的销售主张，要从房地产项目的整体去分析、挖掘和提升，最终找出项目本身[最美的一段"。 让我们一起来看一看一些著名房地产项目的usp

碧桂园:给你一个五星级的家

祈福新村:精英卫星城

光大花园:大榕树下，健康人家

星河湾:一个心情盛开的地方

世贸商城:把中山路搬进来(本专案策划总监林懋予先生，1998年策划的房地产作品，现已列入深圳大学工商管理学院mba房地产营销

教材)

ups不是一句简单的广告口号，而是一项有具体内容，有实质含义的销售主张。房地产项目从规划设计，建筑施工到营销推广，在各个环节，各个阶段，发展商都要围绕usp进行硬件配套建设。如果没有相应的硬件支持，即使其主张很有独特*，usp也只会变成一句空洞的广告口号，无法达到提升产品[销售力"的目的，从而不能成为usp。 房地产usp给产品一个独特的销售说辞，向消费者提出购买理由，强势品牌是促成购买的催化剂，是市场竞争致胜的关键手段，usp和品牌的运用都要考虑长远目标，最忌急功近利。实际上，usp的有效运用能促进品牌的成长壮大，品牌的成长也强化了usp。

大盘房地产是一个周期*很长的产品，在开发和经营的过程中除了一个终极usp外，还要有阶段*的usp如世贸商城的阶段usp: △ 把中山路搬进来

△ 中山路搬进来了

△ 空调中山路

同样，根据芸溪小区三个阶段的开发策略，我们也会策划出芸溪小区三个阶段的usp策略。

第九部分 促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略

1、社区活动、广告与销售的三位一体新模式

根据当地媒体传播率较低的情况，我们认为:市场对项目的关注度和人气聚集，必须通过开展参与*强的互动或活动，结合项目卖点对有效目标消费群进行渗透，才能从根本上解决注目率与单纯硬*广告所面临的有效传播的难题，实现了社区活动、广告与销售一体化。

2、活动拓展宣传渠道

针对周边众多的知名企业(如:金日集团等)白领阶层开展主题社区活动，进行针对*的定向宣传，社区活动的主题，以当地白领的生活形态为切入点，依托本项目泛*、泛体育场、泛博物管为活动基地，以会员俱乐部的形式定期开展各项参与*活动，为体育竞赛、财富沙龙、各类讲座等。我们认为:对于大型楼盘的推广，不仅仅只着眼短期的销售，更重要的是有意识地培养消费群体，让消费群体真正感受社区的高品质生活，形成良好口碑传播。

3、创造特*活动，创造销售高潮

在本项目的宣传中，传统的广告宣传渠道与社区活动开展进行有机结合，在各种活动中适时穿*项目新组团的推介会，形成社区活动与销

售的互动。例如:根据[完全小康，幸福生活的乐园"的理念，特别策划了[赞同安文化艺术节"，每年举办一次，为项目创造一个又一个销售高潮，成为同安区独有的、特*化的社区节日。

对于郊区大盘房地产项目的推广与销售，我们认为:社区活动不仅仅促进了社区氛围建立，同时作为社区宣传的主要载体，它承担着项目有效的引导和注目率的宣传；同时更是成为营销推广的核心部分，为销售推广创造多赢的局面。

第十一部分 不同时期不同的*策略

若干思路

1、在今年*节期间，针对同安部分客户对特工公司不甚了解心存犹豫的情况策划<特工辉煌成就展>，展示特工二十年来的辉煌成就。

2、在元旦期间或民间日活动期间，组织宣传车队结合民间喜闻乐见的表演形式，送文化下乡，并适当吸引目标客户群。

3、在春节或五一期间举办<小康社区的营造>等主题的茶话会和研讨会。

4、凡同安区、翔安区、集美区、杏林区、长泰和安溪的教师持相关教师*均可享受购房优惠。

5、在2004年下半年创办不定期*宣传刊物<芸溪旅游杂志>，栏目设置可能会有:每期特稿、景点人气指数表、楼型户型星级点将台、一日游套餐、售楼日记、芸溪美景大擂台、欣赏美丽景点的窍门等。

6、[超级完全小康社区正式启动"新闻发布会。

7、[芸溪完全小康生活方式"广播大讨论。

8、同安老照片及文化展示。

第十二部分 本项目广告创新企划思路

本项目广告逻辑动线:埋优期--公开期--成长期--成熟期 本项目广告文案采用原创*、自述*的表现方式，乃至用诗歌这种古今中外最为打动人心的文学表现方式。广告画面主要采用原创*的水*画、水粉画、版画、国画等艺术绘画表现方式，完全打破房地产广告千篇一律的呆板表现方式，在这个[翻广告"(广告太多了)的时代反而可吸引更多的眼球，让大家感叹、让大家感动，同时也可以更成功树立发展商的品牌形象。

原创*、自述*的诗歌表现方式在埋优期阶段可如下表现:

(a) 大妈自述

我们结婚30年

有一个儿子一个女儿 他们很懂事

旧屋拆迁，原本想回乡下 孩子们却看中了芸溪小区 说在社区的生活让心态更年轻 说环境很美很清新

还说，不见到我们就不放心 这一次是我们很懂事

因为我们自已也很想住这里

(b) 儿子自述

喜欢温馨 喜欢厦门 喜欢山水 喜欢同安

喜欢聪明的女孩 不想太早结婚 想拥有一个家

享受单身的自由

按自已的心愿去生活 让生命轻松快乐

这便是喜欢芸溪小区的理由

(c) 女儿自述

怀孕的时候

我想，孩子来得太早了

现在，宝宝三岁了

我庆幸，这生命中的礼物

一起溪边散步 一起沿街购物

一起学习打球 一起童心大发

在芸溪小区

有一个快乐的孩子

更有一个快乐的妈妈

第十三部分 公园式物业管理与三大主题配套

公园式物业管理

新加坡素有[世界花园[的美称，她给游客留下的印象不仅仅是百花争艳的美景，更多的是她给游客带来的安全感和亲人般的亲切感。新加坡的社区管理是公园化的、新加坡国家的管理也是公园化。公园式

物业管理以其周到、亲切、安全著称，她让业主真正感受到社区的温暧、找到真正的精神乐园。她必将成为未来社区物业管理的主流。 当今所谓的[酒店式物业管理"、[五星级物业管理"、[全封闭式物业管理"之类，事实上是人类情感的杀手，他们使人与人之间变得更加漠然和孤独。我们认为物业管理需要科技支撑，更需要人化*支掌。

文化、自然、健康是[芸溪居住公园"的业主引以为豪的三大财富，只有公园式物业管理才能将这三大财富完美地呈现给业主。公园式物业管理独有的旅游巡逻小方队、个*化的服装、个*化的服务等，她必将成为[芸溪居住公园"一道亮丽的风景线。

三大主题配套

随着生活水平的提高，人们对住宅生活品质的要求也不断提高，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和内涵。泛*、泛博物馆、泛体育场将集传统社区功能与文化内涵于一身，这三大主题配套的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。

泛*

水街→水吧→水畔阅览室→露天音乐歌舞厅→水畔茶屋→游艺健身

→*→儿童撒野天地→水畔琴键音乐天地→书画室→练琴室→展览室

泛博物馆

以文化带动社区建设，以文化奠定楼盘的品味和档次，并真正使消费者能感受到文化的熏陶和慰藉。泛博物管将使整个芸溪居住公园变成一个大博物馆，使博物馆成为人们生活的背景基地。让博物馆述说同安的风雨历程，让博物馆成为芸溪居住公园的一项旅游资源和人文景观。

泛体育场

健康是人生的最大财富，科学和合理的运动是拥有健康体魄的最好方法。老年人爱运动多是为了安享晚年，年青人则是工作之余的舒缓神经，儿童则是为了从中得到乐趣。泛体育场是对社区体育资源的合理配置，形成一个有效的健身系统，达到全民健身和健身管理的双重作用。

泛体育馆的构成

社区体育管理小组--体检中心--制定健身计划

自发式武术培训

体育知识和组织体育活动 健身俱乐部

体育基础设施

结 语

最好的计划是滚动计划，市场随着时间的变化而变化，任何计划都不可能一成不变。并且，市场是一个挑战想象力的地方，销售过程中实际出现的问题都需要与资深企划人及时配合，灵活应对，从而真正决胜于未来!

我们此次所提交的营销企划思路更多的是表明一伙生于斯长于斯的资深*策划人士对于本项目的深切关注以及对于本项目脉络的准确把握。具体的包装及各阶段推广于策划合同签订后，将竭尽十二年策划功力，报效识货的各位特工领导。

附: 商业街的营销策划要点知识

1、全新的社区商业模式

启动商业联盟策略

通过这个项目，开发商可乘势推出一项全新的社区商业模式--[商业联盟"，构筑开发商、投资商，以及加盟商的[金三角"。

伴随着城市商业分布的多元化、离散化，商业社区这一商业模式日趋

显要，凸显其巨大的价值空间和发展前景。

在一定的经济水平下，人们的思想观念也在发生变化，不再简单地满足于社区原先的附属单店形式，转而追求一种更为完善的社区生活，对配套的商业也提出更为严格的要求。从现代人的眼光看，社区商业配套设施不仅满足社区居民的衣、食、住、行，还要娱(休闲*)、学(学校、文化中心)、康(医院)等所有功能。

社区商业的出现缘于城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心、区域商业中心已无法完全覆盖新兴社区的时候，社区商业作为一种区域*极强的商业业态也开始显山露水。

多而不乱、全且求精，社区商业的经营在逐步的发展过程中走向功能细分和风格统一。商业联盟利用社区商业参与者--开发商、投资商、加盟商互为依存的关系，向社区的业主提供各项有效的商业服务，在设计上更注重形象的统一包装，且商铺的经营品种在多样化的同时，也要以一定的主题予以必要的限制。

作为特工芸溪小区的开发商--特工，就是要通过这个项目，有意识地去实现从[造房子"到[造生活"的脱变。

同时，社区商业必须保*经营者能够获得一定的利润回报，以此激发各方的积极*，我们这个商业联盟在执行时，可利用一个社区商业参

与互为依存的等边三角形，即开发商营造商业空间，而经营这个空间的是社会投资商，投资商营造空间，而经营这个空间的是社会投资商，投资商将空间租赁给加盟商，由加盟商负责向整个区域的业主提供各项有效的商业服务。这种以[共赢"为各方合力的利益前提，将是未来最为提倡的一种商业可持续发展的形式。

当具备了商业空间的低成本动作，又有了符合社区消费者各种需求的产品、服务相支撑，以及从开发到销售；从招商到经营的协调关系，社区商业这桶金的焦点不再是挖与不挖的问题，而是成了挖得早，怎么挖的问题。只有摆脱无序发展状态，进入统一策划的主题时代，才能尽快进入良*有序、[年年有鱼"的发展状态!

2、商业街命名--时尚文化走廊

清华、北大是*真正意上的时尚天堂，因为她们的举手投足都反映了*的未来，并受*乃至世界的瞩目。从她们出世的那天起，*的历史无处没有她们留下的深深痕迹。之所以用[时尚"来形容她们，因为科技的进步和社会的发展赋予了[时尚"特殊的含义。今天[时尚"已成为最先进文化、思想和科技的代名词。

同安原是闽南之首府，具有悠久的文化历史和深厚的文化底蕴。而[芸溪居住公园"将是同安区的教育中心、休闲*中心、居民生活

中心。根据项目的市场定位，毫无疑问[芸溪居住公园"的业主必然是同安区的上层人士。这类人群有个最重要的共同特征:拥有先进的思想和文化，这决定了他们是同安区的领先一族，因此他们必将引导着同安区的时尚走向。这些时尚体现在生活文化和消费文化。可以说他们是同安区的[风流人物"。

因此将商业街命名为[时尚文化走廊"是[芸溪居住公园"业主思潮的要求，更是他们消费的要求。

3、 时尚文化走廊的规划

时尚走廊以引导青春、健康、时尚的消费为理念。科技和文化是时尚走廊的二大主题，将科技型和富有文化气息的行业引入。让[芸溪居住公园"的业主体验全新的居住生活、感受科技和文化带来的魅力。 经营区域划分如下图

数码街 时

尚

时装世界 钟楼 文

化

世界美食中心 数码街 走

廊

206国道

策划无可比拟的竞争优势:

在经过多次深度研究之后，我们将本商业街的核心优势锁定在[同安最大社区商业"及[同安最具特*的购物街"两方面。

数码街

市场定位:让数码街成为同安首屈一指的数码产品消费市场。

经营范围:电脑、商务通、掌中宝、相机、摄相机、音响、电视、vcd机、cd机、影碟、手机、等数码产品以及高品味的书店或书吧。 世界美食中心(world food center)

市场定位:让该饮食中心成为同安乃至厦门最具特*的美食中心。 经营概要:浓缩各国的饮食文化，让厦门居民体验到芸溪居住公园观光和美食的乐趣。该中心类似于新加坡的美食城。

经营种类:川菜、闽菜、潮菜、马来西亚特*菜、日本特*菜、新加坡特*菜、印度特*菜、西式餐点等。

时装世界(*街)

市场定位:同安的[*街"--全天候的步行街

经营概要:专门经营知名品牌，同时划分为:男*产品街区、女*产

品街区、儿童产品街区。

公主情堡

据市场反应同安尚缺少宜于举办婚庆的酒店，将俱乐部建设成主题式酒店，一方面可以增加开发商的投资收益；另一方面又可给社区注入新鲜的时尚血液。

市场定位:，全新演绎新一代的白马王子与白雪公主的爱情故事，打造成同安区一流的婚宴酒店。

经营概要:(1)具有俱乐部的相应配套(2)婚纱摄影(3)婚宴庆典(4)咖啡厅(5)白领舞会中心等。

4、广告语

时尚文化走廊，高品质生活的窗口

5、销售策划

目标客户群分析

据据对厦门市房产市场的初步调查:从泉州市到厦门投资置业者约占全厦门市房产交易量的39。7%，个别楼盘项目甚至达到50%。因此无论是住宅还是商业街的销售，都必须开拓泉州市及同安周边县(市)的市场。

销售策略

(1)售后返租，统一经营，引进经营管理公司

(2)入市策略:环境先行，一期入住业主达到一半时隆重开盘

(3)价格策略:开高走高

策划人天我有整合营销战术体系

(1)*营销活动:针对2004年夏季本项目周遭众多学校放暑假及迎接第一实验小学(芸溪)开学，在暑期策划一个[数码夏令营"先行造势，以利托市。

(2) 事件传播活动

本商业街的造势要很好地利用*公告及新闻报道这种渠道，借题发挥，充分炒作，从东部发展同安与安溪公路等级升级，同安区全天候步行街，到商圈，地段，规模，经营特*，商铺投资前景。

造势的高明还表现在通过一系列的重要举措，如[利润分成制"、[无理由退铺"等，营造良好的现场热销

第2篇：商业街策划方案

商业街策划方案

2009-07-05 09:04

三、项目运作策略及构思

(一)、项目运作策略

1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。

2、定向招租，龙头店铺带动

在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。

3、放水养鱼，培育商业氛围

降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。

4、以点带面，吸引人气

在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女*及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热*食品等。

(二)、项目定位及业态规划

? 项目定位

观澜区域首个特*风情商业街

定位诠释:

[观澜区域"突出本项目的地理位置和地域优势。

[首个"突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特*餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特*风情商业街。

[特*风情"观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。

1、一层业态规划

通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目[皇家英里路"的定位情况，业态组合主要有酒吧、特*餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。

? 酒吧街特点

此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体*作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了[皇家英里路"这一定位。

? 特*餐饮街特点

特*餐饮街对外立面的昭示*和人流要求非常高。把特*餐饮街安排在这里是结合了三种因素:一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要

求停车位足，在这里可以停车需求。

? 家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更*、更具人*化。 根据消费者反映:购物有了现场演示，对商品的*能会有了更深了解和实感，加之有*指导，购物避免了盲目*。

? 服装服饰、体育用品街特点

商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特*步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。

2、二层业态规划

二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

四、项目执行案

(一)、成立项目运作小组

为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下:

(二)、收集资料

建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

? 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人:吕国生)

? 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人:吕国生)

? 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人:吕国生)

? 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人:黎海航、吕国生)

(三)、召开业主恳谈会

除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混

乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。

? 根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人:黎海航、吕国生)

? 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人:项目部)

(四)、代理条件的确定

为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

? 对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 (执行人:黎海航、吕国生)

采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人:项目部)?

? 拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特*项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人:项目部)

? 签订代理协议，取得统一代理经营权。(执行人:项目部)

第3篇：市场营销商业策划方案

一、活动目的：

同比提升30%，提升商场美誉度、增加店堂活动气氛，突出家文化带给消费者的温馨感觉。

二、活动主题：

月舞中秋、缘聚大商

三、广告词：

月圆金*中秋、佳节好礼相赠

花好月圆、大商情深

月明如水、大商如家

佳节共赏月如水、大商献礼表真情

四、活动时间：

X月XX日周日周二

五、商场超市中秋促销活动内容：

1、XX大厦盛宴山城、尽享中秋美味

请食品业种全力联系供应商主推知名月饼如、好利来、阿美莉卡、康富月饼等著名品种，全力推出各种风格的月饼包括京式、广式、苏式、台式、滇式、港式、潮式、徽式、桂花等月饼;口味要含盖甜味、咸味、咸甜味、麻辣味等;五仁、豆沙、*糖、黑芝麻、火腿等馅心要齐备。同时对月饼礼盒、名*名酒名茶进行强力推荐(建议各品类中找出一款做超低价，吸引消费)。中秋也有吃桂花糕、饮桂花酒、吃桂花鸭的习俗，食品业种可考虑引入此类特*食品满足不同需求。

同时建议公司发动全员广泛联系大宗团购，团购额在5000元以上、或两个以上单位购买且超过4000元的设立逐级奖励办法。食品业种务必将中秋节气氛强势烘托出来，建议形成中秋食品一条街。商品要琳琅满目、选择要多种多样，要与竞争店形成鲜明对比，使消费者对我店的商品产生新颖、特别、全面的购物新感觉。

2、奢华秋品、时尚绽放

穿品业种：包括靴鞋、女装、男装、4楼运动休闲、针纺。本次活动集中推出展示国内外知名品牌的秋款新品。要求以上穿品业种各自至少推出20个知名品种的上市新品，作为本次活动的主打商品。针纺业种为即将到来的旺季作好铺垫，重点推出羊绒、羊毛等知名品牌的火爆上市，同时针对夏季内衣开展底价特卖会，全场劲甩，营销部将在DM广告重点宣传。会员持会员卡购物在原有折扣上再优惠2折，各专柜的商品都要有会员优惠。不参加商品上报营销部个别明示，营业员要将会员卡标明在购物小票上。无会员卡消费不予打折。

3、XX电器器宇轩昂：活动期间电扇、热水器、特价手机、低配置电脑、数码商品、部分小家电等超低价销售。活动期间分期购家电刷中银卡满5000元送xxxx一套

同时作好9月中旬家电节的备货准备，将家电节做成全城轰动的大活动。如考虑一起做中秋促销方案另附。

4、家居、床品业种：床品业种主推秋冬款品牌床品，全场开展时尚床品购物节、针对十月结婚的情侣提供附加服务。如婚纱照、定婚车、婚庆礼仪、典礼酒店、出行旅游都可享受超低折扣。同时与新进供应商洽谈有无做打品牌、占市场的意向，可推出特价商品用以吸引消费者，营销给予重点宣传。同时夏季商品开始特价销售，也可考虑推出XX品牌的特卖会或几家联合的大型特卖会。

5、会员活动：(1)教师凭教师*免费领取大商会员卡。(2)教师凭教师*持会员卡购物双倍积分。(3)活动期间累计购物前20名且卡内积分超过200分的会员赠奥运珍品挂件一个。

6、浓情XX大厦、礼献中秋

活动期间累计购穿品满300元送XX品牌特制月饼一份，以此类推多买多送。持教师*加送红酒一瓶。

六、商场超市中秋促销活动要求：

1、本次活动迎合中秋主题，以食品业种为主，请食品业种落实好商品。紧抓今年月饼类食品的趋势，引进各种品牌、各种口味的月饼，同时关注相关商品作成大规模、大声势的促销活动。

2、各穿品业种认真落实商品。折度必须落实到位，参加的商品必须为主品牌、颜*款式务必新颖。

3、商品信息请于8月28日14：00前上报，上报商品突出重点，有针对*。

七、中秋促销广告宣传：

1、《XX日报》9月1日-3日、8日-10日每天名片大

2、《XX晚报》9月11日13日每天**封底名片大广告。

3、《XX广播电视报》9月3日、10日**通栏。

4、《XX日报》9月8日黑白通栏。

5、电台、电视台9月月1日连续播出。

6、正门小幅商品信息喷绘。

7、商场天棚吊旗1000张(建议购买宫灯，每年都可以用且商场气氛突出)。

8、将食品业种美食KT板门加以改动，制作成中秋食品一条街

9、正门LED9月1日播放。