一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的.资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

抵押融资实施方案(模板)抵押融资实施方案 抵押融资实施方案

篇1:

江津区“五权”抵押融资工作实施方案 江津府办发〔201X〕302号 重庆市江津区人民政府办公室关于印发江津区“五权” 抵押融资工作实施方案的通知 各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门，有关单位: 经区政府同意，现将《江津区“五权”抵押融资工作实施方案》印发给你们，请遵照执行。 二?一一年八月二十四日 江津区“五权”抵押融资工作实施方案 市委三届九次全委会提出到201X年实现全市农村“三权”抵押融资1000亿元以上，为深入贯彻落实会议精神，按照市金融办及江津区委、区政府的的统一安排部署，根据《重庆市江津区委关于缩小三个差距的决定》及《重庆市江津区人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》(江津府发〔201X〕31号)精神，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、指导思想 以科学发展观为指导，坚持解放思想、改革创新、先行先试，不断探索新形势下“五权”抵押融资的新思路、新方法，逐步建立和完善农村“五权”抵押融资服务保障体系，改进和 提高农村金融服务质量，盘活农村静态资产，满足多层次、多元化“三农”金融服务需求，助力缩小三个差距，推动我区统筹城乡的区域性中心大城市建设。

二、工作目标 201X,201X年，“五权”抵押融资30亿元，其中林权抵押融资9亿元，土地承包经营权抵押融资9亿元，农村居民房屋抵押融资6亿元，农村集体建设用地使用权抵押融资3亿元，农村塘库堰承包经营权抵押融资3亿元。分别安排为: 201X年为4亿元;201X年为5亿元;201X年为6亿元;201X年为7亿元;201X年为8亿元。

三、工作举措

(一)研究制定相关文件，完善配套政策支撑。根据全市农村金融

服务改革创新的安排部署，在我区已下发了重庆市江津区人民政府《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》、《江津区开展农村土地承包经营权居民房屋林权农村集体建设用地使用权和农村塘库堰承包经营权抵押贷款及农户小额信用贷款工作实施方案的通知》等文件、转发了市级部门关于“三权”抵押贷款的实施细则(试行)办法的基础上，

一是出台“五权”抵押融资实施工作方案，明确目标，突出重点，拿出举措。 二是督促各单位结合我区实际，在今年9月底前拿出其余“四权”抵押融资具体登记操作细则(我区农村居民房屋抵押实施细则已经出台，并对各镇街登记人员进行了培训)。

三是在8月底出台江津区五权抵押融资风险补偿实施办法。 四是在年底前研究出台考核奖励办法。

(二)加快“五权”确权颁证，夯实“五权”抵押根基。

一是继续做好农村土地承包经营权证书、全国统一式样的林权证的颁证扫尾工作，力争实现 100%的发证率。

二是加快全区农房房地产权证(农村居民房权证和集体建设用地使用权证两证合一)的审核、发证和遗留问题处置。

三是对研究对已复垦的集体建设用地进行颁证，解决农户短期融资需求(地票款尚未兑现前)。 四是抓好农村塘库堰的确权工作，特别是农村集体所有性质的塘库堰，重庆江津现代农业园区内的塘库堰确权在时序安排上要优先。

(三)大力推动“五权”抵押，改善农村金融服务。

一是抓好主办银行开展抵押融资。重庆农商行江津支行、石银村镇银行、白沙明星农村资金互助社等作为推进我区“五权”抵押贷款的主办银行，结合我区与其签订的目标责任书，督促其认真履职，保质保量完成五权抵押融资任务。

二是抓反担保融资。充分发挥绿丰农业担保公司、重庆农业担保公司江津分公司的作用，通过农村“三权”作为反担保抵押物，解决“五权”抵押融资工作前期在政策、制度等方面的滞后和缺陷等问题，加快推进前期工作。

三是创新抓好大户、专业合作社和农业龙头企业融资。作为通过流转拥有大宗土地承包经营权、林权的种养殖大户、专业合作社等，其抵押贷款需要土地承包农户的同意并办理相关手续，在实际操作中，老百姓支持度不高，办理起来非常困难，对加快农业产业化、集约化发展仍是瓶颈。力争创新方式，尽快督促区级有关部门对全区的土地承包经营权、林权、塘库堰承包经营权的流转 合同进行规范，统一格式，在流转合同中明确流转期内同意抵押委托条款，业主凭流转合同到相关部门办理抵押权证，再凭证办理抵押贷款，简化登记程序，提高工作效率。

四是继续完善农村金融服务组织体系。继续加快村镇银行、资金互助社、贷款公司等农村新型金融机构的设立工作，充分发挥其作为法人银行的独特作用，加快“五权”抵押融资的推进力度和覆盖范围。五是突出重点区域。在全方位、宽领域推进“五权”抵押的基础上，重点加快重庆(江津)现代农业园区内农户、专业合作社、农业产业化龙头企业等的融资，盘活园区内农村资产，助推园区发展。六是“五权”抵押业务主管部门研究开展抵押评估工作，减少融资成本，提高融资效率。

(四)推进农村产权综合交易平台建设。根据区政府“五权”抵押融资专题会会议精神，我区农村产权综合交易平台的建设整合到区公共资源交易中心，由区农委牵头，力争在今年年底前搞好对接协调，完善交易规则程序，落实专业人员，建好服务窗口，开展农村产权交易。

(五)完善五权抵押风险补偿准备工作。按照今年“三权”抵押风险补偿办法，我区对开展农村“三权”抵押融资形成贷款本息损失，区级财政承担风险补偿15%，按照201X年我区“五权”抵押30亿元测试，我区财政拟准备“三权”抵押风险补偿金1440万元;农村集体建设用地使用权和塘库堰承包经营权抵押风险补偿金315万元，合计为1755万元。其中，按照201X年“五权”融资4亿元测算，我区拟准备风险补偿金 240万元。同时，我区正在积极研究提高“五权”抵押风险补偿区级配套部分，力争区级财政承担风险补偿比例增加到20%。

(六)大力宣传引导，营造良好氛围。“五权”抵押，旨在盘活农村金融资产，增加农民的财产性收入和通过加大生产经营增加的工资性收入。在农商行江津支行已通过广告牌等进行全方位宣传的情况下，我区要进一步通过报纸、电视等新闻媒体，强化宣传报道，通过发放简易宣传手册，让人人知晓，人人参与，发挥金融在助推 “三农”发展中的积极作用

篇2:

小微企业融资实施方案 兰州市万户小微企业融资工作实施细则 第一章 总 则 第一条 为深入贯彻落实《兰州市万户小微企业融资工作实施方案》精神，加快解决小微企业融资难、融资贵的问题，结合本市实际，特制定本细则。 第二条 本细则所称小微企业融资工作，主要是依据《兰州市万户小微企业融资工作实施方案》，为小微企业提供不超过50万元的无抵押信用融资贷款。 第三条 本细则所称小型、微型企业指符合国家四部委201X年颁布的《中小企业划型标准》(工信部联企业〔201X〕300号)规定，在兰州市依法设立，符合国家产业政策和环保要求。 第四条 重点扶持有贷款需求，无抵押、在银行未建立信用合作关系的从事加工制造、科技创新、创意设计、软件开发、文化旅游、居民服务、农产品产销加工、特色食品生产、民族手工艺品加工等生产型、实体性、生产性服务业小微企业。从事国家限制类、淘汰类产业的小微企业除外。 第二章 扶持政策 第五条 对经各县区推荐，由市工信委、市担保中心和合作银行审核有贷款需求的小微企业，可获得不超过50万元的银行无抵押信用贷款。 第六条 贷款期限原则上不超过2年。 第七条 贷款利率按人民银行同档期贷款基准利率上浮不得超过20%。 第三章 贷款业务基本要求 第八条 借款企业申请信用融资贷款，应符合以下条件:

(一)申请企业法人代表或者实际控制人，年龄在18周岁(含)以上，55周岁(含)以下，在兰州市范围内有固定住所，有完全民事行为能力的中国公民(不含港澳台居民)，并符合以下条件之一:

1、拥有本地户籍; 2、无本地户籍，在本地缴满社保满两年; 3、无本地户籍，且在本地拥有本人(含配偶及未成年子女)名下住房或商用房(经济适用房、工业用房、集体性质的自建房等除外)、且房产建筑面积不低于50平方米。

(二)企业有固定经营场所，合法经营，产品有市场、有效益;具有稳定的、按时足额偿还贷款本息的能力。

(三)借款企业法人代表或企业实际控制人(含配偶)在金融机构无不良信用记录。

(四)借款企业法定代表人或企业实际控制人必须承担个-人无限连带责任保证。 (五)符合贷款银行的其他条件。 第四章 贷款程序 第九条 贷款申请按照属地化管理，其贷款程序为:

(一)小微企业向所在县(区)工信部门提出贷款申请，并按要求填写小微企业贷款申请书(附件1); (二)兰州新区、高新区、各县区工信部门对受理的企业申请资料进行初审，对符合申请条件的，出具同意推荐函并加盖公章后上报市工信委。

(三)市工信委对全市小微企业贷款申请汇总后，分别向市担保中心和贷款合作银行出具推荐函。

(四)合作银行按照市工信委提供推荐函受理申请并组织贷前调查，确定贷款额度并反馈市担保中心。

(五)市担保中心按照市工信委推荐名单结合合作银行反馈信息对企业进行审查评估，最终确定同意担保额度，同时联系企业缴纳保证金及办理其他事宜，企业缴纳保证金后向合作银行出具担保函。

(六)合作银行在接到市担保中心担保函后，组织放款事宜。贷款发放后，贷款银行将发放情况分别报送市工信委、市担保中心，按市担保中心有关要求提供相关资料，由市担保中心存档并向各县区工信部门反馈发放贷款企业名单。第五章 贷后管理 第十条 贷后管理职责:

(一)市工信委全面统筹协调贷款工作，根据市担保中心、各县区工信部门、合作银行反馈的贷款业务开展情况，修改完善实施方案和实施细则。

(二)市担保中心具体实施贷款担保后的监督管理工作，建立和维护借款人基础台帐;组织相关人员对借款人的生产经营情况进行动态管理，监督检查及分析反馈;督促贷款的及时归还，催收逾期贷款。 (三)县、区工信部门对本辖区的借款人生产经营活动和资金使用情况实施动态监督及反馈，建立借款人联系制度，对贷款项目进行定期走访;协助督促贷款的到期归还。

(四)贷款银行依照信贷资金管理的相关规定，到期催收借款;对借款人生产经营活动和贷款用途进行跟踪检查，与担保中心保持沟通顺畅，发现问题及时解决。 第十一条 代偿程序:

(一)经催收无效的逾期贷款，由贷款银行向市担保中心提出书面代偿申请。 (二)市担保中心对银行代偿申请予以审核，经确认符合代偿条件后，先行扣除企业缴纳保证金，按照签订的《兰州市小微企业融资工作协议书》协议，启用风险补偿金予以代偿，并将代偿结果报市工信委。第十二条 其他贷后管理

(一)贷款期内，市担保中心和合作银行应及时关注贷款使用情况;在贷款到期前一个月，部署贷款催收工作。对提前还清全部贷款本息、经营状况良好且仍有贷款需求的企业，可优先受理再贷款申请或适当扩大贷款规模。

(二)借款人如未按期偿还贷款本息，即视为逾期。贷款发生逾期后，贷款银行和市担保中心通知借款企业在十五日内，清偿贷款本息和由此产生的其他费用，并通知县、区工信局协助催收。

(三)对恶意拖欠借款的借款人，除进行债务追偿外，银行和担保中心应将其纳入不良信用记录，在借款人所在辖区进行公布，并诉诸法律解决。 第六章 风险补偿金及保证金管理 第十三条 市担保中心负责风险补偿金及企业保证金的日常管理，并按合作银行放贷情况，

上报市工信委适时调整各合作银行存入额度。 第十四条 政府风险补偿金由市工信委申请，市财政预算安排。万户小微企业信用融资工作完成后，由市工信委会同市财政另行安排风险补偿金剩余资金。 第十五条 企业保证金按照《兰州市小微企业融资工作实施方案》规定，待企业偿还贷款后将企业保证金及产生的利息全额退回。 篇3: 咸阳市中小企业融资服务平台建设实施方案 咸阳市中小企业融资服务平台建设实施方案 为贯彻落实xxx、省政府关于促进中小企业发展的有关政策，加强和改善中小企业金融服务，切实缓解企业融资难问题，现就中小企业融资服务平台建设提出如下方案。

息数据库、产权和知识产权转让数据库。 二是建设8个金融服务信息应用子平台。即建设政银企互动子平台、融资担保子平台、信用信息子平台、融资咨询服务子平台、资本市场融资促进子平台、融资监管服务子平台、产权股份转让服务子平台、创业(或产业)投资基金子平台。

(三)信用信息子平台。大力促进中小企业信用工程建设。主要抓好“一库一系统”建设。一库是构建企业信用信息数据库，一系统是信用信息管理系统。以人行征信系统为基础，采集包括工商、税务、司法、国土资源、住房、环保、安全、通信、质监和水、电、气等部门相关信息，建立企业信用档案，建设企业信用信息数据库。在此基

础上，建成完善的中小企 业信用信息服务管理系统，实施中小企业信用评级、金融机构在线查询等服务。

资、实现持续发展提供综合服务。 (八)创业(产业)投资基金子平台。按照“政府引导、民间为主、专业管理、市场化运作”的发展格局，充分发挥政府资金引导和带动作用，调动银行、担保、创投机构的积极性，广泛引进民间资本，大力发展各类创投公司。特别是依托市城投公司、信用担保公司平台，设立创投公司，募集设立创业投资基金和产业投资基金。开展对咸阳市民营中小企业的股权投资和项目投资，与全国知名私募股份投资基金(PE)和产业投资基金建立联系，构成联通平台，开展股权投资及运营服务，全面打通与外部资本的联系通道，为高科技、高成长型中小企业提供多层次融资服务。

三、实施步骤

(一)第一阶段。到201X年底，力争建成政银企互动子平台、市信用担保公司信息管理系统、新小金融机构监管服务子平台、资本市场融资促进子平台、创业(产业)投资基金子平台。

四、推进措施 (一)加强协调领导,完善工作机制。中小企业融资服务平台建设是一项系统工程，全市各 级发改、工信、财政、司法、中小企业、政务信息化主管部门和市金融办、各银行业金融机构要树立一盘棋意识，各负其责，相互支持,密切协作，合力做好各项工作。完善相关工作机制，夯实平台建设基础。建立小贷公司、融资性担保机构监管机制，促进担保业健康发展，夯实中小企业融资基础。采取区别对待、差异监管政策，鼓励商业银行引入适合中小企业特点的内、外部信用评级机制，开展中小企业金融服务评价，加大对信用等级高、发展前景好的中小企业的金融支持力度。充分发挥平台的统计功能，收集各方面数据，汇集各方面情况，为领导决策和企业发展服务。

(二)做实平台基础,抓好试点示范。各部门各单位要按照各自的职

(三)完善配套措施，鼓励金融创新。全面落实对金融机构的考核奖励政策，建立中小企业融资风险补偿、担保贷款放大等机制，提高各金融机构支持中小企业融资的积极性。鼓励各金融机构根据中小企业生产经营特点积极开发“量身定做”的新贷款品种，满足不同企业融资需求。鼓励中小企业运用融资租赁、信托产品、资产证券化等金融工具和通过票据转让、票据贴现、票据质押贷款方式开展融资，拓宽融资渠道，降低融资成本。

(四)加强业务培训，提升服务能力。各级各部门要主动为中小企业生产经营、融资、财务管理提供专业培训，帮助中小企业规范财务制度，优化内部管理，引导有条件的中小企业开展股份制改造，提高中小企业直接融资和间接融资能力。“十二五”期间，市财政每年列支一定费用，由市金融办负责组织实施，依托中总行研修院和中央财经大学，每年开展1—2期篇4: 县投融资平台建设工作实施方案 ×××县投融资平台建设工作实施方案 为切实加强投融资平台建设，优化融资环境，改善融资服务，提高融资效益，，促进全县经济社会又好又快发展。特制定本实施方案:

一、指导思想 以科学发展观为指导，以创新、改革、开放为主题，构建政府主导、市场运作、社会参与的多元化融资平台。 二、基本原则 坚持政府主导原则。成立政府主导的投融资主体，明确投融资主渠道地位。根据产业政策和重点建设计划，通过政府性投融资引导资金流向。投融资平台在政府宏观政策指导下运营，在投

资方向、领域、重点等方面体现镇党委、政府经济社会发展的决策部署和目标，接受政府及相关部门的监督管理。 坚持市场化运作原则。推动投融资平台融资行为市场化。政府性投融资平台要建立和完善符合市场经济规则的法人治理结构，增加市场化融资渠道，实现政府投融资的良性循环和资本经营。市场化投融资平台，管理体制不变，利用资本市场及各类融资工具，依靠市场运作开展投融资，自主经营，自担风险，自负盈亏。坚持土地统一管理的原则。投融资平台企业投资项目储备用地的收储、出让必须报请县政府批准。土地的储备和出让实行统一规划、统一管理。 1 三、组建方式 参照市政府的做法，成立×××县财政资产管理中心，隶属县财政局。由县财政资产管理中心出资组建×××通和资产经营有限公司(以下简称资产经营公司)，搭建融资和财政性资产管理平台，代表政府对外科学融资，经营管理财政性资产。 ×××县财政资产管理中心的管理职能是:

1(代表县政府持有授权范围内的党和国家机关、人民团体、事业单位的国有资产产权及企业改制后的剩余资产，代表政府行使所有权、处置权和调剂权。

2(依法决定授权范围内的财政资产和重组，包括资产转让、租赁、拍卖、兼并、开发、经营，优化资源结构和资源配置。负责国有资本金的筹集和再投入。

3(盘活国有资产，承担国有资产保值增值的责任。 4(集中管理全县可进行投融资的基础资源登记、统计工作。

5(引导和带动投资者参与对县域经济发展有重大影响的项目建设，并为其提供优质服务。 6(为中小企业提供信用担保服务;开展财政投资工程项目的预决算评审工作。 7(负责资产经营公司的组建和管理。 2 资产划转和管理暂时在县城内实施，待运行成熟之后再向乡镇延伸。 资产经营公司内设机构: 融资业务部、资产管理部、监督评审部和行政综合部。 资产经营公司宗旨: 科学整合资源，提高国有资产使用效益，为城乡发展提供资金保

障，促进我县经济和各项社会事业发展。公司接收资产后，对接收的财政性资产的状况进行全面分析，按照资产收益最大化原则，运用市场手段对资产进行分类处置和经营，不断强化平台融资能力。 资产经营公司责任: 资产经营公司作为借款主体和项目法人，对项目建设实行统一管理，金融机构、施工单位要建立严格的管理体系，明确各方权利义务，强化投融资机制和市场化运营机制，使项目建设的财务、审计、监管等依照法律法规进行，对项目建设资金实行专款专用、封闭使用，降低投资风险，保证项目资金的延续性和可控性。 资产经营公司运行机制: 资产经营公司成立后，对财政性资产进行市场化的“资本运作”，把长期闲置、沉淀的“死资产”变成“活资本”。紧密结合实际情况，通过实践进一步探索新途径。投融资平台建设工作中的问题和建议要及时与上级投融资平台沟通协调。 资产经营公司经营范围: 3 1(代表县政府持有授权范围内的党和国家机关、人民团体、企事业单位的国有资产产权。

2(对集中管理授权经营的国有资产进行产权登记、清产核资、资产统计、财务报表和维护修缮。

3(具体运作资产的转让、租赁、拍卖、兼并、开发、经营。通过授权经营的国有资产对外开展融资抵押担保，负责利用财政信用与金融机构对接，开展投融资工作，并以投资额为限承担有限责任。

4(逐步推行办公用房租用制度，对办公用房实行动态管理，优化办公用房资源，合理调度办公用房，保证办公需要。

5(负责购买债权，发行企业债券。 6(负责储备土地、造地、整理土地。 7(负责监督指导行政机关、事业单位物业管理。 8(具体筹办中小企业信用担保业务;开展财政投资项目预决算评审工作 资产经营公司注册资金: 拟注册××亿元，分××年完成，每年××亿元。按注入现金不少于××%的要求，首次注入现金额度为××万元，实物××万元。资产划拨后，逐年做大资本，加注资本金。

四、推进相关配套改革，健全投融资管理体系

1(建立健全投融资项目的管理体系。要重视项目管理，建立和完善项目审批、决策程序和项目储备库制度。加强项 4 目论证，提高项目决策的科学性。按照金融机构对项目融资的审核要求，完善项目前期准备工作，不断充实项目储备库，提高项目成熟度，为融资奠定良好的基础。 2(推进土地储备与供应制度改革。财政、土地、城建部门要密切沟通，高度重视土地管理，进一步改革和完善土地储备与供应制度，加大土地收储力度。对经营性用地一律实行公开拍卖制度，对工业性用地一律实行招、拍、挂制度，严格执行土地出让收入“收支两条线”管理规定，土地出让金收入全价款纳入财政预算管理。

3(规范招标投标管理。整合招投标管理平台，对政府性投资项目，设计、建设、监理单位的选择一律实行公开招标选定，严格实行有效最低价中标制度。

4(广开财源，多渠道融资。加强对融资渠道的综合对比，有选择地进行融资，避免“饥不择食”。根据时间性、效益性、操作性加以分类，准确把握与金融机构的融资项目对接。通过银行贷款、企业债券、信托融资、中期票据、中小企业集合债券等方式，逐步形成多渠道、可持续投融资的城乡建设新格局。

5(完善政府投融资监督机制。县财政部门要建立政府投资项目规划、立项、融资、建设、工程监管、竣工验收、决算审查相互分离、相互制约，部门分工负责的监督管理体制， 五: 担保公司组建实施方案 XX担保公司组建方案

一、发展方向 以“发展担保、服务社会，促进我区中小企业发展，推动我区社会信用体系建设”为宗旨，坚持“以担保促进投融资，以投融资发展担保”的经营理念，采用担保服务与融资拆借及风险投资相结合、项目运作与资本运作相结合、资产抵押与股权质押相结合的担保投资运作新模式，拓展以信用担保、融资拆借为主，担保配套服务、担保投资为辅的主营业务及各项衍生业务，通过科学规范的管理，严谨健全的风险防范机制，灵活高效的商业化运作机制，稳健经营、

持续发展，争取在三年内将公司发展成为在全区具有品牌效应的高知名度、美誉度的信用担保企业。 二、主营产品和服务 公司主营方向为: 担保业务、融资拆借业务、担保投资业务以及担保配套服务。 (一)担保业务 企业融资担保业务: 包括企业流动资金贷款担保、房地产开发贷款担保、企业票据贴现担保、开具承兑汇票担保、设备租赁融资担保等。在中国农业银行、农村信用联社、中国邮政储蓄银行、北部湾银行、兴业银行、华夏银行等银行机构中选择两三家银行与之达成战略合作协议，成为银行的签约担保公司，为企业在银行贷款提供担保业务。 经济合同履约担保业务: 包括工程合同履约担保，工程招投标履约担保、技术转让合同履约担保、贸易合同履约担保、房地产交易担保、机动车交易担保、房屋产权过户交易安全担保、房屋转按揭担保、企业产权过户交易安全担保、诉讼保全担保等。 以上担保业务根据实际情况向企业收取每年1%--5%的担保费用。在保证质量，严格防范风险的前提下，努力扩大担保业务量，追求担保业务的规模经营，通过“大数法则”降低风险。

(二)融资拆借业务 向急需资金周转的企业和个人发放短期借款，收取每月3%--10%的借款利息。融资拆借对象以房地产开发商和已通过银行审批的还旧借新客户为主。

(三)担保投资业务 民营企业非上市的融资方式大致可分为两种， 一是借款，

二是引入风险资本。信用担保类似于保险行业，用大部分的担保业务成功弥补小部分的代偿损失，而风险投资正好相反，用少数投资项目的成功弥补多数投资项目的失败。两者有机的组合就产生新的 理念----担保投资。先保后投，保投结合综合起来既比纯粹的风险投资稳妥，又比单纯信用担保收益更高， 以担保为手段，策略性介入风险投资和资本营运领域，利用担保的放大功能为投资项目融取银行贷款，以扩大投资面，分散投资风险，提高投资成功率，为公司提供低风险高获利的利润增长点。其主要方式有:

1、债转股。在一定的条件下，将贷款资金全部或部分转成被担保企业或资本运营项目的股权; 2、根据承担的风险程度，占有被担保企业或资本运营项目一定的股权、认股权、期权或分红权; 3、对通过前期担保考察确认的投资项目在项目再次融资时以现金或其它资本追加投入; 4、以担保业务作为平台，在广泛领域与其它企业形成战略合作关系，通过担保获得更多的商机和优势，开发相关的衍生业务，以获取额外的附加收益。 公司应主动寻找有投资价值的中小型高新技术企业、房地产企业、矿产资源项目、市政基础设施项目等符合公司战略发展方向的投资项目及企业，利用担保投资工具为企业提供融资担保，在条件成熟后转为直接投资。与担保业务强调经营规模的要求不同，担保投资业务应更强调投资效益，将核心客户的高速增长和可持续发展与公司的高速增长和可持续发展结合起来。如需退出担保投资项目，除与风险投资一样采用项目方回购、转让变卖和包装上市方式变现担保投资业务控制的各种资产外，还可以以解除担保方式退出。

(四)担保配套服务 担保配套服务是指围绕担保项目提供的一系列中介服务，主要包括:

1、咨询服务: 包括企业理财与资本运作顾问、企业管理顾问。 2、项目论证服务: 包括担保投资项目可行性研究与项目评估业务、资产评估业务、企业与个人资信评估业务。

3、资产管理业务: 资产管理业务不局限于因担保业务产生的抵(质)押资产的处置，还包括资产重组、不良资产收购以及资产托管等业务。 担保配套服务拓展了担保业务的服务范围，是对担保业务的垂直整合，是公司化解担保风险的重要手段，在保证担保项目的资信质量的同时，增加了担保业务的附加价值，可有效提高公司净资产的回报率，是主营业务收

入的重要补充。

(一)与再担保机构合作，在必要时由再担保机构为本公司担保业务提供再担保，以及与本地担保机构之间合作开展交叉互保和联合担保业务，分散经营风险、减少损失。

(二)与银行、信托投资公司、保险公司合作，建立优势互补的战略同盟。自201X年10月底银监会下发《中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见》以后，从201X年下半年开始以往通过银行担保发行的企业债、信托计划、保险理财等高信用级别的金融投资品等都几乎停滞，公司可尝试替代银行的担保角色为银行、信托投资公司、保险公司发行的实际风险较小的金融理财产品提供担保。

(三)随着创业板的筹建以及国家对企业发行债券监控的放宽，担保公司与证券公司的合作机会将大大增加。公司可与若干家大型综合类券商形成战略合作协议，为券商及其客户提供股票与债券融资担保业务以及搭桥贷款担保业务。 四、市场营销策略 实施以品牌经营为核心的整合营销策略，按照客户利益和为社会服务至上的原则开发出有价值的信用担保客户，提供最适合社会需要的担保服务产品。

(一)客户开发 客户开发及信息收集是担保及投融资业务的基础工作，客户资源是为公司的宝贵财富。计划采用下列措施建立健全客户来源的渠道:

1、积极走访银行信贷部门、开发区、招商局、政府部门、商会、行业协会，与上述机构建立密切、良好的关系，获取客户资源; 2、开展企业信用担保的会员制管理，从中培养核心客户; 3、搞好市场调研，开展客户登记，建立中小企业数据库，从中发掘潜在客户。

五、公司管理 (一)组织架构 (二)部门职能设置 1、项目评审委员会 由总经理、董事会成员会同有关专家、律师(可临时聘请)组成，对超过总经理授权范围的项目进行审查、评议并做出最终决策。

2、总经理

(1)制定和实施公司总体发展战略与年度经营计划; (2)建立健全公司的管理体系与组织机构; (3)主持公司的日常经营管理工作，实现公司经营管理目标; (4)在授权范围内对经过初审的项目做最终决策。 3、担保业务部

(1)对担保、投融资项目进行风险评估，对项目的反担保措施进行评价、认定，提出评审意见，对各项业务实施项目风险控制管理; (2)参与项目可行性研究; (3)负责办理承保项目的反担保物的交接手续及相关工作，对承保、投融资项目进 行全过程跟踪监控，及时提出处理意见，采取有效措

施防范风险; (4)负责担保、投融资业务合同及有关法律文书的起草及签订工作; (5)负责代偿项目的确认、追偿等相关工作; (6)负责督查业务操作是否规范。 5、资信评估部

(1)为企业或个人提供投融资咨询和投融资方案设计; (2)负责对申请担保的企业和个人进行资信调查及信用评级; (3)负责对各种资产进行价值评估。 前期业务量较小时可暂不独立设置资产评估部，其所负责工作由风险管理部完成或外包给资产评估机构。

6、资产管理部

(1)负责债务追偿、不良资产清收方案的拟定及具体组织实施; (2)负责对外资产收购及重组、资产托管业务。 前期可暂不独立设置资产管理部，其所负责工作由担保业务部完成。

7、行政管理部

(1)起草公司重要文件、管理制度、办法等，拟订公司发展中长期规划、年度计划; (2)联络协调各部门工作以及负责公司对外交流与宣传; (3)负责公司人事管理工作、财务工作、会务组织、文件处理及档案管理。 (4)制定、执行财务预算，管理资金，参与项目财务风险监督; (5)公司后勤服务。 (三)内部管理

1、业务管理 严格按照金融企业的要求，制定完善高效的业务流程和科学严谨的管理制度与操作手册, 建立健全各项业务制度, 如《担保业务管理办法》、《投资业务管理办法》、《项目审核工作细则》等, 实现标准化的制度管理和规范化的业务操作。风险管理部负责督查业务操作规范、服务质量以及担保项目的风险控制水平。

2、风险防范与管理 内部风险防范与管理是保障公司可持续发展的最重要环节之一。公司将通过设置A、B角项目审查，担保部、资信 评估部、风险管理部评议，总经理、项目评审委员会审核决策等多道“防火墙”来防范经营风险。整个决策过程实行科学化、责任明晰化。科学化要求博采专家和部门经理意见，在细致调查的基础上充分运用科学的分析方法辅助决

工作内容：

很简单，就是要求找一个会帮助企业融资的会计，最好是有银行信贷关系的，并且熟悉银行金融工具，懂得做好报给银行的那套帐。

企业融资技巧有哪些？企业融资方式八招须谨记

提问者采纳

融资方式(1)：直通款。通常情况下，直通款又可以称为直接投资。直通款对项目的审查是十分严格的，而且所要求的固定资产要有抵押，当然也可以以银行担保的方式来进行。通常其利息也会比较高些，多以短期为主。

融资方式(2)：对冲资金。对冲资金，可以意指为对于市面而言的一种不归还本金，也不支付利息的委托贷款方式。

融资方式(3)：贷款担保。贷款担保，就是对于市面而言的投资担保公司，并支付出高于银行的利息来担保，就可以拿到所需贷款的资金。

融资方式(4)：直存款。直存款融资方式，通常是违反银行所设定的规定，可以企业与银行的关系需要十分友好。投资方可以到项目方所明确指定的银行开户，并将相应的指定金额进行存款，再与银行签协议承诺该资金，不可以在规定的时间内挪用该资金。最后银行可以依据该资金金额交给项目方，便其贷款金额需小于等于同等该资金金额。

融资方式(5)：大额质押存款。大额质押存款可以当作是银行信用证，可赞同于企业账户拥有同等资金金额的存款。因此，国内许多企业都想采用大额质押存款方式来进行融资，就必须要改革其所在企业的相关性质。

融资方式(6)：委托贷款。委托贷款，是指投资方需为项目方而设立专款账户，然后在银行中办理，存款并委托银行允许项目方取款。

融资方式(7)：基金组织。其所采纳的方法称为假股暗贷。假股暗贷是指投资方不需要参加项目的管理，但可以采用入股的投资方式来进行项目投资。

融资方式(8)：银行承兑。投资方将一定的资金金额转账项目方企业账户，并要求银行承兑此资金。这样的银行承兑方式，无疑是有利于投资方的。因为许多银行所能接受的承兑资金是有限制的，所以投资方转账的资金金额若高于银行所能接受的承兑金额，那么投资方就可以分批次来转账。

文档为doc格式

一、公司介绍

1、说明

20**年4月28日“*****”已在工商局变更为“江西*****投资集团有限公司”。以下内容公司名称暂时仍用*****。

2、公司简介

*****成立于1992年，其前身为**县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为*****，公司经营地址在**县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。

二、项目分析

1、项目的基本情况

项目为*****绿野·御龙苑建设项目，建设期限为3年（20**年7月—20**年6月）。

项目位于**县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地面积为平方米。

绿野·御龙苑建设项目是*****在**县建设的现代化商住小区，项目占地平方米，总建筑面积平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积平方米，商业房面积平方米，社区用房平方米，办公面积，架空层平方米，地下建筑平方米。

2、项目来历

本项目是在20**年1月28日在**县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

三、市场分析

1、**市房地产宏观经济分析

近年来，**市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动**市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

2、房产商购置开发情况

2005—2009年，房地产开发企业土地购置面积万平方米，平均每年万平方米。

2005—2009年，土地开发面积万平方米，平均每年万平方米。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：

***：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。

2、组织结构

3、管理规范性

公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。

五、融资方案的设计

1、融资方式：

⑴、股权融资方式

方式：融资方式（*****）将以融资方项目的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

具体操作步骤如：签订风险投资协议书

a、对融资方的债务权进行核查确认

b、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

c、在有关管理部门办理登记手续

⑵、债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

*****以借款的方式与投资方签定的借款合同

2、风险分析：

为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：

a、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

b、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

c、破产风险

d、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

e、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

f、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案：

a、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

b、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

c、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

d、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

3、退出机制：

a、股权方式融资的退出

项目进行中投资退出；项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

b、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息。

甲方：

住所地：

法定代表人：

电话：

乙方：

住所地：

电话：

鉴于：

1、甲方因扩建缺乏资金。并获知乙方能够提供融资相关信息并协助甲方完成融资，现委托乙方寻找、介绍出资方，而乙方亦获知甲方的上述意愿。

2、甲乙双方共同确认：甲方同意委托乙方寻找，介绍出资方，乙方同意接受委托，双方签订正式合同并严格履行，以达到双方目的。

双方本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商订立如下合同条款，以期共同恪守履行。

第一条：委托事项

1、甲方委托乙方寻找或介绍出资方，乙方接受甲方委托。

2、乙方应尽力为甲方寻找或介绍出资方，并尽可能促成出资方以贷款等合法方式与甲方签订融资合同，甲方委托乙方协助融资的数额为 五千万人民币。实际数额以实际到帐金额为准。

第二条：甲、乙双方的权利和义务

1、乙方接受委托时甲方应出示融资所需资料，并保证所提供的资料真实、合法、有效。

2、乙方在履行本合同的过程中，可以向第三方表明其为甲方的居间人，并可以向第三方介绍甲方融资的相关情况。

3、乙方认真完成甲方的委托事项，即按照合同第一条规定的内容为甲方寻求机会，并为甲方与相关对方当事人签署合同或协议提供联络、协助、撮合等服务。

4、乙方在代理甲方的委托事项过程中，因甲方过错造成损失时，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。

5、乙方对甲方所融资款项不承担任何性质的担保责任，如融资成功，甲方与有出资意向的第三方之间的合同履行由甲方自行承担，履约中产生的一切权利和责任与乙方无关。

6、甲方应配合乙方与出资方的谈判，不得无故推迟或拒绝;

7、甲方应按协议要求向乙方支付相应服务费用。

第三条：居间报酬、费用及支付方式

1、若乙方促成有出资意向的第三方与甲方签置符合融资数额及融资利率的融资合同，甲方应向乙方支付融资金额的5%作为乙方酬金，此酬金的有关税款由甲方承担，甲方应在第一笔资

金到位当日内以现金方式支付酬金。

2、居间报酬的支付不受企业改制、更名或更换法定代表人而影响。

第四条：违约责任

若甲方在第一笔资金到位的当日内未将酬金、费用支付给乙方，应当向乙方支付相当于酬金、费用的两倍作为违约罚金。

第五条：保密

甲乙双方保证在对讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料预以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露商业秘密的全部和部分内容，但法律法规另有规定或双方另有约定的除外。否则需要承担对方因此而造成的一切直接损失以及间接损失。

第六条：合同的生效、解除及管辖法院

1、本合同一式贰份，经甲、乙双方签字、盖章后生效。

2、乙方未能为甲方融资成功的，此协议自行终止。

3、协议履行完毕，此协议自行终止。

4、因本合同履行发生争议，双方应友好协商，协商不成的，应当向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第七条：双方承诺

1、乙方应本着诚信、专业、高效的职业精神为甲方提供优质的服务;

2、甲方为所提供的一切资料负责，并保证其真实性、完整性和合法性;

3、甲方不应要求乙方做出有违范国家和行业法律、法规的事情。

第九条：本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

企业在进行融资活动过程中，应明确规范职责分工、权限范围和审批程序，科学合理地设置机构和配备人员;应建立融资风险评估制度和重大风险报告制度，在未得到董事会批准的情况下，一律不得对外融资。对于违反融资规范的行为，企业有权追究其责任。为了预防融资陷阱风险，企业可以委托律师对投资方的具体信息进行调整，以预防受骗，并签订严谨的融资合同，事先约定好违约责任，切实预防因融资陷阱造成的不必要损失。企业在选择增资扩股或引进战略投资者的方式时，也需考虑到失去控股权的融资风险。

存在着不同的风险，且无论是融资方还是投资方，都是存在风险的。就目前市场形势来说，各种诈骗现象都随着经济活动一起出现，故而在投资之前，各投资者必须先对企业的信用情况进行了解，降低风险。

关于设立_____________融资租赁公司的申请

__________市__________区工商局：_________________

我公司与__________(地方)_______________公司于_______________年_____月签订合作协议，成立“_____________融资租赁公司”

经济性质：_________________融资租赁

地址：_________________市__________区_____________，公司面积：______________平方米。

负责人：______________。

投资总额：______________万元。

经营范围：_________________、_______________等设备租赁、金融租赁。

经营期限：_________________年。工人人数：______________人。

请贵局给予批准。

_________________公司(盖章)

(投资方盖章)

__________年_____月_____日

土地融资方案设计及实施

文/河北冀港律师事务所 郭百利 律师

一、土地投融资工作现状 1.融资渠道

土地投融资渠道多样，但目前各地实际操作的仍是以商业银行土地抵押贷款为主。这种信贷关系是建立在土地政府所有的基础上，并由地方财政担保。主要是将土地划拨至储备中心名下，通过向银行抵押，在政府信用和财政担保的双重授信下获得银行贷款，以此进行融资。 2.银行选择

目前，国家开发银行可申请的是中长期贷款，投放资金是一次性的，并且必须针对具体开发项目立项使用资金。由于土地储备项目具有项目周期不确定、资金使用节点难以细化的特点，因此国家开发银行的贷款政策不适于储备中心开展的收储项目的融资及资金使用。而各商业银行贷款政策较为灵活，可不针对具体项目挂钩进行资金使用。一般采取将若干个项目整体打包，资金可以在打包中的项目间使用，按照资金的需求分进度投放的政策，并且有许多利率优惠（如建行按基准利率），因此苏杭两地的土地储备中心主要选择与商业银行进行融资。由于不同的商业银行对不同领域的项目有所偏重，因此在实际融资中要根据各商业银行的特点进行灵活的选择。商业银行选择的项目多以拆迁项目为主，收购项目通过以拆迁项目搭配，市财政给予一定的优惠政策，如根据银行向储备中心、城投公司贷款数额增加银行存款配比、土地出让拍卖中财政性收入的担保等吸引银行融资。 3.融资规模

年度的融资规模主要是根据《年度土地出让计划》及《年度土地储备计划》，制定内部资金保障计划，核算当年到期贷款，对原计划进行调整，根据当年拍卖的可能收益（扣除财政拨付的）与当年收储资金的需求量、当年到期的贷款量的差额，制定当年的融资计划。 4.融资主体

目前进行土地融资的主体主要有两个：代表地方政府的土地储备中心以及拆迁公司、土地一级开发商、城投公司等企业。融资主体都是以土地储备中心为主。 5.融资的一般流程

土地融资主要有以下几个步骤：

⑴ 前期准备阶段。主要是开展项目的可行性研究，测算项目成本及收益。首先根据城市规划及土地利用规划的要求，确定土地开发的预期目的，预估土地出让价值，即总收益。其次在充分了解国家、地方关于开发、征地、整理、拆迁、置换、搬迁、基础设施建设等方面的政策前提下，预估土地储备总成本。土地融资的用途主要有三个方面，即居民搬迁、企业搬迁和基础设施建设。进行融资前，所进行的前期工作包括了土地权属调查、企业和居民数量调查以及需求调查等，在此基础上估算总投入总支出。若土地出让收益在偿还融资贷款及土地储备成本后尚有结余，则可认为项目是可行的，可进入下一个实施阶段。

⑵ 项目立项阶段。制定项目计划书、分解总体任务、确定各个环节的时间节点，开展环评等前期工作，报发改委立项。

⑶ 融资阶段。将征地后没有拆迁的土地，由政府下文批复、国土局发证、划归到土地储备中心名下，定为经营性用地，以此作为抵押与银行进行贷款融资。融资的要求与目的与银行进行充分详细的沟通，同时要与财政配套优惠政策进行融资工作，建立联动机制，实现利益最大化。融资过程中可根据使用资金的量进行测算后分多次融资（分段融资和分段实施），半年做一次分析，以减少财务成本。 6.融资资金的管理及使用

土地投融资的管理工作多由土地储备中心财务处（财务中心）负责。贷款融资资金主要用于居民拆迁、企业动迁、基础设施建设等方面，储备土地上市后，出让收入采用土地储备中心与政府分成的方式分配。如：杭州市45%的土地出让收入返还及财政另支付3%的收益基金与土地储备中心，用于银行还贷及其他支出，55%的土地出让收入部分上缴国库；苏州市则采用不固定分成比例的方式，根据开发成本返还资金，在05年前主要是城区内企业改造，一般是从地块拍卖收益的60%返还企业，如提前完成拆迁的，给予10%的资金奖励。05年后苏州财政拨款每年另增加5个亿投入土地储备。

在融资资金的使用上，由于银行贷款要求贷款资金要与具体项目挂钩使用，而土地储备项目存在项目时限长、各环节时间节点难以确定的特点，很难实现贷款与具体项目一一对应，需要对融资进行了灵活处置。可以采取批量融资的方式，将征收办公室统一管理的若干项目进

行打包融资签署协议，统一批量获取资金后再在具体项目之间进行灵活运用；也可以采用不同项目之间资金置换的方式，形式上达到贷款与项目的对应。

土地储备中心在贷款资金到位后，根据项目的不同拆迁范围设置标段，每个标段建立储备中心、拆迁承包公司与贷款银行三方监管的专用账户，账户户名为拆迁公司。账户建立后，本标段的所有支出都在该专户封闭运作，拆迁公司申请支付在征得储备中心同意后，由银行进行核拨到拆迁公司。这个模式的优点在于便于最终的审计和利息结算，账户中资金控制在500万以内，以规避风险。

二、土地投融资工作中遇到的困难 1.贷款期限较短

xxx出台了土地储备相关的融资制度，但资金的归集及融资并未与人民银行进行良好的沟通，基本沿用了房地产行业的融资模式，贷款仅限两年期。由于土地储备项目的执行期均较长，因此两年期的贷款对收储项目的限制较大。可以采用项目整体打包贷款或不同项目之间资金拆借来解决此问题，但仍无法从根本上解决。目前xxx正与财政部、银监会讨论适当延长贷款期限，具体方案正在制定中。 2.融资难度逐年增大

2007年1月，xxx办公厅出台了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，通知规定2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。新政的出台造成了银行资金压力增大，加之国家对土地房产市场的调控，银行融资资金逐渐收紧，利率也有所提高，融资难度逐年增大，融资额度日益减少。 3.土地出让金地方支配量小

土地出让金中大部分由xxx支配，由中央财政统一安排，根据政策向导，向保障房建设、水利建设、新农村建设等项目进行支出，因此造成地方政府土地融资后债务偿还能力有所减弱，产生一定的金融风险。 4.融资主体单一

土地储备承担着城市的基础设施建设、城市改造和扩建等项目资金的筹集任务，随着城市规

模的不断扩大，各项目的投资规模也将不断扩大，而目前两地的土地融资均以政府融资平台为主，土地储备融资压力很大。此外，新的《土地储备管理办法》规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了土地储备融资的压力。 5.融资方式单一

目前多采取的土地融资方式均为以土地作为抵押物向银行申请贷款，融资方式较为单一，限制了资金的来源渠道，同时也在一定程度上增加了融资的风险，不利于风险的转嫁和分流。 7.土地储备业务的定位问题

土地储备中心均为全额拨款的事业单位，是土地投融资的主要发起和负责单位。土地储备工作是城市建设、发展及更新的基础，具有很强的公益性特点。而目前银行在为土地储备项目贷款时所采取的政策是参照房地产开发等盈利性项目，造成了贷款数额小、期限短、限制多等多重限制，不利于公益性的土地储备项目的开展。 9.不同部门之间的协调问题

土地投融资是一项浩大繁琐的工作，需要各相关部门相互协调，形成统一的融资平台，建立联动机制，以达到利益的最大化。目前由于各部门对此项工作的认识程度及关注层面不同，在相互协作中还存在一些问题，给土地投融资工作造成困难。

三、土地投融资工作新思路 1.增加土地投融资业务主体

土地投融资主体是指直接从银行获得贷款的部门或组织。目前苏州的融资主体主要为市土地储备中心一家，而杭州则包括了区级、管委会、企业等十多家融资主体。融资过程中，引进企业等其他机构作为融资主体，不但可以缓解政府融资平台的压力，同时也可以共同承担融资风险，增加融资来源及融资平台的灵活性，因此十分有必要增加土地投融资的业务主体。 2.建立统一的土地投融资平台

统一的土地投融资平台，是包括了国土部门、财政部门、发改委、银行、城市xxx门等多个投融资业务相关部门的联合性组织，具有统一的工作流程及健全的合作机制。平台内部各业务部门的协调统一工作，有利于提高融资工作的效率，实现共同利益的最大化。

3.拓宽土地融资渠道

拓宽土地融资渠道，可以增加资金来源，分散金融风险，有利于更好的经营土地。可拓展的融资渠道主要包括：

⑴ 土地证券。地方政府以收储土地的未来收益作为担保发行土地证券筹集资金，以此进行土地收购、整理、储备，使生地变为“熟地”，再通过出让土地获得收益。土地证券化作为一种投资渠道，其优点是可以吸引社会闲散资金，让跟多的中小投资者可以进行土地项目投资；

⑵ 土地信托。土地信托投资主要是指土地的所有者，将闲置的土地委托给信托人，从受托人使用该土地的收益中收取一定的红利，土地信托投资主要是在所有者没有能力开发土地的时候，为了获得稳定的收益而采取的措施。参照房地产信托模式，设立土地信托机制。发挥信托投资公司专业的理财优势及土地储备收入的稳定性、增值性特点，把居民手中的闲散资金集合投向收储土地，使投资者有稳定的收益，将募集资金用于土地储备的成本支出； ⑶ 保险基金投资。目前我国的保险行业已经具有投资保障混合型险种，土地储备作为一种由政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险基金投资具有一定的吸引力，因此土地融资时可以实施保险基金投资获取一定的资金；

⑷ 土地基金。地方政府设立土地基金管理机构，负责发行以城市土地未来收益流为担保的收益凭证，向社会公众筹集资金，并将筹得的资金委托给土地储备机构，进行土地的收储开发、经营等并将收益并入土地基金，使投资者获取一定的收益； ⑸ 其他渠道。发行股票、与土地使用者共同开发土地等方式。 4.增加融资资金使用的灵活性

目前通过银行贷款融得的资金在使用方面具有诸多限制，如必须与具体的项目对应、还款期限短等，这一方面是银行为减少资金风险而采取的必要措施，但在执行过程中也在一定程度上限制了储备项目的发展。因此需要进一步细化融资方案，与银行及金融机构做好沟通，增加融资资金使用的灵活性，盘活资金流动速度，充分体现资金的时间价值，提高资金的使用效率。

5.明确定位土地储备业务的性质

在立法上应明确土地储备业务的性质是公益性还是盈利性，使土地投融资的工作目的更加明

确，更加符合社会公共利益，同时也可以争取到更加优惠的银行贷款

企业投资项目申请报告应包括以下主要内容：

1、申报单位及项目概况。

2、战略规划、产业政策及行业准入。

重点论述拟建项目与相关的战略规划、产业政策和行业准入标准之间的关系。

3、项目选址及土地利用。包括项目选址及用地方案、土地利用合理性分析、地质灾害影响和其他不利影响分析等内容。

4、资源开发及综合利用。主要包括项目的资源开发方案、资源利用方案、节能及节水措施等内容。

5、征地拆迁及移民安置。包括城市居民搬迁方案、农村移民安置方案是否合理和可行等内容。

6、环境和生态影响分析。主要包括项目所在地的环境和生态现状、项目对生态环境的影响、生态环境保护对策等内容，此外还要论述项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等的影响及对策。

7、经济影响分析。包括对项目的国民经济评价、区域经济影响分析和经济安全分析等内容。

8、社会影响分析。要分析项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。