房屋设施管理制度

　　在我们平凡的日常里，我们都跟制度有着直接或间接的联系，制度是一种要求大家共同遵守的规章或准则。大家知道制度的格式吗？以下是小编整理的房屋设施管理制度，欢迎阅读与收藏。

房屋设施管理制度1

　　小区房屋设施养护维修管理规程

　　1、工作目标

　　定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。

　　2、工作职责

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修缮

　　3.1.1更换水表

　　a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

　　b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

　　c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;

　　d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

　　3.1.2更换电表

　　a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;

　　b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;

　　c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

　　3.1.3维修开关

　　a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

　　b)如果是短路故障,首先将空气开关置于'off'位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。

　　c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

　　d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

　　3.1.4灯管、白炽灯的维修

　　a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;

　　b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;

　　c)其他情况造成的`灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

　　3.1.5线路检测

　　a)线路停电检修应及时通知用户;

　　b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;

　　c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;

　　d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;

　　e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;

　　f)当确认故障排除后方可送电。

　　3.1.6门铃维修

　　a)无电情况时可更换新电池;

　　b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

　　c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

　　3.1.7插座无电

　　a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

　　b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;

　　c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。

　　3.1.8水龙头漏水

　　a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;

　　b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;

　　c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。

　　3.1.9马桶不通

　　检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。

　　3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

　　a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;

　　b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;

　　b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。

　　3.1.12部分楼层停水

　　a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;

　　b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9处理办法。

　　3.1.14修门窗

　　a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;

　　b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;

　　c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

　　3.1.15换锁

　　拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。

　　3.2非一般性的维修

　　委托专业维修公司进行。

　　3.3时间要求

　　a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;

　　b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;

　　c)维修时应尽量满足用户的合理要求。

　　3.3维修工作的检查

　　a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

　　b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。

　　4、质量记录

　　4.1《回访工作规程》

　　4.2《房屋(设施)养护计划》qr/gr-057

　　4.3《房屋(设施)养护记录表》qr/gr-057

　　4.4《不合格/纠正预防措施报告》qr/gr-101-1

　　4.5《维修单》qr/gr-064

　　5、参阅文件、资料

房屋设施管理制度2

　　小区房屋设施设备维修保养管理制度

　　(1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。

　　(2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。

　　(3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。

　　(4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。

　　(5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。

　　(6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。

　　(7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。

　　(8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。

　　(9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。

房屋设施管理制度3

　　某小区房屋、共用设施、设备维护与管理

　　我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理,并定期记录在相应表格中。

　　1、房屋建筑本体及公共部位:

　　每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;

　　每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或有关部门报告与建议;根据业主或有关部门的委托,组织维修工作;

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;

　　每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;

　　业主已委托管理的空置房,每周户外巡视1次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主,并采取必要的紧急处理措施;

　　巡检有记录;

　　巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

　　2、供配电系统

　　建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;

　　值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书;

　　保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍;

　　每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况,并定时抄表做好记录,出现异常及时处理;

　　每年委托专业单位对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知业主(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;

　　潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥;

　　每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝;

　　每日填写运行记录,建档备查。

　　3、弱电系统

　　操作人员受过专业培训,持证上岗;

　　工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;

　　有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时;

　　对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;

　　工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;

　　分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。

　　4、给排水系统及其配套设施

　　给水设施

　　饮用水水池(箱)半年消毒1次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染,有严密的管理设施;水质每6个月化验1次,有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证,保持箱体完好,池体内清洁,没有对水质构成污染的因素;保持水池(箱)结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门;冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;

　　保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次;泵房内设备2年后,每年翻新1次,并标明各种标志;每日填写水泵运行记录,建档备查;

　　每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀应将脱皮清理干净,在管道干燥的情况下,涂刷防锈漆两遍,然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关,对出现故障的阀门及时修复,阀门应开关灵活;

　　专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。

　　排水设施

　　楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;

　　每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;

　　每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌,必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。

　　5、智能化安保系统

　　每日进行系统检查,确保系统始终处于正常、安全运行状态。

　　日检:系统外观:前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。

　　例检:系统外观:前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。

　　监检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。

　　制定维护计划

　　小修计划:根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。

　　中修计划;根据季检记录及报告,年检记录及报告制定每年一次的中修计划。

　　大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。

　　保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁中央监控室及设备表面;每次交接班时检查监控设备系统,发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理,同时立即采取人工保安补救措施。

　　6、电梯运行与管理

　　a、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告;每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

　　保持电梯机房清洁,每周1次清扫地面和擦拭控制柜、

　　主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面无污渍;保持电梯机房消防设施完好;每年检查2次电梯井底,清除垃圾杂物。

　　确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况,建档备案。

　　电梯维护保养提前一天通知业主(使用人),并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容;住宅电梯年故障率低于5%。

　　制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号20分钟解救乘客、排除设备故障。

　　使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案(电梯类)》,对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

　　按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

　　b、工作程序

　　电梯维修保养管理:

　　电梯主管工程师和电梯公司根据电梯安全维护操作规范,确定《电梯维修工岗位职责》。

　　电梯例行保养:

　　①电梯公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。

　　②对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目,进行例行保养工作。

　　③每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与检查记录》表。

　　电梯维修管理

　　①电梯公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》的规定,参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范,对照《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。

　　②电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电梯维修质量检验制度》确定。

　　③电梯的小修工作由电梯公司驻点维修组进行,组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知中央值班调度室,经中央值班调度室同意后方可停梯维修。

　　④电梯的中修工作由电梯公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管工程师和电梯公司审查,由电梯公司调配技术力量和人员配合实施。

　　⑤电梯的大修工作由电梯公司实施。

　　⑥由主管工程师及质检员进行维修质量检查,对维修质量不符合国际(gb10060-93)和《电梯季检报告书》中要求时,应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。

　　⑦任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录表》。

　　7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

　　加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;

　　保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;

　　设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;

　　按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;

　　停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;

　　停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。

　　标准与要求

　　维修人员在上门为业主提供维修服务之前,应做到'五个准备'和'三个统一',即:准备一双鞋套、一块抹布、一块施工布、一把刷子和一个塑料袋(装施工垃圾);服装统一、标识统一和收费标准统一;

　　雨水井、污水井完好率99%;

　　路灯完好率99%;

　　报修处理及时率达到100%;

　　维修质量合格率100%;

　　道路完好率99%;

　　业主基本满意率达到95%;

　　急修服务注意,在最短时间内修复。若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制);

　　维修作业人员岗前岗中培训率达到100%;

　　管理区域内房屋外观完好、整洁。房屋完好率99%;

　　管理区域内幢号、单元号有明显标志,有完善的区域指示标识;

　　管理区域内无乱搭、乱建现象,无违章装修;

　　房屋档案齐全,管理完善;

　　公共设施、设备良好,运行正常,无事故隐患;