物业部门管理制度（精选9篇）

　　在快速变化和不断变革的今天，我们每个人都可能会接触到制度，制度具有合理性和合法性分配功能。相信很多朋友都对拟定制度感到非常苦恼吧，下面是小编为大家收集的物业部门管理制度（精选9篇），供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

　　物业部门管理制度1

　　为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

　　一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20xx年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

　　物业部门管理制度2

　　一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；

　　二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；

　　三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；

　　四、附下列文件：

　　1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；

　　2、公司章程（加盖公章）；

　　3、工商营业执照有效复印件；

　　4、验资证明（注册资金50万元以上）；

　　5、上一年度的审计报告；

　　6、经营办公场所证明；

　　7、物业管理委托合同；

　　8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件

　　具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：

　　（1）企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书；

　　（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；

　　（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；

　　（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；

　　（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；

　　（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）

　　申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

　　不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；

　　物业部门管理制度3

　　1.范围

　　本标准规定了厂区物业管理的内容、范围、要求及考核办法。

　　本标准适用于龙岩卷烟厂厂区物业管理、绿化管理、车辆停放管理、零星工程管理、办公用品管理。

　　2.职责：

　　2.1企管办负责制定厂区物业管理规定文件，并按文件进行检查考核。

　　2.2物业公司按合同及厂区物业管理规定文件规定向烟厂提供各种服务。

　　3.内容及要求：

　　3.1物业管理主要内容(除办公大楼)：

　　3.1.1厂区所有公共通道、楼梯、走廊、电梯口、顶楼卫生(含小车库顶棚)。

　　3.1.2厂区所有厕所卫生，厕所设施检查，化粪池清掏。

　　3.1.3厂区所有水沟下水道卫生及公共通道、下水管道设施的检查。

　　3.1.4厂区所有外墙、外窗户、外墙管道、外风扇等清洗。

　　3.1.5厂区垃圾、木制废品清理。

　　3.2物业管理具体补充范围及要求

　　3.2.1厂门口宣传栏保持清洁。

　　3.2.2公共通道包括：制丝车间一区东面通道；制丝一、二区门口大厅；成型车间大楼与制丝之间的走廊东至成型厕所，西至卷包一区南门天桥斜坡顶、北至卷包一区南门含卷包一区南门天桥；联合工房各层仓库外公共区域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊应保持地面整洁，墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘。

　　3.2.4所有楼梯包括墙壁、天花板、窗户、楼梯扶手、照明灯等，应保持清洁、无蜘蛛网、无积尘。

　　3.2.5车间楼梯、扶手及工艺质管科大楼的大厅、楼梯、扶手及制丝一、二区的大厅、大厅玻璃、广告牌应每天擦洗。

　　3.2.6厂区路面保证全天整洁、无落叶、无积尘、无杂物。

　　3.2.7厕所包括墙壁、天花板、照明灯、地板、门、窗、水池等，保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。

　　3.2.8下水道及水沟畅通、无堵塞、无垃圾、无积垢。

　　3.3绿化管理主要内容及要求：

　　3.3.1负责做好厂区的环境绿化，负责现有绿化的改造。

　　3.3.2做好厂区、车间的花卉、盆景摆放。

　　3.3.3按企管办确定的位置和数量摆放花卉，不定期更换花卉，做到品种新鲜化、多样化、高档化，摆放整齐美观，如有枯死花卉应及时更换，档次与现有水平相当。

　　3.3.4花卉应定时浇水、施肥、除虫，浇水后应及时将地面水迹擦干净，不得留下积水，造成地面污迹，更换花卉应及时清扫地面。

　　3.3.5节日(元旦、春节、国庆节)庆祝活动或上级领导参观检查应做到花色鲜艳、体现节日气氛。

　　3.3.6草地、苗木应定时浇水、施肥、除虫、修剪、拔杂草，确保草地、苗木造型整齐美观、花池白净、完整无缺，如有枯死应及时重新种植。

　　3.3.7及时清拣枯枝落叶，保证绿地整洁、美观。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死，所发生的费用由物业公司负责。

　　3.3.9如因自然条件或车间生产造成的死亡花卉苗木的重新种植，或因意外事件造成的花台破损修复，经企管办确认后费用由烟厂负责。

　　3.4车辆停放管理内容及要求：

　　3.4.1负责厂区摩托车、自行车的停放管理。

　　3.4.2设立厂区摩托车、自行车停车线，确保车辆停放整齐。

　　3.4.3专人指挥管理，维持良好的交通秩序，确保摩托车、自行车停靠规范、排列有序、走道畅通不堵塞。

　　3.4.4负责停车场地环境清洁卫生，定期清扫车库地板、蜘蛛网，确保车库环境整洁。

　　3.4.5确保车库照明(除办公大楼地下单车库)。

　　3.4.6确保车辆安全，如发现车辆及相关车辆配件丢失，按责任大小，物业公司承担相应的赔偿。

　　3.5零星工程管理主要内容及范围：

　　3.5.1负责厂区、复烤厂的水电、土建、装修零星工程。

　　3.5.2负责新增绿化工程。

　　3.5.3所有工程应保质保量按时完成，施工过程应确保施工现场整洁、安全，施工结束后将现场清理整洁。

　　3.5.4工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认，物业公司每月底将经部门确认的工程进行登记，交企管办备案，并附详细的费用清单。

　　3.6办公用品及计生管理内容及范围：

　　3.6.1负责办公用品的代购、发放工作。

　　3.6.2负责户口管理工作、计生工作，确保计生工作四个百分百。

　　3.6.3负责固定资产的管理工作，厂区房屋的安全检查及维修申报工作，确保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部门应由固定人员领用办公用品。

　　4.零星工程维修及办公用品申购程序：

　　4.1在500元以内原有项目的厂区零星工程维修如房屋小范围漏雨、窗户玻璃更换、厕所、下水管道维修等，由部门或车间通知物业公司维修，物业公司维修后经部门或车间对工程效果及费用进行确认，物业公司填写物业服务登记表rj/qg0402-2，公共部分设施的维修由企管办确认。

　　4.2厂区所有500元以上的零星维修工程，申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表rj/qg0402-1，经分管厂长审批后交企管办登记。工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认。

　　4.3大额的零星工程，由物业公司进行费用预算，费用超过5万元的工程应由物业分管领导审批同意后交厂长审批，并按有关审计程序执行。

　　4.4办公用品在500元以内原有用品的更换，如更换台玻、台布等，由部门或车间通知物业公司，物业公司重新购置或更换后经部门或车间确认(物业服务登记表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上办公用品的购置，申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表(rj/qg0402-1)，经分管厂长审批后交企管办登记。办公用品交付使用部门后由使用部门确认。

　　4.6每月底由物业公司对所有项目进行汇总，交企管办备案。

　　5.考核办法：

　　5.1上级检查如有不符合要求每项扣1000元。

　　5.2厂部组织检查如有不符合每项扣100元。

　　5.3企管办现场管理员检查如有不符合每次扣50元，当月内重复发现第二次扣100元，第三次扣150元，依此类推，当月累加。

　　5.4如有部门对物业公司提供的服务不满意可以向企管办书面反映，经核实每次酌情扣50-200元。

　　物业部门管理制度4

　　一、物业接管验收管理制度

　　1、验收前的准备工作

　　本验收管理制度是指由xx网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市xx物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。

　　xx物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。

　　验收小组根据提供的图纸,按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。

　　2、验收的实施

　　验收小组在验收过程中,可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收,然后再进行综合验收；实物的验收,主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。

　　3、验收后的处理工作

　　验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告,验收小组负责人根据验收报告,写出物业的综合性验收评定意见书,呈交项目招标组。对存在问题的设备、设施写出书面报告,上报项目招标组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效,将全部、档案资料移交给管理处存档。

　　4、验收后不合格的处理工作

　　对在验收发现存在问题的设施、设备,管理处制订整改落实措施,并报项目招标组和xx物业审核。

　　5、设备验收

　　验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施安装位置与安装质量符合；设备或系统的技术性能应与设计要求符合,检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图,在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果也记录在《验收交接记录表》中。

　　二、公共设施维护管理制度

　　1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护,确保设施、设备处于良好运行状态。

　　2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。

　　3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。

　　4、厂区内的设备、设施损坏,须及时修理和更换。

　　5、市政公用设施、设备如发生损坏,立即通知市属有关部门维修或更换。

　　6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。

　　三、临时用电、用水管理规定

　　1、临时用电计划申请

　　(1)施工前,由施工单位或根据施工项目和用电量大小,向管理处递交临时用电计划申请表。

　　(2)临时用电计划申请表中,应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。

　　(3)管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。

　　4)申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件,每人一证。操作人员无证的,管理处一律不予批准申请。

　　2、临时用电管理规定

　　(1)凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材,必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

　　(2)在管理处技术人员指定的地点接线,并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。

　　(3)电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。

　　3、临时用电施工限制

　　(1)不影响厂区内机电设备的正常运作。

　　(2)不超出供电负荷量允许范围。

　　(3)噪音很大的电动工具,严格按规定时间进行操作,不影响业主的正常作息和生活。

　　4、禁止以下行为:

　　(1)乱拉乱接电线。

　　(2)超出设计负荷的临时用电,未经申请用电计划的用电。

　　(3)直接将电线插入插座的用电行为。

　　5、管理处管理权限

　　(1)有权劝阻或制止违章操作。

　　(2)有权对业主单位进行巡视检查。

　　(3)有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。

　　(4)对不听劝阻的违章施工行为,可停止供电,以防止事故发生。

　　6、临时用水管理

　　(1)施工前,施工单位或业主单位根据施工项目和用水量,向管理处预先申请临时用水。

　　(2)使用人需安装水表,并接入管理处指定的用水接口。

　　(3)禁止任何乱接水的行为,不听劝阻管理处可采取停水措施。

　　四、投诉处理和分析制度

　　1、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉,不论采取何种方式(如信函、电话或面谈),均需进行接待、记录,同时应做好相应记录。

　　2、管理处接到投诉后,在预约时间内向业主答复采取何种补救处理措施,答复时间最长不超过一天。

　　3、管理处按照业主投诉的内容,安排相应人员解决问题,并将结果反馈给客户服务中心。

　　4、对重大问题的投诉,相应人员不能处理的或需统一协调的问题,直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。

　　5、客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果,未解决的,责成有关部门/管理处迅速处理。

　　6、对业主的投诉,应即时作出分析总结,对反复出现的问题,应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生类似问题。

　　五、意见调查和回访制度

　　1、公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度:

　　(1)安全管理

　　(2)绿化管理

　　(3)清洁服务

　　(4)四害消杀服务

　　(5)投诉或意见处理

　　(6)停车场管理

　　(7)设备设施管理

　　(8)电梯管理

　　(9)维修服务

　　(10)服务态度

　　2、品质管理部对回收的意见表进行统计分析,并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。

　　3、对存在的问题,管理处主任提出整改意见,责成有关人员限期解决。

　　4、对业主的误解,应进行必要的耐心解释。

　　5、业主意见调查结果及整改方案应向业主公布,接受监督。

　　6、相关职能部门应定期对业主进行回访。

　　7、回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。

　　8、回访中,对业主单位的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复。

　　9、业主意见评价统计计算方法

　　(1)统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。

　　(2)统计计算符号

　　n-发放的调查表总数

　　h-回收的调查表总数

　　x-调查表的调查项目数

　　y-每份调查表评价满意的项数

　　o-评价满意的项目总数

　　a-回收率:%；

　　k-满意率:%；

　　(3)统计计算公式

　　a=h÷n×100%

　　o=σy=y1+y2+y3+……+yn

　　k=o÷x×n×100%

　　六、维修管理制度

　　1、管理处接到的业主维修的诉求后,必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

　　2、维修工到现场后,要做到:

　　(1)自觉维护管理处及业主的权益,不做损害管理处名誉的事情。

　　(2)不要不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

　　3、维修工进入现场维修时,应主动征求业主意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动,应征求业主的同意后方可进行。

　　4、维修工进入现场维修时,应进行仔细检测,判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装,造成不必要的返工。

　　5、维修工进行维修时,要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

　　6、维修工作完成后,维修工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原貌(位置)。

　　7、全部工作完成后,维修工要试验维修后的效果给业主看,试验次数不少于3次,同时要给业主讲解应注意的事项,如果业主有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至业主满意为止。

　　8、确认一切正常后,维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时,应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

　　9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

　　10、在维修完成后,由管理员不定期进行抽查回访。

　　七、垃圾收集与处理管理制度

　　1、垃圾的分类处理

　　(1)工程垃圾:瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放,禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。

　　(2)生活垃圾:清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内,量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。

　　2、垃圾中转站的垃圾应日产日清,如垃圾较多影响垃圾存放时,可增加清运次数。

　　3、清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整,地面无散落的垃圾。

　　(1)负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。

　　(2)每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。

　　4、垃圾中转站的卫生标准:

　　(1)地面无散落垃圾,无污水,污渍；

　　(2)墙面无粘附物,无明显污迹；

　　(3)垃圾做到日产日清；

　　(4)所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散积垃圾；

　　(5)可作废品回收的垃圾应另行堆放；

　　(6)垃圾站应保持清洁无异味,每天应定时喷洒药水,防止发生虫害；

　　(7)按要求做好垃圾袋装化。

　　5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。

　　6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况,并记录。

　　八、卫生消杀管理制度

　　1、综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。

　　2、消杀工作计划应包括以下内容；

　　(1)消杀对象；

　　(2)消杀区域；

　　(3)消杀方式药物计划；

　　(4)消杀费用预算。

　　3、消杀区域包括:楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。

　　4、消杀方式以喷药消杀为主,灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。

　　5、投放鼠药必须在保证安全的前提下进行,必要时挂上明显的标识。

　　6、消杀作业完毕,应将器具、药具统一清冼保管。

　　7、消杀工作标准

　　1)检查仓库或厂区生产车间,目视无明显蚊虫在飞。

　　2)检查和楼层及转角垃圾桶摆放处,目视无苍蝇滋生地。

　　3)检查楼内和污水井、无害虫出现。

　　4)抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹,用布粉法检查老鼠密度,不超过1%,鼠洞每2万平方米不超过1个。

　　8、消杀工作的管理与检查

　　1)消杀工作前,综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。

　　2)综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。

　　3)综合管理员现场跟踪检查,确保操作正确。

　　九、受伤/急症等紧急救援措施

　　1、若有发生受伤或急症等人员,旁人应根据原因紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。

　　2、管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中,并细心呵护。

　　3、管理处在救援伤者时,同时拨打120寻求援助,说明具体方位。

　　4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。

　　十、火警应急措施

　　1、发生火警,切勿急燥,保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话119。

　　2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。

　　3、击破安装在楼道里的报警按钮。

　　4、遇到浓烟,应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。

　　5、用灭火设备扑灭火源,但切勿把自己置身于危险中。

　　6、迅速脱离火灾现场,请牢记不要搭乘电梯。

　　十一、停水/停电的应急措施

　　1、当接到相关部门停水/停电通知时,应以书面形式提前通知业主,做好相应的准备。并在大堂入口处显着位置贴温馨提示等通知。

　　2、当遇到突然停水时,管理处应打电话给政府相关部门咨询,同时并以电话/广播等方式快速通知业主,后再以书面形式补办。

　　3、当遇到突然停电时,应起用另一回路电源,若无双回路,发电机30秒之内自动启动,保证厂区的弱电系统正常运行。

　　4、突然停电时,被困在电梯有人员应通知管理处专人进行解困。解困后,将电梯降至首层。

　　5、突然停电时,应以电话/广播等形式通知业主,然后再以书面形式通知业主。

　　6、突然停电时,应急时派专人检查厂房内的所有设备。

　　物业部门管理制度5

　　一、中央智能调度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。

　　2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。

　　3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

　　4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

　　5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

　　7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

　　8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

　　9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

　　二、智能停车场管理制度

　　1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。

　　2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。

　　3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。

　　4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。

　　5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。

　　6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。

　　7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的`车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。

　　8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。

　　9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。

　　三、配电房及特种作业人员安全制度

　　1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

　　2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

　　3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。

　　4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。

　　5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

　　四、配电设备保养规定

　　一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

　　二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

　　三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

　　四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

　　五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

　　六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

　　七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

　　八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

　　九、每年对接地网检查、测试一次。

　　十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

　　十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。

　　十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

　　六、风机房管理制度

　　风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：

　　一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

　　三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

　　四、每半月同消防检查一起，试运行一次。

　　五、严禁在机房内吸烟。

　　六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

　　七、开关平时应置于高速状态。

　　七、柴油发电机操作规程

　　（一）、启动前的准备工作：

　　1、全面检查柴油机各部分是否正常。

　　2、检查水箱水位（2/3以上）。

　　3、检查机油油位。

　　4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。

　　5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。

　　（二）、启动及运行：

　　1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。

　　2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。

　　3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。

　　4、试运行期间做好各项记录。

　　5、水温合成至60度时，方可带动负载。

　　6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。

　　物业部门管理制度6

　　一、管理制度的缺陷

　　尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

　　1.物业管理法规不完善

　　物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

　　2.缺乏完善的业主自治制度

　　由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

　　二、改善现状的对策

　　总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

　　1.平衡物业市场的供给双方

　　就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

　　2.强化业主的主体性地位

　　首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

　　三、结语

　　在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

　　物业部门管理制度7

　　第一章

　　给水系统维护管理

　　第一条给水系统（二次供水系统）包括生活和消防使用的各种冷热水，其设施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管网、热水系统等设施。

　　第二条二次供水系统建设必须按照国家卫生防疫部门的要求，并定期检测取得卫生合格证。

　　第三条水池（箱）清洗消毒

　　（一）每季度对水池（箱）清洗消毒一次，保持水质清洁，以防止二次供水被污染。

　　（二）清洗之前必须向全校师生张贴通知，关闭进水阀，直接清洗人员穿上专用装束和使用专用工具，做好清洗各项准备。

　　（三）清洗时注意清理水池壁上沿的污泥积灰，恢复池壁表面光滑洁白。

　　（四）消毒必须使用符合卫生防疫要求的消毒液对水池进行消毒，然后再用清水冲洗干净。

　　（五）清洗后水质不得呈现异色、异臭、异腥味，池内不得有肉眼看得见的杂物，PH值、游离余氯达到卫生防疫标准。

　　（六）做好清洗消毒记录。

　　第四条水质检验。清洗消毒水池（样）后的水质送样到市卫生防疫部门检验，各项指标应达到国家生活饮用水卫生标准。

　　第五条设施维护管理

　　（一）定时检查各供水管道、节门、水表、水泵、水池（箱）、热水系统等设施运行状况，尤其在用水高峰期应加强巡检。

　　（二）一旦发生漏水、断水故障，应及时加以抢修。

　　（三）确保消防管道有足够的水，每年至少一次对消防水泵进行试泵，确保电气系统、水泵正常工作，保证管道节门水龙带的配套完整，将检查报表存档备案。

　　第二章

　　排水系统维护管理

　　第六条排水系统包括生活污水排放设施和屋面雨水排放设施，分为排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、屋外排水管道等设施。

　　第七条发现下水道堵塞故障应及时疏通。

　　第八条经常检查排水管道和节门等设施，一旦发现生锈或渗漏情况，应及时进行维修处理。

　　第九条定期检查和清通室外排水沟渠，清除杂物和淤泥。

　　第三章

　　供电系统维护管理

　　第十条供电系统包括高低压线路、配电系统、发电机组等设施。第十一条凡从事供电系统的直接操作人员，必须经岗前培训并取得高低压电工上岗资格证后才能操作。

　　第十二条建立各相关设备和维护记录档案。档案内容应包括：

　　2电器平面图、设备原理图、线路图等有关数据；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录以及大修后的试验报告等各项记录。

　　第十三条加强供电系统巡查和维护，严格遵守供电局电气设备运行管理规程进行一切维护和运行操作，确定例行的检查日期和项目；对潮湿、高温、易燃、防爆之类特殊场所进行重点检查，按照规范保持配电房和发电机房及其设施的通风、干燥、清洁等；应加强对雷暴雨天气供电系统的检查，提高应急应变能力。

　　第十四条认真执行值班制度、值班人员发现故障或接到故障报告应及时进行检修和排障。

　　第十五条停电管理。如电力公司预先通知暂时停止供电，在接到停电通知后，管理人员应在网上及校内公告栏张贴停电和恢复供电时间的通知并电话通知到个部门办公室，以便师生做相应准备。恢复供电后，管理人员与电工一起检查，所有电掣开关是否正常，如有损坏，应立即修理。

　　第四章

　　设备设施维护及报修管理

　　第十六条对于电梯的管理，应委托电梯公司对电梯进行定期保养、维修和年审等，管理人员应督促电梯公司维修保养，做好年审。管理人员必须严格按照电梯管理规程，每周对电梯运行状况进行一次巡检，并做好记录，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。

　　第十七条建筑物、道路、广场等场所的公共区域及其附属设

　　3施的完备情况，由清洁包干区工人负责巡查，发现损坏，及时报修。

　　第十八条定期组织对学生宿舍、教室、办公室等房内一切设施及建筑物进行单项或全面检查、维修。

　　第十九条在进行建筑物修缮或改造时，凡需要改动或破坏原建筑结构的施工方案，施工组织部门必须将施工方案交基建办进行技术审核并确认（签字并加盖公章），方可组织施工。

　　第二十条办公室、学生宿舍等场所的水电、照明、门窗、家具、五金、空调、下水道等设施报修，必须先填写报修单，若非紧急特殊情况，原则上不接受电话申请报修。

　　第二十一条除抢修外，一般情况24小时内维修好。第二十二条属人为损坏的桌椅、门窗、玻璃、下水道或其他公共设施以及更换门锁、教工宿舍各项维修等按学校有关规定实行有偿服务。

　　第五章

　　校内各经营、施工单位水、电使用管理的规定第二十三条为规范学院内各后勤经营单位（包括食堂、超市及其它项目经营承包单位）、施工单位水电使用的管理，维护学院和合作单位的共同利益制定本规定：

　　第二十四条学院将在本学期组织人员对学院内各后勤经营单位目前使用的水、电表进行更换（新表均为经技监部门检定合格的标准表），并对表前线路进行一次检查和规范，更换后的新表贴后勤总务处封条。

　　第二十五条后勤总务处将组织人员不定期对各后勤经营单位所使用的水电表及表前线路进行检查、维护、以确保用电安全和计量的准确性。

　　第二十六条各经营、施工单位发现水电表或表前线路故障，请及时联系后勤总务处派人处理，不得擅自操作。

　　第二十七条后勤总务处在检查中如发现封条破损或表前线路异常的，将向当事单位负责人提出质疑并对当事单位处以该单位每月正常水电费2-5倍罚款，该罚款在学院应付当事单位款项中扣除。同类问题重复出现两次或以上的将建议学院解除其经营承包资格。

　　第六章课室及学生宿舍公物管理规定

　　第二十八条

　　课室及学生宿舍公物管理，辅导员是第一责任人。第二十九条

　　凡课室、学生宿舍内的任何公物（除电器外），属自然性损坏的（如地面破烂、天面漏水、天花脱落等），由学校负责维修；属人为性损坏的（如门窗因冲撞或因无关好门窗而被风吹坏，台椅人为性损坏，门锁、门牌损坏等），由其本人或本班或本宿舍负责。

　　第三十条

　　电路、电器（电键、光管、灯泡、风扇等）损坏的，由学校专业人员负责维修，但有意损坏的，由其本人负担全部维修费用。

　　第三十一条

　　教师宿舍维修费原则上由学校负担，但因过失或故意造成的损失，由其本人全额负责。居室或附设设施需要修缮时，

　　5由其本人直接向学校提出书面申请，不得随意改装宿舍。

　　第三十二条

　　后勤总务处负责定期对各课室、宿舍的公物作全面检查。期末，后勤总务处要对全校的课室、宿舍作总体检查，全面维修。

　　物业部门管理制度8

　　为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

　　一、安全与消防管理

　　（一）办公室安全管理

　　1．办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

　　2．严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

　　3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

　　4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

　　6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

　　7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

　　8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

　　9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

　　（二）办公室消防安全管理

　　1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

　　2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

　　3．各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

　　4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

　　5．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

　　6．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

　　7．安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

　　二、绿化管理

　　1．绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。

　　2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

　　3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

　　4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

　　5．不得损坏花木的保护设施。

　　6．不准私自摘拿花果。

　　7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

　　8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

　　9．不准在绿化地上堆放任何物品。

　　10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

　　11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

　　12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

　　三、设施设备使用维修管理

　　（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

　　1．全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

　　2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

　　3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

　　4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

　　四、公共环境卫生清洁保洁

　　1、环境卫生设专人管理和清扫；

　　2、单元门外公共区域每日清扫一次；

　　3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

　　4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

　　五、公共治安防范、门卫服务管理

　　1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

　　2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

　　3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

　　4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

　　物业部门管理制度9

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

　　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　　第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

　　第五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

　　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　　第六条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题；

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题；

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题；

　　(四)提前终止物业服务合同的问题；

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第二章物业管理区域

　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

　　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员；

　　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

　　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

　　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。

　　第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。

　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

　　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

　　前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

　　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。

　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。

　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力；

　　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

　　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

　　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并同时在物业管理区域内公示。