二手房交易税费个人所得税计算方法

　　二手房交易情况是如何的?交易税费个人所得税计算方法是哪些?要怎么计算?

　　纳税人：卖方普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

　　注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%.二手房交易税费——营业税计算方法纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足2年房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)免征营业税;

　　非普通住宅营业税计算方法：不足2年房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　别墅营业税计算方法：不足2年房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票 早于产权证。

　　二手房交易税费——契税计算方法纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下首套1%，二套3%;90-140平米首套1.5%，二套3%;

　　非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠二手房交易税费——土地增值税计算方法纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

　　土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

　　二手房交易税费——印花税计算方法纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：0.5%

　　注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

　　二手房交易税费——城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方

　　二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%.

　　二手房交易地方附加税：依各地方而定。

　　二手房20%个税开征并不容易 窗口还是收1%的税

　　差价20%计征个税并非新政策

　　昨天下午，记者就网传的郑州市二手房已按“差价20%”开征个税一事向河南省地税部门进行了求证，相关工作人员称：“事实上，二手房交易征收20%个税并非新政策。”

　　据介绍，早在1993年，国家便有了对二手房交易要按差价缴纳20%个税的规定。2023年年初，“国五条”正式出台，其中规定，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　昨天，河南省地税系统相关知情人士告诉记者，郑州二手房交易中按“总房价的1%”和“差价的20%”两种执行情况此前便已存在。“以前有些房屋原先的价格查询不到，所以就按相关规定以‘总房价的1%’来征收个税了，而如果在系统上能够查到房屋原来交易价格的，就会严格按‘差价的20%’来征收个税。”

　　昨天下午4点10分，记者又通过12366向税务部门进行了咨询，相关工作人员表示，虽然目前并未见到新文件下发，但郑州市已经开始按照“差价的20%”来征收个税了。那目前是否对郑州市所有区的二手房都按“差价20%”征收个税呢?对此，该工作人员告诉记者，“郑州市只要能查到，就按差价的'20%来征收”。

　　二手房市场或萎缩四成

　　在红火顾问董事长臧俊看来，国五条按差价的20%征收个税，更多的意义是警告后来的投资者不要轻易入市。

　　“二手房交易中个税政策执行不宜一刀切。”资深房地产节目主持人、FM93.1郑州经济广播的王宁认为，“简单认为20%个税是一个‘老政策’，只是在玩文字游戏。毕竟，这一政策此前并未执行，而一旦开始执行，就是一项新政策。”

　　“如果20%个税政策实施，郑州二手房市场要萎缩三至四成。”郑州某二手房中介总经理王川则认为，在股市不振、投资渠道不畅的大形势下，房产是老百姓重要的资产性财富，如果按照差价20%计征个税，老百姓的这部分收益也将被掠夺。考虑到一手房市场和二手房市场的关联度，本就低迷的房地产市场或将雪上加霜。

　　20%个税开征并不容易

　　尽管记者从省地税部门和12366热线获悉，郑州已经开始执行20%个税了，但记者随后从实地探访的情况看，郑州市地税一线窗口对该政策的执行却很模糊，目前仍是按1%在计征个税。同时，业内人士普遍认为严格实施可能性不大。

　　“在二手房交易中，一般都是买方承担税费。”郑州某房产中介负责人称，在几乎所有交易中，中介都是按不能提供房屋原值的情况进行处理的。即便在核定原值相对容易的郑东新区，也存在操作的空间。“除非有新的通知要求，一线窗口不会突然执行20%的个税政策。”

　　20%个税开征更大的难点，在于配套政策目前并不完善，一线窗口在政策实施中就缺乏可操作性。

　　据记者了解，2006年7月，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)正式下发，对二手房交易所得征收个税有关问题作了进一步明确。然而，该政策制定时间距离现在已经过去了8年，其中对装修、利息等规定，现在看来已经不合时宜;另外，房屋升值过程中货币通胀因素是否要考虑，如何界定等，也没有最新的细则或解释，很难做到让纳税人信服。

　　加收的税谁负担?

　　从总价1%到差价的20%，增加的税由买方负担还是卖方负担?

　　去年“国五条”出台之际，住建部副部长齐骥接受央视记者专访时表示，新税收调整，是为了遏制投资投机购房。

　　齐骥认为加税部分由卖方承担的说法，当时一度引起网友热议，也有网友打趣说“希望购买齐部长家的二手房，这样不用多缴税”。

　　郑州此次再度传出二手房交易征收20%个税，在网上引发了网友的新一轮吐槽。

　　@小天真：这个成本，卖方肯定是转嫁给买方的。如果个税按20%征收，将造成二手房交易成本上升，部分买家将转向一手市场。

　　@沫沫：买二手房的，不是经济条件不好就是改善性需求，受伤害的还是这样的刚需家庭。

　　@西门：换句话说：你卖房赚了，国家要跟你二八分成，反正不能便宜你个人。当然这分成是不会考虑通胀因素的。