农村宅基地买卖法律

　　农村宅基地买卖法律大家爱了解过吗?需要了解农村宅基地买卖法的朋友可以阅读以下这篇范文哦!

　　农村宅基地可以买卖吗

　　《物权法》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　那宅基地使用权可以买卖吗?下文是华律往小编为大家整理的相关知识，欢迎大家阅读!

　　根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。

　　具体的买卖效力如下：

　　1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：

　　(1)城镇居民购买;

　　(2)法人或其他组织购买;

　　(3)转让人未经集体组织批准;

　　(4)向集体组织成员以外的人转让;

　　(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

　　2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

　　(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

　　(2)同一集体经济组织内部成员转让;

　　(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

　　(4)转让行为征得集体组织同意;

　　(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

　　宅基地转让的法律规定

　　1、农村宅基地使用权的概念：

　　农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

　　其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

　　2、农村宅基地使用权的转让：

　　从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

　　如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

　　因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

　　根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

　　所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

　　反之，则应认定其合同无效。

　　也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

　　而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。

　　理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

　　然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

　　农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

　　在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

　　如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的`手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。

　　因此，该房屋转让协议应当认定无效。

　　3、近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升。

　　造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

　　从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

　　关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

　　对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。

　　审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

　　(二)要注重判决的法律效果和社会效果。

　　判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

　　(三) 要综合权衡买卖双方的利益。

　　首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

　　农村宅基地可否进行自由买卖?

　　“我在诸暨农村有一套房子，现在想要把农村的房子卖掉，给儿子在城里买套商品房，不知道农村的宅基地是否可以进行买卖?”近日，有读者致电本报，想要咨询关于宅基地买卖的事，本报特咨询了相关法律专家，绍兴鉴水律师事务所副主任余建光表示，宅基地使用权不得单独转让，该做法并不可行。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，分配给他们的带有福利性质的一种土地使用权，只有农村居民才可以享受，宅基地使用权是不能进行自由买卖的，只允许集体组织内部成员进行调剂。

　　“按法律规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，买卖农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。

　　余律师表示，农村宅基地使用权不能像国有土地使用权那样在市场上流通，但可以在集体组织内部进行调剂，但这种调剂也是有条件的。

　　“宅基地使用权不得单独转让。

　　余律师说，“比如城镇居民、法人或其他组织这些都是不能购买的，也是说拥有宅基地使用权的只能是集体组织内部成员。

　　其次，转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，又或是受让人已有住房不符合宅基地分配条件，这些情况的转让都是不具有法律效应的。

　　他表示，想要进行宅基地使用权的转让，必须同时具备5个条件：转让人拥有两处以上的农村住房(含宅基地);同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意;宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

　　“宅基地原则上是一户一宅，同一集体组织内部可以进行调剂转让，子女也可以继承，在同一经济组织内的兄弟姐妹可以进行分割。

　　余律师说，关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖，像读者所希望的也许需等城中村改造或是安置拆迁换成拆迁房后可以进行自由买卖了。

　　“关于宅基地使用权如何转让，用通俗的话说就是同一经济组织内，宅基地使用权我不要了，而他没有，与集体组织协商好后，在村里办个手续再到土管部门处理即可。

　　余律师说。