拿地才是房产开发企业核心竞争力

拿地才是房产开发企业核心竞争力

  引导语:回首房地产20年,我们总结发现,那些善于“把握行情周期”的投资人,才是投资高手,才是真正的战略级投资。更多拓展人员,是拿到了地,而不是拿到了好地,拿对了地!下面是小编为你带来的拿地才是房产开发企业核心竞争力,希望对你有所帮助。

  两个极端案例是:

  ➤ 地拿错了,就算产品、销售、企划做得再好,就算市场运气也不错,最多也就勉强及格,赚钱就别想了,不赔钱就算不错了;

  ➤ 地拿对了,或者在正确的时间拿了好地,就算设计普普通通,哪怕后期销售、企划推广很普通,行情又有点背,但这个盘还是可以拿到70多分,最终赚点钱是没问题的。

  地拿对了,项目就成功了一半!

  要理性,要严谨,要系统,要重视。

  拿地绝不是“单纯的”拿地,而是一门“系统”工程!

  拿地更不应该是一门艺术,而应该是一门科学,要强调科学!

  今天本文要分享的干货,就是投资总如何拿对地?企业如何做好拿地管理?

  一、强化认知:前期决胜论就是拿对地

  白银时代的拿地,拿地不再是土豪随意的行为,不再是公司账面有钱就豪赌几把的随性,而更应该是一个企业的战略重心,尤其今天的房地产已经进入战略为王的时代,对仍然聚焦开发业务的房企而言,拿对地是重中之重!

  原因很简单,也很直接:

  第一,今天土地价格占整体售价的比值已经高达30%~50%,很多超过50%,不少地王甚至翻倍,土地成本没控制住,未来大多会砸在手里。

  第二,世界上没有一块一模一样的土地,土地自身和附属的地段、配套、交通、资源、商业、学校土地都是不一样的。土地,本质上是不可再生资源,是有限的,是稀缺的,你错过这个机会,很可能就没有了,所以得珍惜每一个目标地块。

  第三,都在谈房价上涨,但本质上房地产价格增长100%都是地产价格的增长,而不是房产价格的增长,相反房产还会折旧的!所以一个项目未来价格成长性,核心在于土地。

  所以,拿地即一切,前期决胜论就是拿对地。

  二、做好预排:每年到底该拿多少地?

  拿对地很重要,但首先自己要明确每年拿多少地,这个问题是个两难问题。土地储备太多会对企业造成很大资金压力,土地储备太少又可能满足不了未来供应和发展的要求,常有开发商感叹房价行情好了,可是没货可卖。那么,到底储备多少?标准何来?

  1、拿多少地的两种算法

  总结下来,业内大致的做法有两种。

  第一是弥补上年新开工面积的倍数,有1.2倍、有1.5倍的,也有1.8甚至更高倍数的。倍数的增长意味着货值的增长。比如中海,它提出每年新增土地面积至少要保证弥补上一年新开工的1.2倍。这样才能保证后续几年销售规模、竣工规模、利润规模像滚雪球一样越滚越大。

  第二是年末土地储备增长比率,同比增长20%或者30%。这些具体的数值根据每家企业的发展愿景去设定,再根据平均楼面地价计算出投资金额预算。

  2、土地储备结构也要关注

  房企拿地除了单纯的土地储备规模指标之外,还需要关注土地储备结构是否合理。

  比如一线、二线、三四线布局是否合理,市区、近郊、郊区分布是否合理,高端、改善、刚需是否有效组合等等,这些房企在拿地时都得做到心中有数。

  三、三种拿地模式

  明确土地储备计划后,该如何拿地了?在实践中我们大概发现有三类模式。

  第一类是“游击式拿地”。大多属于全国中小房企拿地的现状,他们往往没有全年拿地计划,拿地规模有多少,投资计划如何,都没有,属于游击式拿地,更多时候是企业一下现金流充裕了,有钱了就去拿地,这种拿地或许能获得机会式发展。但一旦行情变化,可能就变成一堆库存!

  第二类是“谈判式拿地”。这类拿地的做法往往不太参与公开市场,一般以央企、国企或是万达、碧桂园等大型民营房企为主。他们往往在经济欠发达地区,主动跟地方政府去谈判。一则自身品牌优秀,实力强劲,能够通过开发和运营迅速转变城市形象和促进税收,二则规模优势,他们拿地一拿就一大片,几百万平米;三则现金流充沛,对于尤其依赖土地财政的地方政府而言,这是有很大谈判资本的.。

  第三类是“稳健式拿地”。每年的投资规模,投资区域,投资预算、投资节点等都提前锁定。

  四、前期工作:做到三个心中有数

  1、公司战略要“心中有数”

  每一块地,都要从公司整体发展角度,即是否要进入一个区域,进入一个城市,是否要扩大在该城市的市场占有率,是否符合公司产品竞争优势。如今房地产已经进入战略为王的时代,因此每个拿地人员不能脱离公司战略偏好而去机会式拿地。

  2、资金能力要“心中有数”

  巧妇难为无米之炊,房地产是典型金融依赖型行业,在拿地之前,首先,要衡量公司既有的资金是否充足,募集资金的能力与成本如何?越做到心中有数,就越发能够更快速地决策和拿地

  其二,公司取得土地的成本不应该过度高于周边土地的价格(除非公司的溢价能力极强),即谨慎对待地王项目,如果公司获得土地的成本低于市场水平,或是市场的土地价格存在刚性,易升难降,则土地成本风险较低。

  3、拿地标准要“心中有数”

  拿地标准明确,能更准确和快速做出拿地判断,每家房企都应该做到心中有数。

  五、房企投资高手拿地的三大能力

  过去拿地靠关系,靠佣金,但白银时代拿地越来越依赖专业,依赖能力。而今天所谓的关系拿地,已经基本不可能,又或者是基本只是在信息的获取的更早,更及时而已,但真正一块地能不能拿下来,还得靠能力。

  靠什么能力?大致有三大能力。

  1、资金获取能力

  今天的房地产已经是彻头彻尾的金融属性,一线城市土地动辄50亿、100亿的拿地金额,很多房企连保证金甚至都交不起,怎么拿地?所以,在今天高地价时代,中小房企基本被排斥在外,甚至大型房企也望而生畏,联合拿地已经成为无奈之举。

  2、踩点节奏能力

  有钱只是保证你有参赛资格,但能否比赛获胜,这是第二个能力。

  结合房地产2~5年短周期市的特征来看,只有真正善于把握周期拿地的人,才是战略级投资,才是真正的投资高手,这个善于把握周期通俗的说,就是踩点能力,就是立足城市发展周期、市场周期和企业自身特定的成长诉求的有效结合。

  而更多房企拿地和花钱的统筹布局相对粗放,很多房企拿地没有计划和统筹安排,或者有计划不按照计划,随意拿地的非常之多。优秀的房企往往把拿地计划和拿地计划管理做得非常严格,对花钱的节奏,市场的预判、周期的预判都有系统深入的研究。像旭辉拿地,往往能够“低位进入、高位卖出”,往往都是市场低潮时坚定买地,高峰时期蛰伏静待,典型属于拿地高手的范儿。

  3、运营落地能力

  不是有了钱就能拿对地,核心还是考验房企的整体运营能力,拿地,也不能只负责前端拿地的痛快,而不顾后期的产品建造、客户定位、营销管理等一系列的关联要求。

  拿地,就是一个系统能力,是房企内外部“综合运营能力”高低的体现。房企拿地,融汇了外部关于“市场、行情、周期、售价、对手”的整体研判和取舍,而内部则融汇了“产品设计、成本、采招、营销、运营、财务”多专业的深度协同和支持。有时候,看一个房企的经营管理水平,从它的拿地水平就可以看出大半!

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