山东省物业管理条例

　　第六章 物业服务

　　第一节 物业服务内容与合同

　　第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业管理事项。

　　第六十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的`权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

　　第六十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第二节 物业服务收费

　　第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章 物业的维护

　　第一节 建设单位的保修责任

　　第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

　　通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

　　第七十六条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

　　第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

　　第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

　　第二节 专有部分的维护

　　第七十九条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第八十条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　第三节 共用部位及共用设施设备的维护

　　第八十一条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

　　共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

　　第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

　　其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

　　第四节 专业经营设施设备的维护

　　第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

　　第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

　　第一节 社区物业管理

　　第八十五条 街道办事处、乡(镇)政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。

　　第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。

　　第八十七条 实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

　　联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第八十八条　业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第二节 旧住宅区物业管理

　　第九十条 设区的市、县(市、区)政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

　　旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)政府划定。

　　旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)政府对投资责任另有规定的，从其规定。

　　第九十一条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。

　　第九十二条 旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

　　第九十三条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。

　　第九章 法律责任

　　第九十四条　违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

　　第九十五条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

　　(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款;

　　(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

　　(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

　　第九十六条 违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　第九十七条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

　　第九十八条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;

　　(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的;

　　(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

　　(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

　　(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

　　(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

　　(七)其他玩忽职守、循私舞弊的行为。

　　第十章 附则

　　第一百条 业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。