财务管理制度范文第1篇

1、全体工作人员必须树立紧缩开支、勤俭节约、爱惜公物、爱局如家的思想，共同做好机关的财务管理工作。

2、本局经费实行“一支笔”管理制度。一切开支必须先报告，获准后方可开支（包括暂借）。没有领导签字，财务上不得支付任何款项。

3、添置办公用品，由办公室和各科室所提出计划，经主管领导审批后办理。公文纸、笔记本实行登记领发制度。

4、因公出差，出差两天以内的原则上财务室不借钱，如遇特殊情况确需借钱的，经领导同意后，严格履行借支手续。差旅费报销严格按财政文件规定办理。

5、加强水电管理，压缩水电费支出；加强通讯管理，不能因私事挂长途电话。

6、小车修理及燃料费等各种费用开支应先请示，经领导同意后方能办理，司机补助按市财政局规定执行。

7、接待客人要态度热情、服务周到、注意节约。上级领导和公务方面的来客，实行按标准对口接待。一般由办公室统一安排，从严掌握。

8、财务人员要严格按《会计法》办事，实行定期结帐制度，每双周星期一在财务室报销条据。

财务管理制度范文第2篇

为加强对镇政府财务管理，达到“减少漏洞、节约开支”的目的，保证镇政府机关各项工作的正常开展，特制定本制度。

一、经费的支出由经手人（两人以上）在报销凭证签经手后，交分管领导审核，再经镇主要领导审批。

二、办公用品的购买，原则上按需要向办公室提出，经主要领导同意后安排办公室人员统一购买。

三、大宗物品的采购须两人以上经手，要在确保品质的前提下，尽量降低成本，并向经销商索要正式发票。

四、工作人员因公临时借款须填写借款单，经主要领导批准后到财会室支取。所借款项须在10天内报帐结清。

财务管理制度范文第3篇

二、上级拨入经费由综合股统一管理，收支帐目要清楚，财务报表准确无误，每月与银行对帐，做到帐帐相符，帐表相符，帐实相符。

三、专项基金经费的提取严格按规定的范围，比例和预算级次提取，不得自行从收入中坐扣，也不得重复提取。

四、出纳要建立现金日记帐，出纳与会计之间要做到日清月结，转帐支票和印鉴要求分开存放，所有转帐支票须经局长签字方可转出。

五、正常经费开支实行事前报告制，经局长批准后方能开支，报销时由经办人签字，综合股长审查，局长签批。

六、凡在市公费医疗看病的医疗单，由综合股长签字，出纳按标准给予报销，报销时间定为每周星期二和星期四，特殊情况除外。

七、各级要严格把好经费使用关，杜绝收款收据和白纸条报销，对经费的开支要合理掌握。

财务管理制度范文第4篇

第一条为了加强住房公积金的财务管理，维护住房公积金所有者的合法权益。规范住房公积金管理中心的财务行为，根据《住房公积金管理条例》，制定本办法。

第二条本办法适用于中华人民共和国境内住房公积金管理中心。

第三条住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）是不以营利为目的的独立的事业单位。具体负责住房公积金的归集、运作、保值、归还和核算。

第四条住房公积金财务管理的基本原则是：执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度；建立建全内部财务制度，做好财务管理基础工作；降低运作风脸，保证住房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯；厉行节约，制止奢侈浪费。

第五条住房公积金财务管理的主要任务是：编制住房公积金和公积金中心管理费用年度预决算；建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；依法办理住房公积金委托贷款业务，防范风险；严格执行住房委员会批准的住房公积金归集、使用计划；核算住房公积金的增值收益；严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出。努力降低住房公积金运作成本。

第六条各级财政部门是本级公积金中心的财务主管部门；公积金中心的全部财务活动应在单位负责人的领导下。由财务部门统一臂理。住房公积金、住房公积金增值收益和公积金中心管理费用应严格实行分立账户，单独核算。

第二章预算管理

第七条住房公积金预算是指经住房委员会批准的年度住房公积金归集使用的财务收支计划。

第八条公积金中心应于年度终了前，根据本年度预算执行情况和下年度住房公积金收支预测，编制下一年度住房公积金收支预算。

第九条住房公积金年度预算，应按照财政部门规定的表式、时间和要求编制。

第十条公积金中心编制住房公积金年度预算建议，上报本级财政部门审核；由财政部门提出住房公积金年度预算草案，经住房委员会审议通过后，向公积金中心批复住房公积金年度预算，并报上级财政部门备案。

第十一条公积金中心应严格按财政部门批复的预算执行，并定期向财政部门报送预算执行情况。预算一经批准，一般不予调整。如遇特殊情况需要调整时，由公积金中心编制预算调整方案，并说明情况，报本级财政部门批准后执行。

第三章资产和负债

第十二条资产是指公积金中心在住房公积金运作过程中形成的委托存款、委托贷款和国家债券。

第十三条公积金中心应建立健全住房公积金缴存、运作、保值、归还和核算管理制度，保证住房公积金专款专用和安全、完整。

第十四条公积金中心应按国家政策规定在受委托银行办理职工住房公积金委托存、贷款业务，建立健全委托贷款监控制度，严格执行国家的利率政策，按期回收贷款本金和利息。

第十五条用住房公积金购买的国家债券按实际支付的金额计价入账。购买的国家债券应视同货币资金妥善保管，确保账实相符。

第十六条负债是指公积金中心委托受托银行归集的住房公积金。公积金中心应及时为单位办理住房公积金缴存登记，建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的辙存、提取等情况。

第十七条公积金中心应在受委托银行设立住房公积金委托存款账户、委托贷款账户，加强住房公积金的核算与管理。

第十八条公积金中心应建立住房公积金职工个人明细账、单位明细账和总账，定期与银行对账，保证账账相符。

第十九条公积金中心应及时提供单位住房公积金的存储余额，按期与单位校对职工住房公积金账户内的余额。

第四章业务收入和支出

第二十条住房公积金的业务收入包括委托存款利息收入、委托债款利息收入、国家债券利息收入和其他收入。

（一）委托存款利息收入是指公积金中心将住房公积金存入受委托银行取得的利息收入。

（二）委托贷款利息收入是指公积金中心委托银行向职工发放住房公积金贷款取得的利息收入。

委托存贷款利息接国家规定的利率和期限计算。

（三）国家债券利息收入是指公积金中心经住房委员会批准，用住房公积金购买国家债券取得的利息收入。

（四）其他收入是指住房公积金运作过程中产生的除上述收入外的收入，如：住房公积金逾期贷款的罚息收入、逾期不办理住房公积金的罚款收入等。

第二十一条住房公积金的业务支出包括住房公积金利息支出和手续费支出。

（一）住房公积金利息支出是指按国家规定应支付职工个人的住房公积金利息。

（二）手续费支出是指公积金中心按照规定支付给受委托银行的住房公积金归集手续费和委托贷款手续费。

第五章增值收益及其分配

第二十二条住房公积金的增值收益是指住房公积金业务收入与业务支出的差额。住房公积金增值收益全额存入公积金中心在受委托银行开设的住房公积金增值收益专户。

住房公积金增值收益专户产生的利息收入全额计入住房公积金增值收益。

死亡或者被宣告死亡的职工，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。

第二十三条住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配:

（一）住房公积金贷款风险准备金；

（二）上交财政的公积金中心管理费用；

（三）城市廉租住房建设补充资金。

第二十四条住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省，自治区、直辖市财政厅（局）确定。

第二十五条住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅（局）批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。

核销后又收回的住房公积金委托贷款本金和利息收入，应增加住房公积金贷款风险准备金。

第二十六条上交财政的公积金中心管理费用，由公积金中心按规定测定提出年度管理费用上缴额度，报本级财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政部门。

第二十七条住房公积金增值收益在建立住房公积金贷款风险准备金和上交财政管理费用后的余额，作为城市廉租住房建设的补充资金。

城市廉租住房建设的补充资金，经住房委员会批准后，上交本级财政部门，由财政部门拨给廉租住房建设主管部门，专项用于城市廉租住房建设。

第六章管理费用

第二十八条公积金中心应在本级财政部门指定的银行开设管理费用支出专户，专门用于接收本级财政拨付的管理费用，反映管理费用的财务收支。

第二十九条管理费用收入包括本级财政拨款和管理费用支出专户产生的利息收入。

第三十条管理费用支出包括基本工资、补助工资、职工福利费、社会保障费、助学金、公务费、业务费、设备购置费、修缮费、其他费用和专项资金。

专项资金是指公积金中心从财政部门取得的有指定项目和用途并且要求单独核算的资金。

公积金中心的管理费用财务收支，应执行《事业单位财务规则》的有关规定。

第三十一条公积金中心当年结余的管理费用，应按国家规定结转下年继续使用。

第三十二条公积金中心应接国家有关规定，加强固定资产的管理，做好固定资产的核算。

第三十三条公积金中心应建立健全内部管理制度，加强现金和存款的管理，并按规定及时清理往来款项。

第三十四条公积金中心管理费用应严格按照财政部门批准的支出预算执行。管理费用年度预算一经批准，一般不予调整。如遇特殊情况需要调整时，由公积金中心编制预算调整方案，并说明情况，报本级财政部门批准后执行。公积金中心不得办理无预算、超预算支出。

第七章财务报告和财务分析

第三十五条财务报告是反映住房公积金财务状况的总结性书面文件。

公积金中心应于年度终了后30日内，向本级财政部门报送住房公积金财务收支报告和管理费用财务收支报告，经财政部门审核，提交住房委员会审议后，于3月底以前向社会公布。

财务报告包括财务报表和财务情况说明书。

第三十六条住房公积金财务收支报表包括资产负债表、住房公积金收支情况表、收益分配表以及财务情况说明书。

财务情况说明书主要说明住房公积金归集、运用情况，收益分配情况，对本期或下期财务状况发生重大影响的事项以及需要说明的其他财务事项。

财务分析的主要指标包括住房公积金归集率、住房公积金收益率、住房公积金管理费用率、住房公积金委托存贷款比率等。

第三十七条管理费用财务收支报裹包括资产负债表、管理费用支出明细表、有关附表以及财务情况说明书。

财务情况说明书主要说明管理费用收支结余及分配情况，各项财产物资的变动情况，财务分析情况，对本期或下期财务状况发生重大影响的事项以及需要说明的其他财务事项。

财务分析的指标主要包括资产负债比率、人员经费支出与公用经费支出分别占管理费用的比率。

第八章财务监督

第三十八条公积金中心应接受财政部门的财务监督检查。

第三十九条公积金中心下列行为属违纪或违法行为：

（一）集中使用和运作住房公积金以外的住房资金；

（二）在指定委托银行以外的其他金融机构开户，并办理住房公积金存贷款等金融业务；

（三）直接办理住房公积金贷款或借款业务；

（四）直接或委托银行办理职工购买、建造、翻建、大修自用住房贷款以外的其他贷款或借款业务；

（五）不执行国家规定的住房公积金存贷款利率；

（六）转移、挪用住房公积金本金、职工住房公积金存款利息、住房公积金贷款风险准备金、城市廉租住房建设补充资金；

（七）截留、坐支业务收入或增值收益；

（八）在业务收入或住房公积金增值收益中坐支管理费用；

（九）列支公积金中心业务范围以外的其他费用，擅自扩大开支标准和范围；

（十）擅自设立项目乱收费；

（十一）超越规定标准和范围支付手续费；

（十二）向他人提供担保或抵押贷款；

（十三）不按规定与受托银行签定委托合同；

（十四）不按规定办理住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续

（十五）不按规定为职工建立住房公积金明细账、记载职工个人住房公积金的缴存、提取情况；

（十六）其他违反国家法律、法规和财政、财务制度的行为。

第四十条有第三十九条所列行为的，除限期纠正外，应区别情况进行处理：

（一）有（一）至（六）条行为的，必须限期追回违纪资金；有违法所得的，要没收违法所得。

（二）有（七）至（十一）条行为的，按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行处罚。

对第三十九条所列违纪违法行为，构成犯罪的，应依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

第四十一条对公积金中心以及直接负责的主管人员和其他责任人员处以的罚款和没收的非法所得，上缴本级财政。

第四十二条公积金中心应当依法接受审计部门的审计监督。

第九章附则

第四十三条公积金中心发生划转撤并时，应按有关规定进行清算，做好债权债务的处理。

第四十四条各省、自治区、直辖市财政厅（局）可根据本办法制定实施细则，并报财政部备案。

财务管理制度范文第5篇

在我国物业管理行业的发展和物业管理市场的发育发展中，有些矛盾和现象很特别，比如物业管理企业和机构过多，在600多万人口的深圳，物业管理企业有600多家，非企业的物业管理机构还有800来家;在1300万人口的上海，据1999年的资料显示已有2000多家物业管理企业，是否也有非企业的物业管理机构未见资料显示，但从上述情况看，其每个企业或机构所管理的面积即规模肯定是有限的。再如深圳最大的物业管理公司在本地的管理面积也没有超过500万平方米的，比较香港700多万人口，有物业管理企业500多家，最大的企业管理面积可达2000多万平方米。我们的物业管理企业或机构多所带来的问题，是很多企业或机构都管理着一些盈利能力很差或根本无盈利能力的物业项目，造成有限的管理费被过多地用在支付人工成本上。在深圳有的小项目，人均工资在1000元左右的低标准，而在管理总成本中却能占到60﹪甚至80﹪的比重。其它的管理成本被挤占，管理不到位，业主意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚一些，本部分从四个方面把问题提出并做以成因分析。

一、开发商热衷组建物业管理机构

开发商组建物业管理公司是个历史现象。在物业管理发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好自己所开发的物业，成立所属物业管理公司是非常必要的。随着物业管理社会化、专业化、市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在，仍有一些开发商，主要是一些只获得某单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业管理公司或内部物业管理机构。其中，有些开发商不是主要考虑怎样把自己开发的项目管理好，而是看到物业管理收费是稳定的经济来源。他们甚至不知道或明知不顾这个费用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理费作为自己的营业收入，有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人田。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金困难时，也可调用以度“饥荒”。这就是为什么明知物业管理盈利能力有限，有的甚至还要给予补贴。而一些开发商却仍要成立物业管理公司或内部物业管理部门的根本原因。

二、物业管理公司不论规模、不计成本接物业

物业管理规模越大，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业管理公司都清楚的非常简单的逻辑现象，但现实中几乎所有的物业管理项目都有物业公司或某些非公司的物业管理机构去争，有的项目甚至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业管理公司也会考虑边际成本共享以减少运作成本，扩大规模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如对进入市场和塑造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形象，又增加了管理面积，还有利于企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业管理公司必须想办法寻找经济来源点。在这些表象因素的背后，都要有一个共同需求，这就是资金的支撑，最容易的解决办法或许就在于挤占、挪用本来就不宽裕的物业管理费，形成了管理费中有油水可捞的现象，而且在现行有些管理处财务管理制度下这种挤占、挪用变的方便和可能，利益起了决定性的作用。这就是这什么很多物业管理公司都知道管理项目要具备一定的规模和符合相关条件，但却还是要不顾成本去接一些面积较小或质素较一般的物业项目的主要原因。

三、实行物业管理的物业也存在较严重的衰败现象

物业管理与传统房屋管理最显著的区别之一就是打破了房管所体制下房屋状态一年新、二年旧、三年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好，甚至可以保值增值。但现实是这种本应很明显的区别不够理想，很多比较好的楼盘和新楼盘都不同程度地存在着逐渐衰败现象。虽然物业的自然损耗和大的环境气候对这种衰败有不同程度的影响，我国的物业管理费普遍偏低也会导致管理水准偏低。但一些开发商和物业管理公司对有限的物业管理费的有效利用和管理规模小，管理成本高造成的维修、养护费用被挤占而使房屋失修失养，甚至有意挪用、侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳1998年制订的老旧小区改造整治计划中把1991年所建房屋列入了整改范围就能说明一些问题。这就是为什么很多物业没有像物业管理理论上说的，通过物业管理可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现象的重要原因。

四、物业管理公司再努力，业主仍然难满意

总体上说，很多物业管理公司已经费了很大的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。比如，整个90年代物业管理比较发达的

地区都处于物业管理企业自身打造、自身提高的过程，90年代初便有建设部颁布“文明住宅小区考核办法”发展至中期形成现行的“物业管理优秀小区（大厦、工业区）考评标准，对全行业推广规范的物业管理运作模式，提高管理和服务水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企业形象策划工程，从形象、礼仪、视觉及管理意识上对自身进行再塑造，为推动物业管理市场化进程和物业管理企业进入市场做出了贡献，同期，又导入ISO国际质量管理和保证模式这一先进的质量管理手段，为行业提升服务质量管理意识和水平找到了一条新路，90年代末期，行业内又倡导CS顾客满意战略，甚至把业主当上帝来敬，使物业管理行业的自身建设达到了很高的程度。但是即便物业公司再努力，也很难满足业主对物业管理服务的需求。表现在一些业主或业主委员会与物业公司的矛盾比较普遍，有的甚至比较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点因素，一是比较规范的优秀企业的比例还比较小，以深圳为例，物业公司和机构共有1400余家，导入ISO质量体系的不过100家，占不到7﹪；深圳按大厦、小区、工业区等计算管理项目有3000多个，通过国优考评标准的150多家，省、市级的共计300多家，总计比例为15﹪。二是业主的物业管理消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业管理这种新的花钱购买的服务比较原来不花钱的房产管理是有一定的心理抵触的。但这些表面因素归结到一点，还是业主交了钱，你是不是管好、用好的问题。与上述几个问题连贯起来看，如果开发商或物业管理公司在现有财务管理状态下挪用、挤占或不规范使用管理费，管理处由上述原因引至管理费用不足时，自然会导致管理不规范，甚至会想办法乱收费，房屋和物业环境变得容易破旧起来。于是，这种管理服务不到位，财务管理不透明，业主当然有疑问和不满，甚至产生矛盾。这就是为什么尽管很多物业管理公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在，而且有时关系非常脆弱的主要原因。

综上所述，以上几个问题和矛盾的产生，归根到底是一个“利益”问题。而利益问题就存在于我们现行的独立的物业管理项目（管理处）的财务管理运作之中。具体表现在管理处财务管理是否真正独立核算，是否透明和公开，物业管理费的使用是否合理，有没有挪用、占用、转移和多提佣金、利润等违规现象。因此，建立规范的有物业管理行业特点的管理处财务管理制度是牵涉行业发展和行业市场发育的至关重要的问题。

第二部分：物业管理处财务管理概述

一、定义及一般概述

物业管理处是指物业管理企业或某些物业管理机构下属的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、独立行使管理权的基层物业管理单位。

物业管理处财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业管理费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对一物业管理项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。所谓其它经营活动，在物业管理处有两种情况：一种是管理处在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业管理费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业主权益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业管理费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业管理费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励物业管理处不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一要注意不能用物业管理成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不要与物业管理费结余相混淆。

物业管理处的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构（如业主委员会等）监督管理处财务管理的权力，但又不具备直接干预管理处财务工作的权力。所以，物业管理处财务管理

既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业管理中财务独立核算的问题，对在物业管理活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业管理企业之间的矛盾与利益，推动行业和市场的健康发展，都具有重要的作用。

二、物业管理处财务管理独立核算的意义

我国的物业管理已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业管理运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业管理和物业管理行业的发展上具有重要意义。

1、是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物

城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在自然界限（如城市干道）的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业管理的要求对于一个独立的管理区域，必须具有一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业管理状态下管理对象平等的共同需求。

2、是保障物业管理得以有效运作的内在需要

物业管理范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金（即管理费），使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管理费的有效使用，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。

3、是保证业主基本利益的必要条件

业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行独立核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业管理费为主要核算内容的会计单位——即物业管理处，必须实行财务管理独立核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。

三、物业管理处财务管理的现状

物业管理处财务管理因具有不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，要明晰物业管理处的财务管理，只有剖析物业管理处财务管理目前的现状，分析其发生发展的原因，才能有效地统一规范物业管理处的财务管理。从目前物业管理处财务管理的现状来看，主要有以下几种形态：

1、完全独立核算的会计主体

这一形态的物业管理处的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润（深圳称为管理佣金）外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的物业管理费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，为使管理处的财务管理合理有效，不出偏差，物业管理企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业管理企业审批，形成了企业运作规范，管理费使用有保障，业主满意的良性状态。

2、物业管理企业统管分帐核算的会计主体

一些物业管理企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的帐目进行分别核算，形成了物业管理企业统管各管理处财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商

企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识；二是各管理处的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假帐，侵占业主利益；三是增加了企业的管理成本，管理处的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业管理企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本（深圳规定比例为不超过物业管理费收入的10％），且不能增加，形成了企业不必要的负担；四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金。另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业管理企业实行，但必竟容易因对管理处财务管理和管理费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业管理企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如采取逐渐向完全独立的管理处会计主体形态过渡。

3、内部物业业主附属型的会计主体

政府办公大楼，企事业单位自有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业管理，成立了物业管理企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业管理由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业管理中的财务管理是高度集中的。因此，此类物业管理的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大中修理和物业设备设施的更新改造，其物业管理基金应该建立，逐渐积累并进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。

这种形态的物业管理本身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后勤管理社会化的方向过渡，聘请专业物业管理企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘请专业物业管理企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序、设备运行等综合管理状态指数提升了50%，原单位的管理成本下降了30%，新管理单位的经济效益比一般项目提升了10%。

4、非独立核算的收费点

一些小型单项开发建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业管理企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，有的在部门下设一个管理处这类机构，在物业管理运作上也采用了物业管理企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业管理支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业管理企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济来源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业管理费，除了尽量满足人员工资外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。

以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业管理行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。

第三部分：管理处财务管理的特性分析

在物业管理企业的财务管理中，管理处一级的以物业管理费为主要内容的财务管理和会计核算（以下简称管理费会计核算），与一般的财务管理原理有些不同之处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所有者和经营者的；而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随意支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业管理实践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素，结合物业管理的特殊性，来理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基本要素分为资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业管理费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五要素都有不同或独特之处。

一、物业管理费会计核算主体基本无“资产”

一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。

管理费的会计核算主体——物业管理处，是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢？这是因为管理处除

了无注册资本，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项目过程中产生的无形资产。所以，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。

二、物业管理费会计过程基本无“负债”

“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，必须按期归还或偿还。

管理处的管理费收入，根据提前测算好的经业主大会同意或政府主管部门批准的物业管理服务全成本，并由业主提前支付的以物业管理费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支订收，操作上是先交钱后提供（服务）产品。理论上是所交费用应满足劳务支出，所以一般不需要借贷。其会计主体具有无负债性质。但目前一些管理处在入伙初期，由于筹备期间投入较大，管理成本较高，有些投入又需要形成递延资产，无法快速回收，故有提前预收若干个月管理费的做法，以缓解入住初期资金的紧张状态。还有一些管理费偏低的小区实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的。形成了物业管理处对财务对象（业主）的短期负债现象，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。

三、物业管理费“所有者权益”是业主

所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润。

由于物业管理费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业管理费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。

四、物业管理费全部是“成本和费用”

一般财务活动中的费用概念是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成本的材料费用，人员工资等直接费用；计入生产经营成本的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。

物业管理费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务的物化成本和活劳动成本，20-30%左右的费用属于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业管理企业的佣金也按照一定（政府指导）的比例，编入到管理费结构当中，作为成本的期间费用当期交付给物业管理企业。

所以，物业管理费除大、中修和更新基金不属费用，但需当期计提或另外建立专项帐户外，其性质全部是费用，即便是当期出现管理费结余，待结转至下年度时仍然变成了费用。

五、物业管理费会计主体没有“利润”

利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。

从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走。同时，业主交了管理费后经过物业管理处的经营活动产生的最终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润（成果），而是业主的钱没有花完剩下（结余）的。如果这个结余是通过经营管理者的努力在完成服务标准的情况下额外实现的，则应在“多退少补”原则上确定一个带有奖励性质的分配办法，如业主、管理处员工、物业管理企业和盈余公积金结转下年度等各占多少比例进行适当的二次分配。但这种分配是与管理费如有缺口需要业主补交为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的，因此，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。

第四部分：物业管理处会计核算与管理的特定原则

从物业管理处费用构成的主要内容物业管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：

一、业主支付原则

物业管理费由业主（用户）支付，是理所当然的，这里为什么要把它强调为原则呢？主要基于三种情况：首先，物业管理费是物业管理活动中需

求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业管理服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日常管理费收取工作中经常碰到部分业主以各种理由拒交管理费、一些租户恶意逃租和逃管理费等情况。再次，有些建设单位对空置房以无业主为由不交管理费，这些现象的存在客观上要求明确物业管理费的业主支付原则。

实际上，物业管理企业从早期介入、前期管理、接管物业和在物业管理的实际运作中，绝不会因上述列举的三种情况之一的存在而停止部分物业管理活动，或减少一部分工作人员。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换言之，物业管理过程中业主有权监督物业管理的运作，甚至在物业管理的服务出现严重问题时，有权辞退物业管理企业，但据此不交管理费，除给物业管理企业造成损失外，在物业管理上带来的影响，受害者只能是业主自己。所以，只有通过进一步明确业主（用户）支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。

二、独立核算原则

会计主体成立的前提必须是拥有独立资金，进行独立经济活动的企业、实行独立会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的派出机构，为什么也要实行独立核算？首先，物业管理具有代管的管理性质和行为。管理处做为派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成本在当期交付，其余部分除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这就要求其会计主体成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理企业甚至建设单位统一核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。

三、多退少补原则

从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准的编制被确定（批准）后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主（用户）分摊和在另外情况下管理费出现了结余，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性（一般以一个财务年度为限）多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：

1、亏损

由于市场变化，物价上涨，自然灾害或计划外维修，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则应考虑是否因为管理费标准过低而提请增加管理费标准。

2、结余

在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主（当年用户）；一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊；同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工在管理服务活动中不断开源节流，另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑订出一定比例纳入物业管理基金，最后仍有较多结余时应考虑下调管理费标准。

四、监督报告原则

也称为接受监督，财务公开原则，这是在国家和很多地方法规文件早已做出的规定，但具体来讲它包括了两个方面的含义，一是业主作为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是保证自己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主大会报告工作来实现。

五、利益保全原则

管理处会计主体除对属于业主权益的管理费进行核算外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的以及管理处自主经营的多种

经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业管理企业或管理处利用自有资金和能力或属建设单位的产权委托物业管理企业开展的经营活动，这类经营活动如属物业管理企业委托或指派管理处开展，则应区分和补偿管理处的经营成本并使其获得部分收益纳入管理费。所以，业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施和由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属建设单位权益范围的或另有约定的除外。

第五部分：建立有物业管理行业特点的管理处财务管理制度的作用

通过对物业管理处财务管理的特殊性与一般会计原理的比较分析，根据物业管理处财务管理的特定原则，比照目前存在的几种财务管理方式，可以得出这样的结论，物业管理企业应当实行二级独立核算制，使管理处的财务管理成为完全独立核算的会计主体。实现物业管理费的利益回归。这种制度的确立至少可以解决前述四大矛盾及其相关问题

一、开发商将不再热衷和盲目的组建物业管理机构

由于管理处财务管理独立核算制度的建立，明确了收费及费用性质和所有者权益，哪些认为房屋开发销售后可继续依靠管理处所收取的管理费为自己业务收入来源的行为将被（主动或被动的）纠正，管理处的油水搞不到了，非法利益无法继续获得，使得开发商组建的下属物业管理公司或内部物业管理机构成了企业的包袱，做为只愿获利而不愿亏损或赔钱的开发商来说，肯定是不愿再保留或成立物业管理机构了

二、物业管理公司将对所接项目进行审慎论证

同理，在没有额外利益可图的情况下，物业管理公司对项目的测算将更加仔细认真，除该项目在自己巳有项目的周边，资源共享，降低成本形成区域规模外，一般的物业管理公司是不会到远离自己资源支持能力以外的地方去接管哪些小项目。

三、区域整合的集约化物业管理形式将形成

在一个规划和自然区域范围内，若干个物业管理项目在无利可图的物业管理公司撤出后可出现具有市场调整基础或在政府调控指导下的新的整合，由多个管理单位变成一个或少数几个管理单位的优化管理状态，形成区域化物业管理整合和规模化集约化管理，进而在一定区域内不同宗地间不同形式的改造，形成新的管理区域。

四、保证物业能够获得良好的维护与保养

管理费不被挪用、占用和侵害，真正用到业主和房屋上的管理与服务费用得到了保障，房屋将得到良好的保养，使房屋的常新和青春得以实现，保值增值成为了可能。

五、业主能够得到良好、完善、周到的服务

管理处财务管理的规范、透明，管理效果的凸现，服务水平的提高，使业主普遍的得到满意，业主和业主委员会与管理单位的矛盾将趋于缓和和减少，一个新型的更为融洽的管住关系将普遍形成。

除以上五大作用外，物业管理企业和机构的数量从总体上将趋减少，物业管理市场总体成本将降低，企业的获利能力和行业的综合效益将明显增加，城市容貌将得到更好的改善，物业管理在人们生活质量的提高和在城市管理中将扮演更重要的角色和发挥更大的作用。