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上海市土地市场篇一

二、存在问题

（一）经济发展需求和供地不足的矛盾突出

由于我市编制土地利用总体规划时，耕地盘子过大，许多25%以上的坡地、甚至少量的荒山荒地都被列入耕地，土地资源储备严重不足，近几年来随着经济发展的速度加快，工业用地需求量不断增大，土地资源紧缺，严重滞后于经济发展的需求，这一矛盾十分突出，制约着经济的发展。

（二）违法用地情况严重

由于规划相对滞后，管理跟踪不到位，执法不严及一些部门和企业不考虑资源配置，不顾及国家政策、土地法律、环保法规，盲目上项目，全市公路建设改造、义教工程，重点项目用地和各县、特区、区境内的焦化厂（含机焦厂）、洗选厂、铅锌冶炼厂、铁合金厂“未批先用”现象严重，尤以2023年以来新上项目用地问题突出。

（三）土地执法队伍人员少。全市执法队伍总人数不超过30人，且装备差，不能满足执法工作需要，巡查工作难以开展。

三、意见和建议

（一）各级政府都要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识土地问题事关国计民生的大局，国家采取世界上最严格的手段保护耕地的一系列方针政策，关系到国家的长治久安，必须贯彻落实。同时，必须强化依法用地、节约用地的意识，妥善解决经济发展需求和供地不足的矛盾。

（二）进一步加大土地法律法规的宣传力度，增强群众依法用地意识，形成依法用地氛围。

（三）结合我市的实际，提早作好新一轮土地利用整体规划的修编工作，争取在国家区域性供地政策中增加实施西部大开发战略必备的土地资源储备，以缓解供地不足而制约经济发展的突出矛盾。

（四）国家、省重点工程项目的前期工作一定要超前完成，从根本上杜绝重点工程项目用地“重点”违法的现象。

（五）对占用基本农田“用一还一”的制度必须坚持并坚决落实。

（六）对治理整顿阶段性工作结束后，仍然未备齐资料上报待批的违法用地，应区别情况，备齐资料，该上报审批的上报审批，该查处的要查处，避免一边治理整顿，一边继续违法，过去的问题还未解决，新的问题又接踵而至，政府所背负的包袱越来越重，最后积重难返。

（七）采取有效措施，解决执法队伍人力不足，装备差的实际问题。

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上海市土地市场篇二

土地市场专题研究报告

二○○三年五月二十日

本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。

一、土地市场建设基本情况

（一）总体进展

我国国有土地有偿使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。

1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为315万公顷，十年来，已经实行有偿使用的面积约76万公顷。其中，出让国有土地面积56万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8万公顷，与1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%。三是国有土地使用权市场交易日益活跃。2002年发生国有土地使用权转让86.6万宗、6.7万公顷，转让金额达2380亿元；国有土地使用权出租19.1万宗、1.7万公顷，租金达28亿元；国有土地使用权抵押53.8万宗、28.9万公顷，抵押金额达7846亿元。

2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结90年代初房地产过热的教训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照

1建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有1258个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。

3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国1198个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。

4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能。三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格。四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法入市流转。

（二）基本经验

1、必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。十年来，建设用地供应在优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设用地需求的同时，按照市场经济体制改革的方向，适时推进土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产7000多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。二是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，收取国有土地使用权出让金8300多亿元，促进了旧城改造和城市建设。

2、必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农用地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现国有土地资产价值的最基本前提。加强土地资产管理，既是提高建设用地市场配置效率的需要，也是保护耕地的最根本措施。十年来，按照资源、资产管理并重的原则，我们实行

了耕地占一补

一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。近年来建设占用耕地数量明显减少，在新增建设用地总量减少的情况下，各地切实加强土地资产管理，加快市场配置土地资源的进程，积极盘活存量建设用地，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新。

3、必须坚持依法行政，加强对土地市场秩序的规范。规范政府行为是规范土地市场秩序的重点。十年来，特别是十五大以来，我们以规范管理者的行为为重点，在全系统大力推行依法行政，严肃查处土地违法案件；把维护土地市场稳定、公平、安全运行作为调控的主要目标，处理好政府与市场的关系；建立了政务公开、窗口办文、内部会审、集体决策等制度；与监察部联合推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；不断规范土地市场秩序，较好地发挥了市场配置土地资源的基础性作用。

4、必须坚持与时俱进，按照市场经济原则推进制度创新。土地使用权进入市场、市场运行基本制度的建设，都是按照这一原则进行创新的。在正确运用行政管理手段的同时，注重发挥经济手段和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地使用权、非法批准征用、占用、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚，运用经济杠杆保护耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重农民土地财产权的思路，组织了农民集体建设用地使用权流转和征地制度改革试点，尝试在集体建设用地配置、利用和土地征用中引入市场机制，利用法律和经济手段保护农民土地权益。

（三）需要进一步深化改革的几个方面

1、离充分发挥市场配置土地资源的基础性作用还有相当大的差距。除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，我国建设用地约有2500万公顷。其中，国有建设用地约700万公顷，城市内的315万公顷，城市外的385万公顷。按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40～50%左右，而目前只有24%。城市内外，还有大量国有建设用地需要随着企业改革和土地用途调整实行市场配置或有偿使用。农民集体所有建设用地约1800万公顷，其中农民宅基地约1000 万公顷，乡（镇）村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷，用于生产经营的200万公顷应当通过市场配置。随着城市化的推进，大部分宅基地也需要通过市场配置，发生置换和流转。

2、政府对土地市场的宏观调控还不够有效。一是一些地方土地

统一管理制度不落实，违反规划设立园区，特别是开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议，圈占土地，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护。二是不同区域之间，为创造政绩和吸引投资，竞相压低地价竞争，造成土地资源浪费，土地资产流失，在工业用地方面，表现尤为突出。三是现行土地税制设置不合理。流转环节的税种多、税负重，不利于土地流转和市场配置；保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。

3、土地产权保护制度还有缺陷。一是土地登记法律制度不统一。分散多头登记影响政府登记的公信力和运用政府公信力对土地交易进行保护，每年土地权属纠纷量都在5万件左右。二是农民集体建设用地大量自发入市。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权是土地使用者的合法土地财产，应当允许流转，需要尽快建立相应的法律规范。三是尽管新《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地范围宽、补偿低且不到位等都大量存在，特别是失地农民的就业和长远生计难以得到保障。

4、相关配套改革还滞后。一是对经营性土地使用权出让，一些地方仍沿用计划经济时期的基本建设程序，通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者，影响了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。二是一些享受特殊优惠的政策性用地面过宽，一些单位、个人以经济适用住房、科研、教育用地等名义规避招标拍卖挂牌出让，以划拨方式优惠取得土地使用权进行商业性开发，扰乱了土地市场。

二、今后20年土地市场建设的目标和任务

（一）总体目标

按照十六大健全现代市场体系，加强和完善宏观调控的要求，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高政府调控土地市场的能力和水平，实现城乡国有、集体建设用地进入统一市场配置，土地利用效率显著提高，资源保护、生态保护和资产管理水平大大提高，为全面建设小康社会提供土地支持，促进经济社会可持续发展。

（二）阶段目标

第一个五年，要在土地市场制度建设上取得突破。实现经营性土地使用权全部招标拍卖挂牌出让，协议出让的工业用地引入市场机制，允许和规范集体建设用地入市流转，确立符合市场经济原则的新型征地制度，进一步完善土地市场调控手段。

第二个五年，主要是推行和完善各项土地市场制度。随着城市化进程的推进，通过发挥市场配置土地资源基础性作用，促进土地集约利用。扩大有偿使用覆盖面，结合企业改革和土地用途调整，应有偿

使用的原划拨土地实行有偿使用。

再经过十年的努力，到2023年，全面建成统一、开放、竞争、有序的现代土地市场体系。土地市场统一运行，土地产权体系完整，法律保障明确，各类交易主体平等竞争，土地价格市场形成机制完善，土地资产全面纳入企业资产和国民经济核算体系。

（三）主要任务

1、扩大市场配置土地范围。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权依法入市流转。单位、个人使用划拨土地用于生产经营的，要逐步纳入有偿使用轨道。单位个人使用划拨土地不从事生产、经营的，要逐步纳入资产核算。

2、进一步完善土地市场运行规范。提高市场公开程度，全面推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；协议供地也要实行公开供地计划、集体决策和交易过程、交易结果公开。公正执法，平等保护各类市场交易主体，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公正的土地市场秩序。适应市场经济发展的需要，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。

3、提高土地市场的调控能力和水平。提高土地利用总体规划编制水平，为落实土地用途管制制度提供科学依据。在正确运用行政管理手段的同时，强化和完善法律、经济手段，保证规划实施，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。加强对土地市场运行的监测和分析，公开土地市场信息，建立快速反应机制，审时度势，及时调控土地市场。

4、完善补偿机制，改革征地制度。在充分尊重农民土地财产权的基础上，建立新的征地制度和补偿机制。征地补偿费用要根据被征用土地的原用途价格和失地农民的社会保障费用合并计算。严格界定征地范围，确实需要征地的，要严格履行法定程序，按价征购。失地农民要纳入当地的就业和社会保障体系。

三、土地市场建设的原则和重大措施

（一）原则

1、坚持按规划用地，严格实施用途管制制度。我国人多地少的基本国情，决定了必须实行严而又严的方针，实施用途管制制度。生产力布局、土地资源配置必须遵循市场经济规律，国民经济各部门必须按照土地利用总体规划要求使用土地，严格控制耕地转为建设用地的总量。

2、坚持集中统一供地，严格控制建设用地总量。我国建设用地的供给弹性很大，要保障土地市场健康、稳定发展，集中统一供地，严控土地供应总量是关键。

3、坚持发挥市场配置土地资源的基础性作用，实现资源资产管理并重。我国土地资源短缺，必须通过提高配置效率解决经济发展和资源保护的矛盾。土地既是重要的资源，又是重要的资产，资源资产必须并重管理，统一于充分发挥市场配置土地资源基础性作用之中。

4、坚持制度创新，推进配套改革。改革开放以前，我国长期实行无偿、无期限、无流动的土地使用制度，旧的用地观念根深蒂固，改革旧的用地制度，培育和规范土地市场，会遇到很多新情况，新问题，必须与时俱进，坚持制度创新。土地是最基本的生产要素，也是一切生产生活活动的载体，土地市场的培育和规范，涉及到各方面的改革，必须配套进行。要革除和调整一切妨碍充分发挥市场配置土地资源基础性作用的思想观念、做法、规定、体制弊端和权利格局。

（二）重大措施

1、加强法制建设。一是抓紧修改《土地管理法》，允许和规范农民集体建设用地使用权流转，改革征地制度。二是在民法典物权篇起草中，解决土地权利法定和统一土地登记问题。三是及时总结土地使用制度改革、土地市场建设和建设用地审批中的实践经验，形成相应的法规和规章。

2、完善土地市场调控。转变职能，把政府对土地市场的管理重点放在强化建设用地总量和结构调控，加强规划管理上。设立开发区必须符合土地利用总体规划，不符合规划的要一律撤消。严格土地执法，严肃查处违反规划圈占土地等行为。完善土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。

3.加强土地市场运行的监控。土地市场关系到宏观经济的健康运行，必须加大投入，建立土地市场运行的监测、分析和预警系统，充分利用遥感、信息等新技术，准确把握土地市场运行态势，及时加以调控。

4、推进配套改革。完善土地税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。可以先选择对以投资为目的占用的土地开征不动产税。改革不符合市场经济的基本建设程序，经营性土地使用权一律通过招标拍卖挂牌出让，由市场确定使用者和价格。限制和规范政策性优惠用地。

5、运用经济、法律手段，保护农民土地财产权。农民是弱势群体，目前经常、大量发生行政权、管理权侵犯农民土地财产权的情况。必须采用经济、法律手段，切实保护弱势群体，让农民能够充分行使土地财产权，分享改革和发展成果。对侵犯农民土地财产权，造成农民损失的，要承担相应的经济赔偿和法律责任。

上海市土地市场篇三

述 职 报 告

各位领导：

作为一名副主任，我就配合主任、开展地产处上半年工作，作如下汇报：

今年是金融危机第三年，是土地使用制度进一步深化、企业改制全面开展，存量划拨土地大面积消亡的一年，也是机遇与挑战并存的一年。在我分管土地年租金征收及地产交易工作中，紧紧围绕全处“开源与巩固并举”、“服务与收费同重”的工作思路，克服挑战，狠抓机遇。截止六月底，共完成财政经济指标32万元，面积22万平方米，涉及150余宗，占全年任务的80%；配合全处代理各类土地交易20余宗，共收取土地交易服务费56万元，较好的完成了全处上半年工作目标。具体来讲主要有以下几方面工作：

一、挖掘土地有偿使用范围，培育新的征收增长点。

近年来，随着土地使用制度改革的深化，土地一级市场的出让范围进一步加大，以及企业改革、城区退二进三企业的相继退出与破产，原有存量划拨土地得到有效蚕食，象工行、建行、龙鼎、大方、药玻等原划拨土地使用权都已灭失，地产处的生存空间愈来愈窄，面对这种困难情况，我们浅找深挖，重点抓了三项工作：

一是对出让用地进行排查，对未经批准擅自改变合同用途等逐项进行对照、检查，寻找新的征收增长点 ；二是向集体土地流转突破，象中石化在林州的所有加油站，我们都已挨站逐点进行排查，建立台账；三是对享受划拨授权经营的邮政、中国联通等国有企事业单位，1

按照划拨用地目录及授权经营法规办法，逐项核对，扩大费源。象邮政局的储蓄业务所用划拨用地及网通公司改变授权经营用途用于出租超市都已有效纳入管理轨道。四是以地价调整系数定期公布为契机，对原有划拨用地单位征收情况向局领导汇报，适时进行调整，象原有的电业公司，市信用联合社在原有六万、七万的基础上，现已调整到十八、二十万，青年洞景区在原有四千元的基础上调整为一万元。

二、坚持服务与收费同重，树立地产交易新形象。

针对过去重收费，轻服务的地产交易情况，配合主任修订了新的交易程序等各项制度并抽调六名人员进行培训，对在招标、抵押、转让等地产交易活动中实行专人专岗服务，对一级土地市场挂牌交易进行了信息发布、会场组织等事务性服务，对用地户各种手续进行全站式服务。在主管局领导的指导下，对桂花居、巴黎香榭等大型用地项目进地中的拆迁砖厂等工作进行良好政策咨询与协调服务，得到了用户的一致好评。

三、搞好团结，打造一支精干、高效、有凝聚力的战斗团队 团结犹如航船的合力，直接制约着舰队的航行速度，没有一个稳定、团结的工作氛围，就会出现所谓的内耗，胜利就无从谈起。作为一名副职，首先是摆正自己的位置，克服个人本位，自我中心，利己主义，立足本职，发挥好自己的聪明才智。在工作中，大事积极和主任、其他副主任沟通汇报，群策群力，共同研究，其次，对职工创造宽严有序的工作氛围，调动好每位职工的积极性。有人说一般性努力工作可以成为匠人，而带着兴趣工作可以成为大师，所以在工作中，搞好民主，力尽找准每个职工的闪光点，并用好这个闪光点，让每个职工有张有弛，带着兴趣与成就感工作，让工作目标在宽松快乐的氛围中完成。再次切实把自己的工作时刻放在受不受大家认可，能不能保证大家的福利待遇，能不能增强凝聚力上来考核。

半年来，在局领导的正确领导下，在全处职工的共同努力下，尽管配合全处，取得了一定的成绩，但仍存在一些不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：一是收费力度不够大，客观上收费空间比较小，主观上有畏难情绪；二是工作方法不够活，征收范围不够宽，运用政策法规与社会经济发展实际情况结合不够；三是重收费，轻管理的思想严重，时有迟到早退现象发生等。这都有待于在今后的工作中进一步提高和改进。

述职人：

上海市土地市场篇四

2023年上海土地市场回顾

前言——2023年的楼市给人留下的最深印象恐怕就是“限贷”、“限购”、“限外”这系列且持续不断的政策调控。于是，在这号称“史上最严厉调控”的年度里，多轮调控也直指土地，让有着“楼市探温表”之称的土地市场也“风起云涌”，勾地制、打击囤地、叫停1.0容积率土地出让，一部部调控“大片”轮番上演。不仅如此，楼面地价的步步高升、土地出让金额的跌创记录等话题更是纷纷扰扰的伴随了2023年这一整年。以下就详细解读一下2023年的上海土地市场。

一、全面推行“勾地制”、实现供需双向调节

“勾地制”缘起香港，国内被定义为“用地预申请制度”，就是由政府根据市场情况，对纳入“招拍挂”出让计划的土地预先向社会公布出让方案，由购买者提出意愿申请并报价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以招拍挂方式公开出让该宗土地。

从上述定义来看，国内的勾地制可以看作是对现有土地出让在形式上的一种调整，是对土地“招拍挂”出让制度的一种完善和补充。1、2023年上海全面推进“勾地制”

事实上，2009年上海就迈出了探索“勾地”的第一步，当年的9月24日位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业地块成为上海版“勾地制”试点的第一幅土地，之后也有小规模的频繁运用。上海版“勾地制”的核心标准是申请人必须愿意以高于本地块公布的起始价参加“招拍挂”活动，用地预申请阶段一般为3个月，如有3个以上申请人符合用地预申请条件，市土地招拍挂办公室即可与出让人协商，终止该地块的预申请程序，经3天公告后提前进入土地招拍挂阶段。

虽然说，此制度与香港1998年金融危机时期实行的“勾地制”在操作方式和流程上极为相似，但值得注意的是，“上海勾地”与“香港勾地” 出发点南辕北辙，“ “勾地制”在香港是1998年金融危机背景下产生的，其政府的初始目的是为了保证土地不流拍，不贱卖，提升土地市场信心；而上海的土地预申请制度则诞生在2009年下半年上海房价持续上涨、土地价格暴涨的背景下。

因此，到了2023后，为进一步加强对土地市场的调控，上海在2009年成功试点的基础上，开始全面推进“勾地制”。2023年4月份发布了首个预申请公告中，一次性推出了105幅地块，土地用途涉及商业、金融、住宅、旅游、公共服务设施等多个方面（不包括保障房用地和工业用地），合计505公顷，出让底价总额为465亿元，出让保证金总额约23亿。

从全年来看，上海共发布了四批预申请公告，共涉及209幅六类经营性土地，土地面积合计高达1079公顷。其中，有105幅土地在2023年年内进入了正式的“招拍挂”出让程序，除1幅外，其余104幅均顺利通过“招拍挂”完成了最终的交易，而与之对比的是，没有经过预申请环节，就直接进入公告出让的土地幅数则大幅减少，全年只有22幅。

2、“勾地制”显效，流标与溢价双双大幅下降

从一年以来上海全面推行“勾地制”后，土地市场的实际运作情况来看，效果非常明显：

一是促进了土地溢价水平的明显下降，尤其表现在居住类的土地上。以市场中溢价率最为突出、最为敏感的纯住宅土地为例。统计显示，2023年4月份发布首个105幅土地的预申请公告后，此批土地从6月份开始陆续进入正式公告程序，至年底共成交25幅纯住宅土地，其中2幅土地出现底价成交，而在溢价成交的23幅土地中，最高溢价也只有191％，平均溢价率为79％，而在6月之前的情况是全部16幅土地全部溢价成交，平均溢价率高达206％（这16幅纯住宅土地基本是去年和今年一季度公告挂牌的土地，并没有经过预申请这个环节）。虽然说在今年持续不断的强势新政下，今年开发商拿地日趋谨慎，但也不可否认，对于具备稀缺价值的纯住宅用地来说，正是因“勾地制”带来的土地出让形式的变化，在一定程度上也促使开发商在拿地过程中所产生的博弈想法、抢地行为受到一定限制，进而导致了溢价率的大幅下降。

二是流标现象的几近绝迹；由于采用了“勾地制”之后，每块拟出让土地须有三名意向购买者，才会真正拿出来公告出让，其带来另一个好处就是可以很好的杜绝在进入正式的“招拍挂”出让环节后因无人应标而产生的流标。以流标率一直相对较高的商办类经营性土地为例，统计显示，2023年经过预申请后，正式出让的土地中只有1幅商业用地流标，而与之相比，成交行情火爆的2009年，仍有2幅商办类土地在正式挂牌公告后因无人报名而不得不提前终止挂牌，2008年更是有多达4幅土地在公开拍卖时因无人应价而最终流拍，对市场造成了很大的负面影响。

由此可见，正是勾地制的实施，加强了政府与开发商的对接，使开发商可以更明确政府全年的供地计划，稳定对土地供应的预期，避免一窝蜂抢地造成“地王”频出的结果，进而防止了地价过快上涨助推了房价上涨的预期，同时，也能使政府更好的控制供地节奏，避免了土地流拍之忧。

二、保障用地大闸开启，奠定未来市场双体系运行

为坚决遏制房价过快上涨，进一步加强对房地产市场的调控，2023年上海采取的最重要手段之一就是在2009年的基础上，继续加大了保障性住宅用地供应和大型居住社区土地储备工作力度。因此，2023年被称为“保障性住房开启元年”也是名副其实的。1、2023年上海保障性住房用地供应“很给力”

据上海土地管理部门的一份报告显示，2023年上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76%，大大超过往年，而普通商品房供地也有约400公顷，与往年基本持平。

从上述的供地比例也不难看出，保障性住房用地已当仁不让成为2023年的土地供应主力。而且，值得一提的是，与2023年初上海编制发布的2023年住宅用地供应计划中，明确了今年计划供应住宅用地不少于1100公顷，其中保障性住宅用地770公顷这一指标相比，2023年保障性住房用地的供应显然“很给力”，已超额完成全年目标。

不过，另一个值得关注的一点是，2023年仍实施了“两条腿走路”的政策：除保障性住房用地外，上海仍保持了一定量的商品房供地，以平衡未来商品房市场的供求关系。

除此之外，2023年实施的大型居住社区土地储备也是上海未来加大保障性住宅供应量和供应比例的一项基础性措施。据悉，2023年上海已通过规划选址确定了23个大型居住社区基地，合计建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里。年内已先对其中位于浦东新区、嘉定、青浦、松江、闵行、宝山、奉贤7个地区条件较为成熟的13个基地实施土地储备，建设用地55平方公里，可开发住宅用地面积约20平方公里，达到“净地”供地标准。

由此可见，2023年上海通过保障性住房用地的大幅开闸、大型居住社区的规划，这将为上海未来经济适用房、动迁安置房、廉租房、公共租赁房等不同类型的保障性住房的建设打下坚实的基础，由此也将大大增加上海未来保障性住宅的供应总量，进一步扩大保障性住房受益面，满足各层次的保障性住房需求。

2、“十二五”商品住宅与保障房1：1.5，奠定市场双体系运行格局

2023年由于保障性住房用地的有效供应，大大增加了住宅用地的供应量，进而也实现了住宅用地供应格局的转移，由此，未来上海也将逐步形成保障性住房和商品住宅这两大体系同时运行的局面。

根据最新披露的上海“十二五”住房建设初步规划显示，“十二五”期间，上海拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中，保障性住房约占新建住宅总面积的50%，其套数约占总套数的60%左右。预计新增供应廉租房、经适房、公租房、动迁安置房等各类保障性住房100万套(户)。按此计算，未来5年上海大约将形成每建1套商品住宅就会建1.5套保障房的供应格局，其中，从供应套数来看，保障性住房将占据新建住宅供应套数的主体地位。

从上述规划来看，“市场的归市场、保障的归保障”整体方向体现了一种历史的进步，不过，值得注意的一个问题是，相较于2005至于2009年期间上海新建商品住宅约1.1亿平方米的建设总量，未来五年总量略有上升，但由于保障性住房占供应套数主体后，余下的商品住宅供应量势必将大幅减少，这无疑会进一步加剧当前商品住宅市场上供不应求的失衡局面，进而也将加大商品住宅价格快速上涨的压力。

由此看来，未来保障性住房和商品住房究竟是建立形成两个相互封闭的平行体系，还是商品住房市场中包含着相对独立又互相衔通的保障性住房市场还有待进一步探索。换而言之，未来如何建立保障性住房和商品住宅这两个体系的协调发展，将是值得重点研究的一个重要课题。

三、大盘热度持续、地价步步高升

如果要看土地市场的热度，唯有土地出让金是最佳的衡量“体温计”。根据统计数据显示，截至2023年12月31日，2023年上海共完成576幅土地的出让交易（包括工业、配套商品房、六类经营性用地），土地出让金累计总额创记录达到了1494亿元。尤其值得一提的是，今年的土地出让总金额较去年大幅上涨了近5成。由此也说明了，虽然针对土地市场的宏观调控力始终未有忪懈，但整个土地市场供求两旺，市场热度依旧持续。

不过，值得关注的是，受强力调控政策、“勾地制”实施、以及不少地块入市门槛提高等多种因素的共同作用下，2023年纯住宅类土地的平均溢价率却只有126%，呈现出“理性繁荣”的态势，已没有2009年下半年溢价率动辄200%以上那么的嘈杂和喧哗。

1、楼面地价同比大涨46%、房价下跌难觅空间

2023年上海土地出让收入的大幅增加，一方面归究于土地的放量供应，另一方面也要归究于土地单价的大幅上涨。尤其是后者无疑已成为楼市当中最纷纷扰扰的一个话题。

根据统计显示，在2023年已成交的576幅地块中，纯住宅类（除去保障性住宅和配套商品房）的土地共有44幅，土地面积为364公顷，可建面积为483万平方米，而这些住宅地块的累计成交总金额却高达到了536亿元，换算成平均的楼面地价为11084元/平方米，同比上涨了46%，相比2008年3441元/平方米的水平，更是翻了二倍以上，创下了成史新高。

而且，更值得忧虑的是，近两年以来住宅土地的楼面地价涨速已快于市场上一手住宅成交均价的涨幅（2023年全市一手商品住宅成交均价21731元/平方米，与去年同期相比涨幅为36%，相比2008年上涨61%），这也就意味着未来调控一旦有所“松码”，房价就存在跟上地价涨幅的可能性。

分析其中的道理，众所周知，“面粉”价格的过快上涨，势必会让“面包”的价格也“水涨船高”。具体而言，住宅楼面地价的走高，在楼市总体供不应求的情况下，必然会引导楼市对房价走高的预期，与此同时，开发商为了消化高成本，必然会走向利润相对较高的高端产品。因此，高地价、高房价、高利润之间形成“三高”联动和循环，这无疑会大大加大未来商品住宅价格的调控难度。

除此之外，另一个值得注意的现象是住宅类的土地价格一路“高歌猛进”的同时，商办类土地的价格却表现“不温不火”，形成了“商慢住快”的格局。统计显示，2023年上海共成交了88幅纯商办类的土地，合计达358公顷，可建面积为700万平方米，成交总金额为474亿，换算成平均的楼面地价为6775元/平方米，同比只上涨了2.5%，相比2008年的4924元/平方米也不过上涨了37%，远远落后于住宅土地的涨幅。

从上述商住对比中也不难发现，住宅地价的过快上涨也是加剧了近两年来市场上“商住倒挂”的主要幕后黑手之一。

2、大牌标杆房企继续“高举高打”

梳理2023年的上海土地市场，虽然住宅楼面地价步步攀高，尤其在持续不断的政策打压下，住宅开发的风险正在急剧加大，但面对如此“险情”，似乎并没有阻挡众多大牌标杆房企战略性拿地的步伐，例如，知名央企——华侨城一举拿下了2023年的年度单价地王——闸北苏州河北岸东块1街坊地块，楼面地价史无前例达到了52783元/平方米。同样松江的单价地王——广富林2—5号地块被知名的民营房企——合生创展收入囊中、外资房企的代表——仁恒房产则不动声色拍得了青浦的单价地王——徐泾镇徐盈路东侧b4-01地块，而来自于上海本地的老牌国有房企——陆家嘴集团则接手了闵行的单价地王——浦江镇中心河以南a-

1、2号地块。

从中不难发现，以央企、外资和民营资本大鳄为主的大牌标杆房企已经成为地价上涨的主要动力推手。与此同时，这些大牌标杆房企也在2023年的土地市场上占据了绝对的市场份额。粗略统计显示，2023年8成左右的住宅地块被这些标杆房企所拍得，中小房企仅占2成，且所拍地块大都规模较小，位置相对偏远。所以说，当前的市场环境下，中小房企的生存空间正在受到挤压，市场的洗盘已经“愈演愈烈”了。

分析其中的道理，其实很容易理解，因为面对史无前例的宏观调控，房地产企业对于自有资金、销售周期、产品毛利润等方面的要求都变得越来越高，这就标志着未来的房地产市场上企业将面临大规模的优胜劣汰，规模越大、管理越规范的企业也就越容易生存下来，因此，未来大牌标杆房企与中小企业的业绩差距将会进一步拉开。

四、布局“十二五”，转型商业地产之变

2023年既是“十一五”计划的收尾之年，同时也拉开了“十二五”规划的序幕。根据2023年年末公布的上海“十二五”规划的框架性设想显示：上海的城市化、产业将要进行新一轮的质变。这无疑让作为支撑产业和区域发展的重要一环——商业地产又有了新的想象空间。所以，在2023年的土地市场上，原先并不着么起眼的商办用地开始走上“前台”，首先让我们看到的是地方政府为“调结构、促转型”而实施的土地供地结构之变；其次是当住宅市场成交遭遇量缩的“瓶颈”后，大牌标杆房企也开始转型商业地产之变。1、2023年商办用地供应总量超去年，幅数比重占近7成

2023年上海加大了土地的供应力度，其中尤为突出的一点就是商办用地的供应也较去年与显得更为充裕。统计显示，在2023年公布的四批预申请公告中，公布的商办类土地（主要指商业、办公、商办、商住、商住办综合类型土地、以下相同），高达144幅，土地面积合计690公顷，较2009年分别增加了22幅、158公顷。

更为，值得关注的是，商办类土地的供应比重较2009年又有所提升，其中，2023年的幅数比重为69％、土地面积比重为64％，较2009年分别上升了10、17个百分点。

上述数据说明，2023年各地方政府在供地时进一步加强了对商业地产的倾斜力度，不仅仅体现在纯商业或办公用地的供应在上升，而且就算是为了保证未来商品住宅的供应，各地方政府也似乎更偏爱将住宅用地搭配商业、办公、酒店性质的土地。例如，2023年的四批预申请公告土地中，此类性质的土地多达32幅，土地面积合计更高达215公顷，分别占总量的15％、20％。由此可见，这种可以开发成为有城市“棋眼”之称的城市综合体的供地模式，已成为政府供地的一个新趋势。

事实上，各地方移情别恋“爱上”商业地产，这并不难理解，因为相对于住宅“一锤子买卖”的短期行为，商业地产可持续发展的自我循环“造血”功能，无疑是当前各地方政府最为看重的地方

2、品牌房企加速布局商业地产

2023年住宅市场上的“高压”之势，让成交量“应声而下”，而且这样势头恐怕还会延续到2023年、甚至更长的时间里，这让许多品牌房企不得不思考未来的转型之路。于是，有着“政策避风港”之称的商业地产开始进入这些品牌房企的“视眼”。所以我们可以看到，这些品牌房企也开始逐鹿商办土地市场，特别是原先一些以住宅为主业的房企在2023年纷纷进账新的商办类地块。

例如，绿城拿下了长宁区天山路街道98街坊地块（商办）、万科于摘取了重固镇赵重公路东侧地块（商住）、金地拍得了航头中心镇a1储备地块（商住）、上海城开则成功从绿地手中抢下莘庄地块上盖地块（莘庄镇222地块、商住办）。

从中不难发现，在转型前期，以万科、金地为代表原先以住宅开发建长的房企更倾向于获取商住综合类地块，先从社区商业开发入手锻炼队伍，同时从住宅项目的销售中尽快回笼资金、导入消费群体，以此降低风险。

除了上述“新手”之外，一些“老手”也当仁不让，继续加码商业地产。例如，近年强势崛起的绿地集团“一口气”拿下了四幅地块（1幅商住、3幅商办）；老牌央企——保利集团也“不甘落后”的一举摘下了4幅商住综合类地块，而另一深耕上海市场多年的央企——华侨城则有3幅地块入帐，其中，包括了苏河湾的两幅起点地标性商办地块。同样的情况也发生在一些外资的商业地产开发龙头企业，如宝龙、瑞安、嘉宝实业等，今年也都有商办地块入账。

由此可见，2023年，不管是“新手”还是“老手”均大举购入商办类土地，足以表示这些品牌房企未来的商业地产开发战略。

不过，值得注意的是，尽管这些品牌房企购地表现活跃，但迹象表明，转型商业地产，这些开发商们依然还十分谨慎。统计表明，2023年仍有40幅商办地块是底价成交，而将所有商住、商住办地块计算在内，平均的溢价率也只有74％，远低于2023年纯住宅土地126％的溢价水平。

结语——如果说，2023年的楼市给人留下的最深的印象是“调控”，那么，2023年的上海土地市场给人留下的最深“记忆”便是“变革”。因为，在这一年中，我们看到了土地出让形式之变——勾地制的全面推行、土地供应格局之变——保障用地供应的大幅开闸、土地交易风向标之变——商办用地的走俏市场，以及土地交易主体之变——大牌标杆房企的“称霸”宅地市场，而所有这些也都将为未来上海楼市的发展预先埋下了变革的“种子”。