房产经纪人主要工作职责是什么

　　房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用。今天小编分享的是房产经纪人主要工作职责，希望能帮到大家。

　　房产经纪人主要工作职责

　　1、 负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产置业咨询服务;

　　2、 陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务;

　　3、 负责公司房源开发与积累，并与客户建立良好的业务协作关系。

　　⑴采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等;

　　⑵陪伴客户查看房屋，测算购房费用等;

　　⑶代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等;

　　⑷申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。

　　开发客户

　　1、发布广告：进行网络广告或站台子、贴广告等形式的广告宣传，以期买方(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系。

　　2、接洽客户：当买房(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系时，了解客户需求，并记录下来。

　　3、信息登记：将房屋供求信息登入公司管理系统，与其他经纪人共享，但客户联系方式只有自己可以看到，或者干脆不登记，从而保证信息独有性。

　　信息维护

　　1、拓展信息：拓展盘源、客源信息，充实自己的信息库

　　2、信息匹配：针对已有的盘源、客源信息进行匹配

　　验房看房

　　1、对已有的盘源进行实地勘测

　　2、邀约客源实地看房

　　签约售后

　　1、对已看房的客源进行合约签订

　　2、回顾老客户

　　房产经纪人要具备的特性

　　⑴对行业的热爱;

　　⑵强烈的企图心;

　　⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力;

　　⑷钻研精神;

　　⑸为客户理财(房产理财、投资指南、信贷理财)的能力;

　　⑹对资源(房源、客源)的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。

　　房地产经营开发、市场营销房地产方向或房地产相关专业大专以上学历。人事部、建设部颁发中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书：2002年12月开始，难度大 ，含金量高。

　　房产经纪人要具备能力

　　(一)收集信息的技能

　　信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源，房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息，

　　首先，收集信息的技能包括：对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。

　　其次，收集信息的技能还包括：根据特定业务需要，准确把握信息收集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。

　　(二)市场分析的技能

　　市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。

　　(三)人际沟通的技能

　　包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式(如语言、表情、身体动作等)的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。

　　(四)供求搭配的技能

　　房地产经纪人是以促成交易为已任的，因此不论是居间经纪人，还是代理经纪人，都需要一手牵两家，其实质也就是要使供求双方在某一宗(或数宗)房源上达成一致。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。

　　(五)把握成交时机的技能

　　房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成。

　　房产经纪人谈判话术

　　1、谈判的目的：形式双赢的局面，要尽可能满足双方的第一需求，以气势掌控局面而不是以气势压制任何一方，建立彼此对等的地位，谈判较易成功。(因为中介是居间服务人，所以一碗水端平)

　　2、不要损害诋毁藐视无辜、第三者的利益，(如介绍人、风水师、律师、对方朋友等)应见招拆招从专业上、逻辑上打败他，用热情的肢体语言感染对方。

　　一、谈判的时机

　　1、在价格等交易条件存在差距时，面谈有助于缩小差距，加速中间环节，增加成交概率;

　　2、在价格等交易条件差不多的情况下，面谈可以最大可能的把握住买卖双方，降低交易变数，促成快速成交。

　　二、谈判步骤

　　第一步：准备

　　1、要先确定买方要从多少钱出来谈，然后打电话告诉买方因价钱差太多，屋主不愿意出来谈，然后再补通电话说屋主勉为其难答应出来谈。(对屋主亦可用此方法来说)。

　　2、为双方约好时间，告诉买方必须带定金，并且要加价再出来谈，否则不要让费双方面的时间，并表示有一组客户出价比你高，但尚末让屋主知道，所以要把握机会。

　　3、屋主这边最好价格先仪下来并更改附表。

　　4、确定买卖双方价位，及双方价位设定。

　　5、预定掌握一方，提前30分钟到达做勤前教育。

　　6、买卖带钱，双方带权。

　　7、座位安排。

　　8、场地安排清除现场资料(会议室资料及白板案源、橱窗广告)。

　　9、塑造双方稀有性(买方、产品)不容错过。

　　10、确定主谈及助谈人员。

　　第二步 谈判

　　1、经纪人要首先表明三个要点：

　　1)此次双方见面透明化公开。

　　2)双方都很有诚意。

　　3)以前见面谈这种差距都一定会成。

　　2、寒暄：

　　双方介绍，拉五同，有点认同，不太熟。

　　3、切入主题：

　　价位曝光，第一波价差斡旋。

　　4、双方坚持：

　　拉开一方，双方做说服，适当让价、调价，第二波强力说服。(往弱的一方谈)

　　5、双方分隔说服：

　　洽谈人员两边串场，提供适宜讯息，影响两方判断，促进成交。

　　6、价位接近，定金收据拿出来

　　第三步 结束

　　1、填写定金收据。

　　2、尽速签约(洽谈中带入签约条件)。

　　3、送走一方：买方收斡、卖方更改附表、最后一次努力。

　　4、失败处理：事后检讨改进之道，败因分析。

　　四三1、任何时候都要让客户感觉到你的真诚和工作的塌实。

　　2、任何情况下成交是第一要务。

　　3、谈判时争取至少抓牢一方。

　　4、经纪人要适当的坚持，永远做好人。

　　5、不到最后不放价。

　　6、促销时红脸与白脸默契配合。

　　7、经纪人要把谈判节奏掌握在自己手上。

　　8、经纪人对任何一方下承诺时应慎重，必须给自己留余地。

　　9、谈判时尽量做到“四多一少”，即：多听多看多想多做少说。

　　10、如要说服客户，首先要让对方觉得我们是在为他着想。分开谈是犹是如此。

　　11、谈判时随时展示辛苦度。

　　四、谈判过程中的注意事项

　　1、房产经纪人要提醒在场所有人员将手机关机或调至静音状态，以便保证整个合同谈判的过程不被打扰，并安排好买卖双方自座位;

　　2、尽量不要在电话中谈判。

　　3、房产经纪人应在开始谈判前做自我介绍及买卖双方的相互介绍;

　　4、在谈判过程中为避免给客户造成不公正、偏袒某一方的印象而造成谈判不畅或中止，房产经纪人必须要始终保持中间立场;

　　5、谈判的原则：察言观色，见风使舵，机灵应对，外表诚恳。

　　6、谈判时要注意自己的语音、语速、语调，不可态度傲慢无礼，也不要过于卑谦，要保持正确的工作态度，体现合同签署的公正性和严肃性;

　　7、房产经纪人要在谈判过程中掌控现场的谈判节奏和气氛，保持三方相互尊重、相互理解的主导思想，使买卖双方在平等自愿的前提下进行谈判;

　　8、当双方在谈判过程中出现意见僵持不下的局面时，建议暂时停止谈判。房产经纪人应委婉的将双方暂时分开，分别做工作，以缓和尴尬的气氛局面，使谈判重新进行;

　　9、谈判中经纪人应作为整个洽谈过程的主线来引导和帮助买卖双方围绕签约事项进行洽谈磋商，不可任其买卖双方的任一方长时间谈论与签约无关的自己话题，而分散双方的注意力和打乱谈判节奏;

　　10、谈判过程中，经纪人应对整个交易过程及备件做详尽的讲解和描述，以体现专业，优质的服务，为下一步的签约奠定良好的基础;

　　11、经纪人应正确应答客户提出的各种问题和疑虑，积极主动的做详细解释，但不可轻言许诺，口头担保等违反公司规定的言行;

　　12、谈判过程中要及时掌握住客户心理和动态，预期到将要出现的状况和局面，及时协调和掌控;

　　13、谈判过程中，我方谈判人员不可将矛盾激化，应因势利导，先转移话题，再慢慢缓解，不要给签约制造困难;

　　14、碰到买卖双方均很坚持己见时，可采用“我不欲战，划地而守之”之方式，暂时冰冻起来。

　　五、谈判结束后注意事项

　　1、如果谈判成功，应立即签约，注意查验双方所带的证件;

　　2、如果谈判不成功，不要僵时时间过长，浪费客户的宝贵时间。应让户其单独离开，给客户充足的自主权来充分考虑，但后期置业顾问要及时跟踪维护，争取再次签约机会;

　　3、无论谈判与否，都应给客户留下良好的印象，客户离开时应礼貌的将双方各自送至门外，并握手道别，体现我们专业细致的服务理念，树立公司品牌形象，并且为下一次的谈判奠定良好的基础。

　　六、谈判的要领

　　1、买卖双方一般是站住对立的立场，因此当客户提出问题或缺点时，务必站在同步的立场，先赞成其看法后再适时提出我们的理由来说服他。注意：一般而言，买者事先接受“人”，而后开始接纳“物”。因此，对买方而言，亲切和善的经纪人也是使他们留下深刻印象的原因。

　　2、谈判中尽量使对方放松，但自己却要保持高度的警觉性及幽默的谈吐。换言之，不论在任何时间、任何场合你都应该选择中庸之道;“轻松而不随便”，“警觉而不严肃”，并注意随时调整自己脸部的表情与变化--“微笑”。

　　3、控制对方的情绪反映，首先要控制自己的情绪，所以我们需要有足够的耐心，不怕客户的数落与批评，应保持良好的风度，不可轻易生气，随时露出美好的笑容，如果你沉不住气，而表现不耐烦时，或让对方控制了你的情绪这就易让对方找到破绽或产生误解，从而导致事倍功半的效果产生或谈判失败。

　　4、一个经纪人应该是先分别与买方和卖方编导一出戏(布局)、谈判时在完美的演出，只不过经纪人才是完整知道整出好戏内容的人，而不是被买方或卖方牵着鼻子走。(谈判即在做最完美的演出)

　　房产经纪人的执业规则

　　第一条为了规范房地产经纪行为，提高房地产经纪服务质量，保障房地产交易者的合法权益，维护房地产市场秩序，制定本规则。

　　第二条本规则是指导房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的重要依据，是指导房地 产经纪行为的基本准则。

　　第三条本规则有关用语定义如下：

　　（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

　　（二）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　（三）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　（四）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

　　（五）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。

　　（六）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

　　（七）房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

　　（八）委托协议，是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。

　　（九）独家代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。

　　（十）佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

　　（十一）差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。

　　第四条房地产经纪人员应当充分认识房地产经纪存在的社会意义和价值，懂得房地产经纪在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、促进人民群众居住水平化等方面的重要作用，树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感。

　　第五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

　　第六条 房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责，以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

　　第七条房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

　　第八条房地产经纪机构以及房地产经纪人员之间，应当相互尊重，公平竞争，共同营造良好的市场环境，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

　　第九条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当保守委托人的商业秘密或者个人隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

　　第十条房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则，对房地产经纪人员的违法违规行为进行干预并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。

　　第十一条房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持房地产经纪人员参加行业组织举办的继续教育等活动，促使其不断增长专业知识，提高专业能力，维护良好的专业形象。

　　第十二条房地产经纪机构与委托人签订委托协议后，方可对外发布相应的房源、客源信息；发布的信息应当与事实相符。

　　第十三条房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项：

　　（一）营业执照；

　　（二）房地产管理部门备案证明；

　　（三）房地产经纪行业组织会员证书；

　　（四）房地产经纪机构品牌标识；

　　（五）所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等；

　　（六）服务内容、服务标准及业务流程；

　　（七）服务收费标准及收取方式；

　　（八）遵守的房地产经纪执业规划；

　　（九）使用的房地产经纪业务合同文本；

　　（十）信用档案上网公示证明；

　　（十一）投诉方式和渠道；

　　（十二）法律法规规定应当明示的事项。

　　第十四条房地产经纪机构应当承接房地产经纪业务，并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，执行经纪业务，并在委托协议中载明。

　　承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人，协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的，应当在委托协议中载明，对协办人执行经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。

　　第十五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。

　　第十六条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务；不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务；应当拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。

　　第十七条房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订委托协议，并尊重委托人的选择，优先使用行政主管部门制定的房地产经纪合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪合同文本。

　　在房地产经纪合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。

　　第十八条房地产经纪机构不得转让或者变相转让受托的经纪业务。

　　经委托人书面同意，两个或者两个以上的房地产经纪机构可以合作完成委托人委托的房地产经纪业务。参与合作的机构应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。

　　第十九条房地产经纪售货员在执行业务时，应当注重仪表、礼貌待人，维护良好的职业形象。

　　第二十条 房地产经纪人员在执行业务时，应当向当事人出示自己的注册证书，不得将注册证书借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业。

　　第二十一条 房地产经纪人员应当要求委托人提供其身份证件，凭借自己的专业知识和经验做好下列工作：

　　（一）对于房屋出售人（出租人）委托的，应当向其全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售（出租）房屋交易必必须的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况，要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料（核实后留下复印件，退还原件），并到委托出售（出租）房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实，向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。

　　（二）对于房屋承购人（承租人）委托的，应当向其详细询问意愿购买（租赁）房屋的用途、区位、价位（租金水平）、面积、户型、建成年份新旧程度等要求。

　　第二十二条房地产经纪人员采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

　　第二十三条房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。

　　第二十四条房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，向承购人（承租人）提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实地向其告知标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验。

　　第二十五条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

　　第二十六条 房地产经纪机构、经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

　　第二十七条 房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

　　房地产经纪机构未完成协议约定的事项，或者服务未达到委托协议约定的标准的，不应收取佣金，但可以依据委托协议的约定，要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的，不得要求委托人承担经纪服务费用。

　　第二十八条 房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等，形成业务记录。

　　第二十九条房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

　　第三十条本规则将根据需要及时修订、完善，为房地产经纪机构和房地产经纪人员提供良好执业的指引。

　　第三十一条本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

　　第三十二条本规则自2007年1月1日起施行