房屋买卖合同中的“一房多卖”的情况

　　导语：买卖房子是一件重大的事情，在这个过程中需要我们谨慎行事，但是有可能出现“一房多卖”的情况，那这种情况应该怎么办呢?

　　房屋买卖合同中的“一房多卖”的情况

　　一物多卖的情形下，在标的物所有权已经发生转移时，而且该标的物是特定物，出卖人对与其他买受人所签买卖合同的实际履行已经成为事实上的不可能，根据《合同法》第110条规定，其他不能取得该标的物所有权的买受人此时不能再要求出卖人依约继续履行合同，只能选择解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。

　　根据《民法通则》第115条规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。《合同法》第97条也规定非违约方有权要求赔偿损失。我国法律承认解除合同与赔偿损失并存，不能取得标的物所有权的买受人人有权依据有效合同的违约责任追究出卖人的违约责任，在约定违约金不足以弥补损失时还可以要求出卖人承担其他损失。在实践中，一物多卖通常涉及标的物价格上涨的情况，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于原合同价款的一定金额将房屋出售给后续买受人。第一个合同签订后房价上涨的部分，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，在计算赔偿数额时应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人的这一可得利益损失。至于差价的计算方式，一种是按照前后两个买卖合同的约定的差价计算，这种计算方法考虑到可预见原则，但在标的物价格飞涨时难以充分保护非违约方的利益。根据《合同法》第113条规定，可得利益是指“合同履行后可以获得的利益”，该方法计算差价的时间点是合同签订时约定的价格恐与立法规定不符，另一种方法是非违约方有权请求出卖方给付合同时的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的`差价，该方法计算差价的时间点是违约时标的物的市场价格，更符合《合同法》第113条的立法本意。

　　最高人民法院《商品房买卖解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失中，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任:

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”该条关于“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，带有明显惩罚性赔偿性质，反映了司法机关对一物多卖的态度，有利于保护购房者这一相对弱势群体。