第1篇：房屋买卖合同法律规定

房屋买卖合同法律规定

篇一:有关商品房买卖合同法律法规

有关商品房买卖合同法律法规

详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"

<最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>(以下简称[解释")将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据*法院在审理案(转自:hnboxu 博旭范文网:房屋买卖合同法律规定)例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对*法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了[参考"。 ?尊重当事人的[意思自治"

该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"

建议:购房者和开发商在签订<商品房买卖合同>时，应将对

合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

?想说[合同无效"不容易<中华*共和国合同法>规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，

应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该[解释"规定，*法院在审理案件中，只要<商品房买卖合同>没有违犯<合同法>第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持[主张无效"的请求。

<城市商品房预售管理办法>有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得<商品房预售许可*>，没有取得预售许可*的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。

而该[解释"明确规定，[商品房买卖合同"只要[在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。"这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。

点评:其实，无论是尊重当事人[意思自治"，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是[以人为本"的原则进一步深化。

?特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装[楼盘"，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因

此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就[一厢情愿"地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现[误差"如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。

<商品房销售管理办法>第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。

[解释"第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。

点评:销售广告和宣传资料切不可[漫无边际"，开发商要[诚信"，购房者要[当心"。

?慎签<认购书>在商品房交易中，为了保*买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的[定金"，并签订<认购书>，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭*。对于购房者来说，在签订<认购书>并交付一定[定金"后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不

签订正式合同，或者是放弃购买<认购书>中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。

<认购书>毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的<认购书>约定的仅仅是:1、购房者认购的房号、面积、单价、总价;2、交付定金的数额，同时还约定，乙方(购房者)须在签署本<认购书>后×日内与*方(开发商)签署<商品房买卖合同>。如乙方在约定期限内不签订该合同，*方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。

从法律效力上说，一旦在<认购书>里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者[不能和约定的时间里签订合同"而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商的合同条款和签订<认购书>时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商[出尔反尔"造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。

[解释"第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据对该[解释"的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，[应当按照法律关于定金的规定处理"，那么，购房者的定金就很可能被[扣缴"了。

所以，购房者在签订<认购书>时，要注意以下问题:1、签订<认购书>之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在<认购书>中确认。2、为避免因[定金"的约定使双方产生纠纷，建议在签订<认购书>时，尽可能将[订金"代替[定金"。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，[订金"可以全部返还。

当然，作为开发商来讲，签订<认购书>，是保*房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用[订金"这种相对没有法律惩罚*的方式签订<认购书>，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。

点评:法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。

?解决面积[缩水、涨水"问题法定化<商品房销售管理办法>作为部委规

篇二:房屋买卖合同效力的强制*规定

房屋买卖合同效力的强制*规定

合同法解释(二)第14条将合同法第52条第5项规定的"强制*规定"限缩为效力*强制*规定，但并未明确如何区分效力*强制*规定和管理*强制*规定。我国<城市房地产管理法>、<城市房地产开发经营管理条例>以及<城乡规划法>等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制*规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制*规定与合同效力的关系予以廓清。

一、准入资质

房地产开发企业实行严格的资质准入。<城市房地产开发经营管理条例>第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、*技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质*书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定，

就商品房开发环节而言，最高法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>(法释[2023]8号)(以下简称法释[2023]8号解释)第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合

作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在(2023)民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变*为商住用地，同时也取得了*相关部门审批颁发的<建设工程规划许可*>、<房地产预售许可*>等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的<合作投资兴建三星花园合同书>应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。

二、强制许可

房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在*质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定*评价。

1、国有土地使用权*

根据<城市房地产管理法>第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定

已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权*书，否则不得转让。那么，国有土地使用权*是不是房屋买卖合同有效的必要条件，对此，法释[2023]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权*书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权*书或者有批准权的**同意转让的，应当认定合同有效。因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权*书，否则房屋买卖合

同无效。

2、建设用地规划许可*和建设工程规划许可*

<城乡规划法>第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县**城乡规划主管部门领取建设用地规划许可*。第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县**城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市**确定的镇**申请办理建设工程规划许可*。根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*。<城市房地产管理法>第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可*。就建设用地规划许可*而言，<城乡规划法>第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。最高法院

在(1997)民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立<建设工程施工合同>时，尚未取得建设用地规划许可*和建设工程规划许可*，因此合同无效。同样，欠缺此二*的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。

3、商品房预售许可*

<城市房地产管理法>第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上**房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可*。欠缺预售许可*是否影响商品房买卖合同的效力，最高法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>(法释

[2003]7号)第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可*，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。

三、土地用途管制

划拨土地之上房屋转让受到严格限制。<城市房地产管理法>第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照*规定，报有批准权的**审批。有批准权的**准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

法释[2023]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的**批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的**批准办理土地

使用权出让手续的，应当认定合同有效。鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的*批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效(允许事后补办)，至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于*行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力(参见:延安三利建筑工程有限公司与*外运延安支公司转让合同纠纷再审案 )，<城市房地产管理法>第40条第2款同样规定了有批准权的*决定可以不办理土地使用权出让手续(但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理)。

四、行政管理

根据<城市房地产管理法>第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该条究竟属于效力*强制*规定还是管理*强制*规定，司法实践一直存在争议。最高法院<关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复>(法函

[2004]24号)曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转让合同无效。该答复倾向于将<城市房地产管理法>第39条第2项认定为效力*强制*规定。但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一

态度，确认该项规定为管理*强制*规定:

1、最高法院(2004)民一终字第46号民事判决书认定，<城市房地产管理法>第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25，的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制*条件，转让的土地未达到25，以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，<城市房地产管理法>第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制*规定。2、最高法院(2023)民提字第165号民事判决书认定，虽然<城市房地产管理法>第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上;成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理*强制*规定而非效力*强制*规定，齐祥公司以<土地定金转让协议>违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。3、最高法院(2023)民一终字第18号民事判决书认定，<城市房地产管理法>第39条第2项、<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第19条为法律、行政法规中的管理*强制*规定，均不能作为认定合同无效的依据。

根据<城市房地产管理法>第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。该项规定与第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作

出的限制*规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。

五、无权处分

根据<城市房地产管理法>第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。<物权法>第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据<城市房地产管理法>第38条第6项规定，未依法登记领取权属*书的房地产不得转让。违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，*质上都属于无权处分。

最高法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>(法释[2023]8号)第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，*法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，*法院应予支持。最高法院(2023)民一终字第81号民事判决书认定，即便华联商厦不享有处分权，根据<最高*法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>第3条第1款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。<物权法>第15条确立了债权效力和物权效力相区分

的规则，违反<城市房地产管理法>第38条第4项和第6项的法律后果是不能办理房屋的权属变更登记，房屋买受人不能请求

继续履行合同，但可以要求出卖人承担违约责任。

六、优先购买权

<物权法>第101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。<合同法>第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋出卖人侵犯共有人或承租人的优先购买权，享有优先购买权的人能否主张出卖人与买受人之间的买卖合同无效，

最高法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，*法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，*法院不予支持。侵犯共有人优先权的情形可以比照这一规则予以处理，即房屋共有人不能请求合同无效，但可以向房屋出卖人主张损害赔偿。可见，侵犯优先购买权也不能成为导致合同无效的法定事由。

结语

最高法院<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>(法发

[2009]40号)第16条规定，*法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制

的对象等，综合认定强制*规定的类型。如果强制*规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，*法院应当认定合同无效。如果强制*规定规制的是当事人的[市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，*法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级*法院。根据这一精神，基于对上述强制*进行的分类梳理及分析，可以认为:涉及准入资质、强制许可和土地用途管制的强制*规定属于效力*强制*规定，违反这些规定的房屋买卖合同原则上应被认定为无效，但允许合同当事人事后在一定期限内对合同效力进行补正;涉及行政管理、无权处分和优先购买权的强制*规定属于管理*强制*规定，违反这些规定并不影响房屋买卖合同的效力，但在债权效力与物权效力相区分的规则之下，违反这些规定可能影响房屋权属变动。

篇三:农村房屋买卖合同有哪些法律依据

农村房屋买卖合同有哪些法律依据 来源:匿名 发表时间: 2023年04月08日 关键词: 农村房屋买

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1。<中华*共和国宪法>明确规定[中华*共和国公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等应该是绝对的平等，不应该分城镇居民、农村村民、本村人或者外村人，只要是中华*共和国的公民，都应该享有法律所赋予的同等权利，履行法律设定

的同等义务和承担同等法律责任，<中华*共和国合同法>、<中华*共和国物权法>和<中华*共和国民法通则>等法律不会因为买卖双方是城镇居民、农村村民、本村人、外村人而有所不同，否则就失去了法律面前人人平等的公民基本权利的意义。[8]

2。1963年3月20日**<关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知>第二项规定:[社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有" 。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的。允许农村房屋买卖的意向没有被歪曲。

4。<中华*共和国物权法>中并没有明确的对农村房屋买卖行为做出规范， 但是<中华*共和国物权法>第一百五十五条规定:[已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记" 。这一条说明了宅基地使用权是完全可以转让的，只是转让后应该到相关机关办理相应的登记手续罢了。

5。<中华*共和国农村土地承包法>也体现了相同的立法精神，

该法第三十二条规定，[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转"，该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

[9]总之，在工业化与城市化日益深入的今天， 许多农民都已经与传统意义上的农民有根本上的区别，他们也热衷于投资创业，而他们的房屋就是一笔很有价值的不动产，加之我国现在正逐步消除城乡二元体制，实现迁徙自由制度等等，允许农村房屋自由买卖对于促进农村融资有积极意义，因此不应该限制农村房屋买卖。

如何判定农村房屋买卖合同是否有效? 来源:匿名 发表时间: 2023年04月08日 关键词: 农村房屋买

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1。1999年4月*办公厅在<关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>(中发(1997)11号文)第二条第二款规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用*和房产*"。 2007 年12 月*又发出<*办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>，通知指出农村

住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或[小产权房"。[2] 2007年<*市高级*法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知>确立了此类合同的效力[以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效"的基本原则。理由(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。*办公厅1999年颁布的<关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知>规定:[农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用*和房产*。"国家土地管理局[1990]国土函字第97号<关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请

示的答复>也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属[以其他形式非法转让土地"的违法行为之一。理由(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权*书变更登记，故买

卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。[3]

现实中，该原则在对于一时间轰动全国的*市宋庄[画家村"案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，*市二中院依据[农村居民不得出售宅基地给城市居民"的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9。3万元的卖房款与补偿款。而*二中院同时又以买房画家[信赖利益损失"为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议:(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。

[5]

2。<中华*共和国土地管理法>第十二条规定[依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续"和<中华*共和国土地管理法实施条例>第六条规定[依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上**土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户

登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991 年4月，*市某区某乡农民*与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关*件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令*、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据<中华*共和国土地管理法>的规定:[集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。"[依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更*书。"[农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级**批准。"*与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。[6]

3。根据<中华*共和国土地管理法>第六十二条之规定[农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准"。 <山东省民事审判工作座谈会纪要2005>中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为，[<土地管

第2篇：房屋买卖法律规定

房屋买卖法律规定

篇一:二手房买卖的相关法律法规

二手房买卖的相关法律法规

二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。大同*房产律师表示，二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

下面，法律直通车小编在此将为您介绍相关二手房买卖的相关法律法规。

1、<中华人名共和国营业税暂行条例规定>(1993年12月13日中华*共和国*令第136号发布，2008年11月5日*第34次常务会议修订通过):营业税是指国家对工商营利事业按营业额征收的税种，属于流转税类。在中华*共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照<中华*共和国营业税暂行条例>缴纳营业税。

2、<中华*共和国营业税暂行条例>第一条:在中华*共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

3、<中华*共和国个人所得税法>及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照[财产转让所得"项目缴纳个人所得税。

4、根据<国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知>(国税发[2006]108号)的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、*等有效凭*，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭*，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额;对纳税人转让非普通住

房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保*金形式缴纳，再视其重新购房的金

额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保*金;对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

5、根据<财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知>(财税[2008]137号)的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。

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篇二:关于农村房屋买卖相关法律规定

<关于农村房屋买卖相关法律规定>

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律*文件只有最高*法院的一个批复。在这个批复里，最高*法院的观点是:如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。*法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从<宪法>规定的[中华*共和国公民在法律面前一律平等"的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华*共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，<合同法>和<民法通则>等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据<合同法>和<民法通则>，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说:不管买方是城市居民，还是农村村民;是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利*书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有

权人持有的房屋产权*。

农村房屋的所有权人能够用来*自已对房屋享有所有权的*书一般是当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门颁发的宅基地使用*书。这个*书只能*被该*书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能*，所以，这个*书同时也能*被该*书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权*，认为不能取得产权*购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权*的。即使购买城市房屋，没有产权*也不表示就不享有对房屋的所有权。依据<合同法>和<民法通则>，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以*买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权*或宅基地使用*书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点:

1、不要涂改宅基地使用*书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用*书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用*书，不是*你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用*书是当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市**土地管理部门对宅基地使用*书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市**土地管

理部门在原宅基地使用*书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用*书，如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法津关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

，、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下:

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。 最高*法院在对<合同法>做出的司法解释里表达的观点是:只有违反法律和行政法规的强制*规定的合同才是无效的。(注:法律，是全国*代表大会或其常务委员会制定的规范*文件;行政法规，是*制定的规范*文件。)

但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止*规定。即使有地方法规或地方*的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方*的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量(保*农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减

少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

，、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城

市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

，、<农村承包经营法>原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。

我国新通过的<农村承包经营法>也体现了相同的精神，该法第32条规定:[通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。该条赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主*，相信农民能够从自身利益最大化的角度理解*地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其

他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对

集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

<物权法>草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条:建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条:建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地*质不同，经过合法报批，宅基地上己建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地*质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。

篇三:有关商品房买卖合同法律法规

有关商品房买卖合同法律法规

详解最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[28条"

<最高*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>(以下简称[解释")将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据*法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对*法院在审理案件中有实际指导

意义，而且对开发商和购房者而言，也有了[参考"。 ?尊重当事人的[意思自治"

该[解释"尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人[意思自治"的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积[缩水"[涨水"的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第*条关于办理房屋权属*期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了[有约定从约定、没约定从法定"的[意思自治原则。"

建议:购房者和开发商在签订<商品房买卖合同>时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

?想说[合同无效"不容易<中华*共和国合同法>规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，

应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该[解释"规定，*法院在审理案件中，只要<商品房买卖合同>没有违犯<合同法>第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持[主张无效"的请求。

<城市商品房预售管理办法>有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得<商品房预售许可*>，没有取得预售许可*的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。

而该[解释"明确规定，[商品房买卖合同"只要[在起诉前取得商品房预售许可*的，可以认定有效。"这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。

点评:其实，无论是尊重当事人[意思自治"，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是[以人为本"的原则进一步深化。

?特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装[楼盘"，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因

此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就[一厢情愿"地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现[误差"如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。

<商品房销售管理办法>第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事

项能否成为合同条款提供了法律依据。

[解释"第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。

点评:销售广告和宣传资料切不可[漫无边际"，开发商要[诚信"，购房者要[当心"。

?慎签<认购书>在商品房交易中，为了保*买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的[定金"，并签订<认购书>，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭*。对于购房者来说，在签订<认购书>并交付一定[定金"后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不

签订正式合同，或者是放弃购买<认购书>中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。

<认购书>毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的<认购书>约定的仅仅是:1、购房者认购的房号、面积、单价、总价;2、交付定金的数额，同时还约定，乙方(购房者)须在签署本<认购书>后×日内与*方(开发商)签署<商品房买卖合

同>。如乙方在约定期限内不签订该合同，*方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。

从法律效力上说，一旦在<认购书>里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者[不能和约定的时间里签订合同"而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金;而购房者认为开发商的合同条款和签订<认购书>时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商[出尔反尔"造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。

[解释"第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据对该[解释"的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，[应当按照法律关于定金的规定处理"，那么，购房者的定金就很可能被[扣缴"了。

所以，购房者在签订<认购书>时，要注意以下问题:1、签订<认购书>之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关

心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在<认购书>中确认。2、为避免因[定金"的约定使双方产生纠纷，建议在签订<认购书>时，尽可能将[订金"代替[定金"。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，[订金"可以全部返还。

当然，作为开发商来讲，签订<认购书>，是保*房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用[订金"这种相对没有法律惩罚*的方式签订<认购书>，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。

点评:法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。

?解决面积[缩水、涨水"问题法定化<商品房销售管理办法>作为部委规

第3篇：农村房屋买卖合同的法律规定

农村房屋买卖合同的法律规定

(一)农村房屋买卖合同并无适用[房地一致"原则的法律规定

我国的物权制度向来将土地及其上的不动产看作两个*的权利客体，而所谓[房地一致"原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在<中华*共和国城市房地产管理法>第31 条规定:[房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"第47 条规定:[依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。"<中华*共和国担保法>第36 条规定:[ 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。"

应当注意到，上述法律调整对象均是国有土地使用权及国有土地之上的房屋，解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。<担保法>第三十六条第三款规定:[乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。"

该条规定从形式上看好像也体现了[房地一致"的原则，但仔细分析，该规定只明确了[地随房走"，而且国家土地管理局1995年9月11日颁布的<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定>第四条中规定集体土地使用权抵押时，集体土地所有者应同意[在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地"，第十三条规定[因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。"由此可见，所谓[地随房走"也是在集体土地征用为国有土地后才能实现，在集体土地使用权和其地上物所有权之间从没有法律规定两者的权利主体必须一致，农村房屋买卖法律关系中并无适用[房地一致"原则的明确要求。

(二)农村房屋买卖影响农村社会秩序没有现实依据

实践和理论上之所以造成农村房屋买卖合同的效力认定困境，主要还是因为一方面房与地密不可分，转让房屋直接涉及宅基地使用主体的改变，另一方面国家对于放开宅基地交易的后果无法预测，毕竟今日*三农问题尚在国家*议题中占有很重的分量。学者的担心不无道理，但其也忽视了*幅员辽阔，各地情况各有不同的现实。

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(三)农村村民出卖房屋符合所有权制度要求

<宪法>第十三条规定:[公民的合法的私有财产不受侵犯。"<民法通则>第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产，财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利，这是所有权制度的基本含义。对于农村村民而言，一般情况下其不会轻率出卖自己的房屋，但现实中需要出卖房屋的情况却很多，如城镇居民子女继承的农村房屋，在城镇有固定工作的农民出于融资需要而出卖房屋，在城镇定居而出卖房屋。在城市房屋可自由流转的今天，限制农村房屋流转是二元社会的制度残余，侵害了农村房屋所有人的利益。

在社会本位思潮的影响下，所有权制度经历了从绝对到相对的变迁，但对所有权的限制只有在所有权自由侵害他人利益、公共利益时才能发生。检索现行有效的法律法规，并没有明确规定农民不能处分其房屋。所谓农村房屋买卖合同无效的观点，是基于保障耕地总量，控制用地规模的要求，从[房地一致"原则出发推导而出，其可据以引用的明确规定是*办公厅<关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知>。但<通知>不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据，所谓[房地一致"原则的适用范围也是有限的，不是通行不变的民法原则。国家土地政策的贯彻并不构成限制农村房屋所有权行使的理由。

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