第1篇：养老地产的调研报告分析.

养老地产的调研报告分析 1。 *已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到 10%以上 (60岁以上人口)或 7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地 区进入老龄社会。我国在 1999年就进入老龄社会，当前我国人口老 龄化态势已非常严峻， 2008年我国 60岁以上的人口达到 1。67亿， 约占总人口的 12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年 均 3。4%的速度增长。从 2001年到 2023年这一时期，平均每年将有 596万人进入老龄，到 2023年老年人口将达 2。48亿。到 2040年， 我国 60岁以上的老龄人口总数达到 4亿，这意味着每 4个人中就有

1个老人。

2。 传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题， 使得我国传统的家庭养老模式 遭遇困难:

(1)生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人 均负担几倍增长。夫妻两人供养双方 4位老人，抚养 1个后代的 [ 4-2-1" 模式将成为*今后几十年主流家庭模式;

(2)死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在*人口的平 均期望寿命男 74岁，女 76岁，已达到发达国家的水平(75岁) 。随 着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长;同时，高龄老人不断增多， 家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄 也在相应提高， 供养者的老龄化， 将导致低龄老人供养高龄老人的局

面产生;

(3) 21世纪将是老年人独居的时代。 1990年， *老年人口中， 有 70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭 增长到 40%-50%，有的甚至达 70%-80%，代际分离增加了家庭养老的 困难;

(4)现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全， 由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤 其是对于卧床不起老人来说， 他们的子女更难以承担长期照料老人的 责任。 单独依靠家庭来解决大面积、 旷日持久的老人照料问题是不可 能的。

3。 国内的养老设施满足不了需求

*的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分， 最初以为 [ 三无 " 老人服务的社会救济为主， 近年来逐步走向了社会化， 但仍 然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革， 相当的重点放在原有社会福利机构 走向自负盈亏方面。 由于民政系统财力的限制， 加之没有有力的投资 发展环境， 养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的， 目前国 内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年 公寓等。因在传统意识里，只有 [ 三无 " 老人才入住这些地方，再加 上其服务单一、档次较低， 使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 的骂名， 由此造成各地普通养老机构空床率较高， 形成社会资源浪费。 近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与

国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。 随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增， 建立特*鲜明、 功能齐 全的高端养老项目迫在眉睫! 4。*鼓励发展养老地产

人口老龄化给*的经济、社会、*、文化等方面的发展带来 了深刻影响，养老问题成为摆在各级*面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、 教育、*相结合方向发展的功能定位。

2006年 6月，*办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革 委等部门 <关于加快发展养老服务业意见的通知> ， 提出要建立公开、 平等、 规范的养老服务业准入制度， 积极支持以公建民营、 民办公助、 *补贴、 购买服务等多种方式兴办养老服务业， 鼓励社会资金以独 资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

**的养老方面的政策为社会力量进*养老产业提供了政 策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题， 很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行*研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整)

第一章 研究概述

第一节 研究背景与目标

第二节 研究的内容

第三节 研究方法

第四节 数据来源

第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济*

第二章 养老地产项目总论

第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行*研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况

第二节 可行*研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论

第三节 主要技术经济指标表

第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析

第一节 社会宏观环境分析

第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策

第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由

第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 养老地产项目建设的必要*

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要*

四、养老地产项目建设的可行*

第四节 投资的必要*

第五章 养老地产行业竞争格局分析

第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略 二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考 第一节 养老地产行业产销状况分析 第二节 养老地产行业资产负债状况分析 第三节 养老地产行业资产运营状况分析 第四节 养老地产行业获利能力分析 第五节 养老地产行业成本费用分析

第七章 养老地产行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案 第一节 养老地产项目组成

第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案

第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析

第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算

第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全

第一节 建设地区的环境现状

一、 养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要*文化设 施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能

第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准

第四节 治理环境的方案

一、 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的 影响

二、 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生 的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议

第六节 环境保护投资估算

第七节 环境影响评论结论

第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总*和职工年平均*估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排 第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费 五、勘察设计费 六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措

第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算

第二节 资金筹措

一、资金来源

二、 养老地产项目筹资方案

第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感*分析

第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

第二节 财务评价

第三节 国民经济评价

第四节 不确定*分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家*和社会稳定的影响

二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应*

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应*

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应*

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定*及风险分析

第一节 建设和开发风险

第二节 市场和运营风险

第三节 金融风险

第四节 *风险

第五节 法律风险

第六节 环境风险

第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策

第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析

第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行*研究结论与建议

第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论*意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行*研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行*研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行*结论及建议

第*章 财务报表

第一节 资产负债表

第二节 投资受益分析表

第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行*报告附件

1 、养老地产项目位臵图

2 、主要工艺技术流程图

3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定

5 、养老地产项目总平面布臵图

6 、主要土建工程的平面图

7 、主要技术经济指标摘要表

8 、养老地产项目投资概算表

9 、经济评价类基本报表与辅助报表

10 、现金流量表

11 、现金流量表

12 、损益表

13 、资金来源与运用表

14 、资产负债表

15 、财务外汇平衡表

16 、固定资产投资估算表

17 、流动资金估算表

18 、投资计划与资金筹措表

19 、单位产品生产成本估算表

20 、固定资产折旧费估算表

21 、总成本费用估算表

22 、产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表

第2篇：养老地产调研报告

养老地产调研报告

我公司发展养老地产项目建议要点:

， 充分利用国家政策

由于*对于如何发展养老地产没有明确的政策，这一方面是困难，一方面也是空间。借鉴卓达的案例，最好得到**和地方*的双方面支持，这样可以得到双重优惠，地方*也乐意支持。

如果只是地方*的支持，需要考虑的因素就多些，相关环节上的链条都要理清楚，保*有合作资源介入，测算清楚经济指标，这样既可保障未来本项目的盈利，也能够让地方*看到未来项目将带动的社会效益和经济效益，从而愿意给出更多优惠政策。

， 灵活的资金合作与运作方式

养老地产的投资大，投资周期长。打通资金链条，是养老地产得以成功运作的关键。目前国内还没有成熟的模式，从现有形势分析，我们比较好的方式是可以和保险资金合作，或者共同拿地，或者以股权合作的方式为其开发，整合运营资源，未来分享收益。更可论*将持有产业部分租金的收益权益*券化，或者投资权益的人部分附送对养老设施的使用权，从而吸引老年人投资，提前融资，部分解决资金来源问题。

在运作方式上一定要注意资源的整合，因为运营管理机构决定了项目的水平和今后的盈利可能，需要与*的养老机构、医护机构、家政服务机构等合作，内容要涵盖养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、*等，需要整合多种资源。

一、 概念

对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，故无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地

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产。这样的界定，其实还是很难说明到底什么是养老地产，因为具体细分还可以出现很多概念。

由此解释开去，有人在提起养老地产的时候指的是老年人把房产反向抵押给金融机构借以获得养老金，大部分时间养老地产是指人们养老时呆的处所，类似的提法有，老年住宅、老年公寓、养老公寓、看护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。

在*人的传统观念里，习惯于居家养老，互相有个照应，这也符合*人到了老年享受天伦之乐，而儿女恪尽孝道的伦常观念。因此，业界将集中式养老的模式称为老年住宅、老年公寓等，而对于居家养老，住宅设计方面相对符合老年人特点，配套提供一些支撑服务，称为适老地产或适老住宅。

原来我国只有养老院和敬老院等面向[五保户"和[三无老人"的带有福利*质的养老机构，后来渐次出现了养老公寓，现在也有了养老地产的提法。

现在业内人士普遍认为，出于福利保障目的的养老项目应该由*去做，中高端的养老机构则更适合用市场的手段去切入。

对于房地产开发商而言，全国工商联房地产商会会长聂梅生建议用两个概念，一个叫养老产业，这个特指只有地产属*的，包括专用的住宅、普通商业地产、医疗保健等，另一个概念叫养老住区，专指提供养老的住区，囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，是多种产业*运作又无缝整合的全新产业。

二、 现状

此前，众所周知，我国的养老地产只有*部门投资兴建的养老院、福利院等，这些均有[福利"的*质。近年，随着*步入老龄化社会，考虑到未来庞大的养老需求，各方面人士开始关注养老产业包括养老地产。房地产开发商开始有部分介入养老地产，比如房地产界的老大万科2023年年底宣布，作为进*老年地产领域的首个项目--[万科幸福汇"项目已落户*房山，并将于2023年竣工。保利也在2023年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，等等。

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其他资金也开始介入养老地产，主要是保险资金和相关外资，比如泰康人寿、*人寿等保险公司加紧为项目[圈地"，外资的风投为养老地产项目提供资金等。这些资金的介入，使养老地产的概念更加丰富。早在2009年11月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地，项目计划于2023-2023年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。*人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区。

纵观各类养老设施不难发现，由*部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有[福利"的*质;险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的*质;开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。

但是养老地产还处于试水阶段，并未形成气候。这是因为，养老地产所需的土地因为要建配套设施，往往面积较大，远郊[产业园"的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择。而且按照国外的惯例，养老地产多为长期租赁的形式，国内现在也没有相关的政策，开发商无法拿到养老地产*质的土地，而只能以旅游地产或工业地产的名义从*手中拿地，这种*质项目的销售方式只能是租赁或者小产权，不具备完全产权，大多数最多只能获得50年产权，部分地产项目就算可转让出售，也需要比普通住宅更高的转让税费。这增加了销售难度，而且后期还有继承、到期续租、土地产权等问题，大大影响消费者的购买热情，导致开发商不能快速回流资金，回报缓慢。养老地产的投资又大，工程建设要求高，要考虑到很多细节问题，工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅还需要设置老年大学、护理中心、休闲商业中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上，此外，还有贷款困难，要求具备较高的养老设施的运营管理水平等等诸如此类的问题。对于开发商而言是一个巨大的挑战和考验。其他资金在进入养老地产时也面临类似的问题，特别是*没有相关的政策细节，目前一些地方*依靠土地出让的收入来维持地方财政支出，较为公益*质的养老产业土地的出让、投资、建设等给*带来的收益不高，因此*对养老产业的发展关注度不够、积极*不高。投资养老地产，资金压力和收益都是突出的问题。

家和企业集团总裁熊文辉表示，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，可把企业资产做大。但投入周期长，最少需要15年才能回本，做得好的话，前几年才3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%，这对企业是考验。好处是养老地产中的持有部分，可以带来持续稳定的收益。

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尽管看似养老项目众多，但由于投资结构的天然缺陷，目前在建和已落成的养老项目，多数以销售为目的，仅是旅游地产的一个分支;少数出租型项目，也采用了会费模式，即，先向客户一次*收取几十万元的会费，以换取公寓的长期居住权，此后，每年还需再缴纳一定数额的服务费。这种模式在美国称为[持续护理退休社区"(ccrc)，它是美国多类型养老社区的一种，在美国盈利*养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。其他无法解决资金压力的则变成了打着养老和医疗的名号拿地，最后实质上却只是普通的房地产项目，根本不敢或也没想真正去做养老地产项目。

因此，目前*还没有真正意义上的养老地产。*养老地产的发展也还存在很多问题。一是尚不规范。如上所述，概念各种各样，没有清晰的界定，不同渠道资本的动机各不相同，[开发商和险资并非想做*的养老住宅，*兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，造成了国内养老地产尚不规范的现状。而且各机构都不*、对市场研究不够，在开发过程中变数比较大，各方面配套支撑也不成熟。二是，关于养老地产*有一些提法，但是具体落实到细节的政策还不够多，实施起来难度也比较大，导致投资者资金压力很大。此外整个链条还需要*护理机构等的参与，但是现在在资源的整合方面还没有很好的统一的促进和推动力。

华高莱斯*地产顾问(*)有限公司策划经理郝荣福认为，养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策。保利地产相关负责人坦言，养老地产有社会福利*质，需要在土地出让、银行贷款等方面给予政策优惠，也应给予企业减免税费等优惠，鼓励企业投入。

一位正在探索养老地产的开发商高层人士表示，充裕的资金链对养老地产的发展至关重要。发展养老地产，关键还是需要各类政策的支持，尤其是资金、土地、税费等方面的支持，甚至包括整个社会保障制度的支撑。

*的养老地产想要真正获得发展，必须要*的统筹考虑和切实的全盘支持。

毋庸置疑，养老产业的潜力是非常可观的，*人传统的观念是居家养老，现阶段来看，养老地产如能将[居家*"及[(养老的)**"相结合，市场前景是比较看好的。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓，或*化运营的养老机构将是两大发展方向。老年地产有很多模式，比如美国有*室、护理室、住宅区陪护等很多种模式，开发模式也分为出租、出售两种，[只要大家打开思路，将眼光放长远些，这个领域还是大有可为的。"

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对于房地产开发商而言，现阶段做养老地产也就主要是开发适合老年人居住的住宅，并考虑与其他机构联合搞一些配套，其他方式还要慎重考虑是否具备资源，分析经济效益及风险*。即便不做养老地产项目，鉴于我国老龄化的倾向，在住宅设计中也要考虑在所有的住宅中引入适老化设计，以满足已经进入老年生活或以后将进入老年生活的人群的需求，以实现建筑的可持续*和全寿命。

三、 国内外可能养老地产*作模式

1965年，法国成为世界上第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。因此发达国家的养老产业建设比我国先行一步，其经验值得我们参考。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖[社会养老"功能:在社会保障体制中，老年人被赋予了*生活的经济能力;在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类:*式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

*国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励[多代同居"(例如[两代居"*住宅和[多代同堂组屋"等)。

下面分别具体介绍国内外现有的养老模式。

1、国外养老社区

世界上较早进入[银发"时代的国家--英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的*，有相当大的借鉴意义。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越*，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。 下表为国外几种养老模式(社区)的比较:

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国家 产品 特 点 借鉴之处

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设完善的配套设施与美 国 的课程和组织的活动超过80种以上。代表功能区划分 楼盘:太阳城中心、凤凰城。

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会老年人住宅产品与

保险保障体系的基础上实现的。提供无障其他租售*质的住日 本 碍设施的老龄人住宅产品、具有看护*质宅产品混合设计在

的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二一个生活社区内，

代居)的住宅产品。代表楼盘:港北新城。 突出自助自理

国家政策倾向于让老年人居住在*的公建筑元素的*处寓中。建筑将三种元素结合在一起:城市欧 洲 理，让老年公寓不意味、社区功能和生态目标。代表楼盘:显孤独 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般住宅的户型设计及新加坡 分为35平方米和45平方米，为一位或两内部结构设计标准

位老年人提供生活空间。 的特殊化考虑

国外居家养老服务发展强盛，据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。许多北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。异地养老是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑(7917美元)，但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

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把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾;现代居家养老方式同样是在[家"养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、*机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开[家"环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种[家庭养老院"是非常受欢迎的。

2、我国现有养老模式

家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。随着经济和社会发展，我国家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够*，一种新型的养老方式--居家养老应运而生。它与家庭养老的区别是:居家养老的提供主体是依托社区而建立的社会化的养老服务体系，而家庭养老的提供主体是家庭成员。不过，实现居家养老需要以良好的养老服务以及适合老年人的居住环境为基础，当前居家养老还存在着许多软件和硬件上的缺失。[社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等。这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。"

目前我国已经能见到的养老模式可以归结分类如下:

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养老模式 代表案例 典型特征 模式点评

1。是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合[社区+医院+地产"*长庚养以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最的崭新模式;2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医*健康养生新模式;模式 生文化村 大的银发地产社区 3。山庄的环境及文化氛围，独具*传统特*。

采用*传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、1。是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合*太申祥*、餐饮、住宿、医疗为一体的综合*服务机构，会籍制的养老俱乐部 的崭新模式;2。将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医*健康养生新模式;和山庄 是全国首家推行会员制新型养老模式的*敬老3。山庄的环境及文化氛围，独具*传统特*。 院

南京汤山留

园养老公寓、这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的以房养老 采用反向抵押的逆按揭方式[以房养老" *太阳城改变。

老年公寓

海南、大连、

青岛等地部异地购房 以养老为目的的异地购房 分楼盘、*

银龄公司

大连的互动是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整[候鸟式"养式异地养老不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老 异地体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高*价比的度假养老产品赢得客户，与其老 服务中心 养老 他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十

分广阔。 [季节*"养天津的泰达炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 老 *养老院

新加坡华人、海外华人回国北美的购屋炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 养老 旅游团

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整*金港家将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高*价比的度假养老产品赢得客户，与其度假基地连锁 苑、*苏生态基地形成的连锁经营模式 他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十养老连锁 分广阔。

云南卧云仙借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养分时度假式养老 居、浙*城仙将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 老业结合在一起的一种商业新概念。有看法认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 居

辽宁连锁超这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利连锁养老超市 是一种新型的老年服务型机构 市 *机构，但以后可市场化运作。

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3、目前常见的养老项目土地属*和拿地方式

如下:

占地500亩，采取年

郑州爱馨阳光城 数不等的租赁权模划拨用地 国家划拨土地

式运营

一期工程占地8。33公共建筑用地，使用

浦东康桥亲和源公顷，总建筑面积10年限50年，项目只协议出让 老年公寓 万平方米，总投资近有大产权*，每套房

6亿元 源无小产权

位于嘉善县西塘镇保利西塘安平老牛头湾，总用地面积公建、住宅用地 招拍挂 年健康生活社区 99720。9?

位于京城北郊昌平*太阳城 住宅 招拍挂 区小汤山镇

占地面积50万平方

米(不含附属用地)，

燕郊燕达*建总建筑面积110万平医疗用地 -- 康城 方米，是一座绿*生

态医疗健康和老年

养护基地

需要提醒的是，虽然与*协议拿地，如用工业用地等开发养老地产，拿地成本较低，但房企退出的时候会比较麻烦。对于以集体建设用地开发养老项目的情况，由于土地使用权属于农村经济组织，因此，开发商并不能完全获得地上物的所有权，因此项目出售会存在政策风险，只能持有出租，并且项目开发融资也存在一定的困难。

4、国内外可开展的养老地产的模式

总结起来，国内外可开展的养老地产的模式可全面总结为如下种类，五种类型共十五种模式:

第一类，与社区共同建设

模式1:专门建设养老社区(健康型、连续照护型)

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民营企业开发的养老社区，既有普通老年住宅，也有专门养老公寓，配套有老年大学、老年*设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心。如*太阳城、上海亲和源。

还有*投资建设的老人社区。

模式2:新建居住区中同时开发养老社区

开发企业转向新的客户群，走差异化路线。普通社区中专门分出一块儿做养老地产。控制规模可以降低对配套的需求，也便于管理。广东惠州养老社区大概是18万平方米的住宅，在整个开发项目总建筑面积720万平方米中占一小部分。

模式3:普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，控制总面积，方便一家人就近居住。专用户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，需要无障碍做得更到位，厕所做大一点儿，厨房可以转圈，一般家庭没有必要。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，提供厨房、餐厅服务。

模式4:成熟社区周边*建多功能老年服务设施

在已建成社区，或者比较富裕、老人聚集的社区周边，改造、新建一个老年服务中心，可以辐*整个社区。这种服务中心特别容易存活，而且可以做成连锁。

第二类，与相关设施并设模式

模式5:老人公寓与商业设施并设

*房屋协会建的*颐老人公寓，楼下是商场，中间用*隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。这个产品非常受欢迎，也得到了*的支持。当时，如果购买了老人公寓，老人子女就可以优先购买项目商品房。

模式6:老年设施与医疗机构并设

在医疗设施附近建老年设施非常自然。

模式7:老年设施与幼儿园并设

在日本，老年设施和幼儿园可以共享一个庭院。这种案例在*不多，但以后会多起来。特别是随着人口结构变化，可能会有些幼儿园和小学空置，这部分装修以后做成老人公寓的情况可能会多起来。

模式8:老年设施与教育机构并设

美国拉萨尔村。老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成:年龄至少65岁，高中以上*，具备参加拉萨尔村

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教育项目的身体、智力条件和相应的经济能力。老年设施靠近大学，可能会促进销售。

第三类:与旅游产业结合

模式9:在旅游风景区开发养老社区或老年住宅

这是一个值得关注方向。

第四类:与*养老*品牌接轨

模式10:引入外资，建世界型连锁老年设施

日本、瑞士养老成本非常高，他们设想在*发展连锁，在他们的老人比较健康的阶段到*来养老。或者是在世界其他类似的地方。到需要照护的时候再回国养老。也有一定的市场的可行*。

模式11:与*知名养老品牌共同开发，引进管理模式

美国、欧洲包括日本的养老品牌都有这种可能。但是完全移植也不合适，*老人的生活习惯跟美国、欧洲和日本有很大差别，此外，经济条件、思维方式都不一样，直接照搬可能难以顺利落地，需要适当转化。

第五类:以其他方式转型

模式12:与服务业结合，将原有优势注入养老地产

日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。

模式13:与保险业结合，利用险资投资养老地产

泰康人寿、*人寿、新华人寿等等都在这方面开展准备、或者积极进入。

模式14:利用独有资源转型开发养老地产

一些服务方面很强的酒店积极转向老年地产，甚至可以利用旧酒店直接改造。

模式15:盘活旧有资产，改造为老年设施

城里的旧医院、小学、幼儿园乃至私人物业，往往都可以改造成老年设施。 5、养老地产设计运营注意因素

*目前的情况，地产开发商介入养老地产，要做好充分的心理准备。一是相对其他项目，养老地产即使采取[销售+持有运营"的模式，投入周期也较长，因此投资前的资金渠道要准备充分。二是需要准备相关的资源，养老项目的运营，开发商需要协调与各相关养老机构的联合，涉及医疗、家政、*、餐饮、交通等多部门，养老项目持续运营的好，要看其综合配套能力和软件服务水平，养老地产绝不能徒有其名。现在由于国家对房地产调控，开发商纷纷关注养老地产，但是真正涉足，要考虑好，对自己有个衡量，做好准备。

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对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取[销售+持有运营"的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。

养老地产项目的*作最好采用合作的方式，除房地产开发公司外，一些保险公司(跟保险养老挂钩)、商业地产运行公司、医疗公司等也有进*养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。另外也需和其他服务机构、运营机构合作。

万科的经验也值得我们借鉴一下。万科目前对养老地产的打造，更多在于发展长者住宅，即针对长者的需求，与硬件配套上作出针对*的设计，如长者学堂等等。而并不会在这些产品中加入太多[护理"这个老年人非常关注的设计元素，万科幸福汇项目不同于传统的养老院，主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体，其中针对养老的部分被称作[活跃长者之家"，是配建在幸福汇整体项目之中的，共包含2。8万平方米的养老公寓及配套商业。未来，此种养老地产有望被引入万科旗下的另外两个项目。万科这样的做法是因为考虑护理问题难度较大，条件还不成熟，护理服务等软件，可能需要的更多是社会机构承担。

以下一些市场研究机构的结论可供开发商在做养老地产以及选择合作机构之前思考，具体情况可能还会有所不同:

相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优;

主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利;

选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方比边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优;

床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优;

创办期较长、市场经验较丰富、顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短、缺乏经验、服务资源流动*大的养老服务机构效益要好;

边干边学、人*化、规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马、文本化、混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。

地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快:

a地点风景要选好

b交通路线要畅快、离城距离要适当

c规模要适当

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d外观形象要注意

e标的要锁定

f模式要选定

g管理方式要体现特点

h项目要有前瞻*

i要主动寻找目标客户

j更要注重售后服务

产品定位及设计上需要注意的一些点，参见附录。

四、 案例

1、*太阳城

*太阳城项目占地总面积约为42公顷(623亩)，建筑面积约为30万平方米，其中住宅面积23万平方米，商业配套设施7万平方米。

对于低价拿地，太阳城集团的领*人朱凤泊有这样的心得:把医疗健康和养老两个产业捆绑在一起，可以在用地审批上得到*的认可。具体地说，可以向*申请做医疗健康和养老，获得政策和*的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让的方式取得。获得了这样的土地，可以理直气壮地向*提出做养老住宅，用配套的方法拿到老年住宅用地。

太阳城整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、假日酒店，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、*等多项服务。*太阳城还集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。

太阳城将老人退休后的生活分为4个阶段，分别是健康阶段、生活半自理阶段、完全失去自理能力、弥留阶段。根据每个阶段的特点，制定了养老全程化方案。比如在养老方式上，制定了居住养老、租住养老、度假养老模式。其中，居住养老是出售产权的房屋，销售仅面对老人群体;租住形式的老年公寓采取会员制，会费从2万到30万元不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。是一种以[销售+持有运营方式"相结合的运作模式。

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度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的的新型养老模式。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，*太阳城建设了集养生保健、休闲*功能为一体的阳光水世界会员俱乐部，并已加入了rci(*分时度假联盟)，共享全球超过4，200个度假酒店资源。如果到*太阳城度假，太阳城阳光水世界有多种水上*及休闲设施可供选择，同时*太阳城医院健康管理中心还为会员提供体检、医疗专家会诊、网上巡诊、私人专署医生全程化健康管理以及个*化营养膳食等服务;

安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。太阳城安养护理公寓(银龄公寓a栋)采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度相结合的人*化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由*太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。

近期*太阳城项目受到质疑，很大程度上是因为项目的*质及其盈利的模式。据悉，该项目的总建筑面积为31万平方米，除了7万平方米的养老公寓和配套以外，其余的为普通住宅，全部用于销售。*太阳城集团董事局主席朱凤泊并不讳言，在前期开发资金短缺的境况下，正是依靠房屋的销售快速回笼资金，才使下一阶段的开发得以持续。他说:[单纯地做医疗健康和养老产业，是一个投资大，回收慢的过程，如果要想健康、可持续发展，一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅的销售。"

2、上海亲和源

亲和源股份有限公司在上海投资建设了养老社区，项目一期工程占地8。33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元。项目共设838套居室，可供1600位左右老人居住。

亲和源养老地产模式具备投资价值并得以顺利运转的根本原因是，其土地是南汇区*提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多。亲和源项目的亮点在于它们打造的是服务，房地产开发仅是整个养老地产模式的基础。但*公建用地使用年限只有50年。

亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、

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小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年还必须支付2。98万-6。98万元不等的会费(根据房型不同)。

另一种是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2。98万元的会费。

亲和源这种养老模式，在国外不乏成功的范本，主要集中在美国、丹麦、日本以及**，比如位于美国的太阳城，就是开发商建立的养老社区。到2009年，太阳城人口已达16万。太阳城虽然是个老人社会，却又不完全与世隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、*设施及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。

不过，亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007-2008年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。到2009年，亲和源的销售才迎来突破。2023年5月，*批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。同样是在2023年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。

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第3篇：养老地产发展调研报告

养老地产发展调研报告

◎水隐

近年来，养老地产、养老社区(住区)、养老公寓等各种以养老冠名的养老服务投资项目层出不穷，保利、万科、绿地、华润、中石化等众多大型房企、央企，以及包括泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、*人寿等知名保险公司进入养老产业。据不完全估算，目前仅保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。近期，媒体关于采用连锁会员制模式运作的中海地产华山养老项目陷于停滞的报道又使养老地产成为关注热点。另外，国内知名养老服务提供商也在与地产企业紧密合作，提供技术服务输出。2023年底，上海亲和源与万科签订了战略联盟合作协议，正式成为万科[幸福汇"项目的管理服务提供商。

一．养老地产发展状况基本判断

养老地产项目与相关概念辨析养老地产项目与普通商品住宅区别。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，其开发规律与住宅产品开发并无实质差别，其核心竞争力在于适老化设计，以及从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等一整套*服务。绝大多数老年地产建筑形式可归类为老年住宅或者

老年公寓。根据<老年人建筑设计规范>(JG儿22-99)，老年住宅(H叫se

for

<学习时报>撰文，明确[不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围"，并提出了居家式房屋设计、居住对象、服务提供方式和产权归属等四项区分标准，特别明确即使没有出售产权，但实行以租代售、出租长期使用权等形式，一次*收取老年人长期直至相当于住房50年至70年产权的租金的养老公寓项目，也属于养老地产。"民政部窦玉沛副部长也明确表示，[养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。"

养老地产项目与美国退休社区差异。退休社区最早出现在美国，美国老人住宅协会(American

ofhomesforthe

association

theAged)是专供老年人

居住，符合老年体能心态特征的住宅；而老年公寓(Apartment

forthe

Aged)则指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化*、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型，两者均归为住宅类。2003年发布的<老年人居住建筑设计标准>(GB／T

50340-

2003)基本沿用了该表述。养老地产与商品住宅的主要区别体现在:一是客户群体不同。养老地产突出以老年人群为服务重点，通过多代居、两代居、大型适老社区等方式推介项目。二是建筑标准不同。在规划、设计、配套设施和设备中均体现适老化。三是服务功能不同。能够提供医疗护理、健康管理、文化*以及家政物业等综合服务，四是经营模式不同。养老地产项目根据土地*质不同、项目定位差异，出现了产权销售式、持有经营式和混合式经营等不同模式。与之相适应的收费模式包括产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等多种形式。

养老地产项目与养老机构差异。2023年底民政部李立国部长在

aging，AAHA)将持

care

续照顾的退休社区(continuing

retirement

communities，CCRC)定

义为:一个组织对于随时间而有不同需求的老年居民持续*提供完整范围的住宅、生活服务与健康照护服务。须同时具备居民必须年满50

岁以上、没有18岁以下子女同住、可以在社区内获得相关的日常生活服务并获得完整照护三个特征。一般人住美国退休社区需要签署终生照护契约(Life-CareContract)，支付购房费用，承诺余生将在此社区中生活，并按时缴纳月费或管理费(从200至2500美金不等)。

美国退休社区的新住户通常是能够*生活的退休人士，先住在*生活的住宅中，然后随着身体机能的退化，自我照顾能力逐步降低时，再视情况移住辅助生活住宅、*式老人住宅或护理之家。当他们进入半自理或失能状态时，服务费不会增加，有效化解养老成本增长风险。以被国内奉为退休社区经典的美国太阳城(Sun

city

归属上不明晰，多只具表象而无其实。特别值得注意的是中美两国观念差异对于发展养老地产的深层次影响。我国信奉[儒家思想"，美国信仰[新教伦理"，我国强调集体、团结与合作，而个人主义是美国社会价值支柱。美国家庭通常是核心家庭，即由夫妻两人及其未婚子女两代人组成的家庭，老人基本不与成年子女共同生活，而我国则注重家庭观念，强调子女必须侍奉父母，而父母也多尽自身的能力，或*劳家务，或照顾孙辈。可见，在其他条件相同的情况下，集体主义的家庭观越强，孝顺父母的观念越强，养老社区发展面临的阻力也越大。反之个人主义的家庭观越强，越有利于养老社区的发展。另外，美国人非常看重空间隐私，对个人空间极端崇尚和高度敏感，而养老社区恰恰能够提供足够的空间来满足老年人彻底保护个人隐私的需求。

养老地产的政策走向判断全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在2023年*上提交了<关于大力发展*养老社区的提案>，建议大力发展*养老社区，制定和落实*养老社区建设和运营的优惠政策，培育和发展像美国太阳城模式的*养老社区。在2023年新修订的<老年*益保障法>和随后下发的*35号文件中，都对引导、支持老年宜居住

定:专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、*、商场、俱乐部等商业*设施占用土地，不属于本<意见>中的养老服务设施用地。养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿合等居住用房，参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。养老服务设施建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。上述规定从政策上已经堵死了通过划拨或出让方式取得养老服务设施建设用地，建设养老地产用于分割销售的通道。同时，养老服务设施还必须按照<城镇老年人设施规划规范>、

准>、

Arizona)为例，该城位于美国亚利桑那州，是一座拥有16万居民的[老人城"。20世纪50年代，地产商德尔?伟布在这里修建了仅供55岁以上退体老人居住的住宅。并明文规定所有居民必须55岁以上，低于55岁，即便是子女也没有居住权。18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。除了硬件设施完备外，还有专门为老人服务的综合*医院，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。为规范养老社区建设，美国联邦*在上世纪80-90年代颁布了一系列法令，规定除生活自理型社区外，其他几种养老社区均需得到州*授权才能开发和运营，同时还要与医院或其他*护理机构紧密合作，以便提供及时和高水准的医疗照护。目前，美国约有5%的老年人选择居住在退休社区中接受*照护，也并未成为美国主流的养老方式。

与美国退休社区相比，国内养老地产项目对于购买对象、居住人群没有严格限制，特别是产权

((老年人居住建筑设计标<养老设施建筑设计规划>

(GB50867．2023)等国家标准建设。

从保险资金投资养老地产项目来看，先后有国寿(河北廊坊)生态健康城、泰康之家(*昌平)、合众健康社区(武汉蔡甸)等项目投入运营。寿险资金投资养老社区，通过租赁物业而非销售物业的方式进行投资成本回收，不仅延伸现有保险产品期限和内在价值，而且在根本上延伸了保险产品的生命周期，并大幅提升保单的收益价值。以泰康人寿为例，其全资子公司泰康之家投资有限公司创办的养老社区以出租的形式为老年人提供综合养老服务，以55岁入住计算，客户支付租金的期限超过20年。保险公司可以在养老社区投资的基础上，进行产品创新。例如，原有养老保险客户退休后可直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司无

宅开发做了规定。特别是在国家把

住房消费和养老健康家政消费同时列为重点推进的6大消费领域的利好消息带动下，养老地产将有望继续成为地产资本跨界进入养老服务领域的最主要途径。

用地等相关政策规范

国土资源部办公厅印发的<养老服务设施用地指导意见>

(国

土资厅发［2023］11号)中明确规

须再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区。修订后的<保险法>、

<保险

售式、常州金东方和合肥太阳湾的持有经营式，以及*太阳城、上海亲和源、宁夏上陵黄河外滩等销售加自持的混合式经营等三种模式。确定运营模式的关键因素并不完全是经营者的主观愿望，而是取得土地的方式和约定条件。根据<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>规定，各类用地出让的最高年限为:居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、*用地40年；综合或其他用地50年。目前，只有居住用地可以拆分产权销售，也就是说开发商取得居住用地建设养老地产项目，其销售方式与普通商品住宅没有本质差别；而持有型养老地产，则会面临运营成本、盈利周期等种种困难，哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，经营收益不足10%，依靠租金收益的回报周期达到10年至15年，退出路径有限，但可以稳定地享受不动产增值部分收益。

对于大多数开发商来说，受限于资金压力，采取[销售+持有运营"的方式运作更为现实，也就是通过招拍挂方式取得居住用地，再确定一定的租售比例，一部分建设老年宜居住宅销售，并同时建设自持型的老年公寓，通过住宅销售回笼资金并维持老年公寓正常运转。这种模式也更接近美国退休社区。例如，*太阳城的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已在2008年前全部售出，长期租赁式的老年公寓则成为近年最主要的产品，以5年起租，每5年作为一档，租户最多可选择连租20年。户型从38平方米到120平方米不等。*太

充持有、通过医疗附加养老、通过对外输出管理模式等获得可持续发展的盈利模式。

养老地产的收费方式

不同的养老地产运营模式决定了相适应的收费形式。采用会员制主要是由于住宅产权无法分割销售而需要开发商自持时，可以在最短时间内回笼资金，减轻企业现金流压力，并维持项目正常运转。1998年，**银行、国家工商行政管理局印发了<会员卡管理试行办法>(以下简称<试行办法>)，明确规定[会员卡是指发行人和其会员之间以契约形式确定的会员消费权利的直接消费凭*。会员卡不能分红派息，也不能还本付息；可以依法转让、质押和继承；发售总金额超过1000万元**的，由**银行总行审批。"2007年<试行办法>废止，但并未*新的替代办法。

<试行办法>的废止

资金投资股权暂行办法>和<保险资金投资不动产暂行办法>进一步明晰了保险公司投资不动产的条件和要求。保监会发布的((关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知>(保监发［2023］59号)中又明确强调[保险公司投资不动产，不得自行开发建设投资项目，不得以投资*不动产为目的，运用自用*不动产的名义，变相参与土地一级开发。"该规定相当于禁止保险公司自己拿地进行开发，这就使得他们在进行养老社区的投资和运营时，必须寻求一个开发企业进行合作。今年8月，*印发了<关于加快发展现代保险服务业的若干意见>(国发［2023］29号)，明确提出要创新养老保险产品服务，支持符合条件的保险机构投资养老产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，将推动保险资金加速进入养老地产发展。＝．养老地产运营管理核心问题

目前我国养老地产项目主要是在开发服务理念、配套服务设施和营销方式上还有一些差距。特别是从整个社会养老服务体系建设来看，由于生活在养老社区的老年人基本是有一定经济实力的老年人，并且健康老人居多(上海亲和源居住的老年人中，自理、半失能和失能老年人比例分别为94%、4%和2%；*太申祥和*敬老院只收入自理老人)，对减轻社会养老负担贡献并不大，还处于补充和从属地位，还很难成为一种*有效的养老方式。

养老地产的运营模式

目前比较有代表*的是产权销

为养老地产推行会员制收费方式扫清了显*政策障碍。以上海亲和源为例，分A卡、B卡两种形式，购买会员卡可以选择大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方米)三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2．98万至6．98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2．38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡*质不同，A卡在亲和源永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。除购买会员卡外，根据后续服务方式的不同，还有免费服务和有偿服务两种模式。在*太阳城

阳城的做法可以归结为通过销售补

选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳2-4万元管理费，包括代缴物业`、采暧、水电等20项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，而在*太申祥和*敬老院，老人取得会籍后可享受专属客房居住权，同时免费使用康乐场所，除了生活费之外，无需缴纳任何月费，吸引了一批有一定积蓄、

权。以亲和源和常州金东方等项目为例，会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。其中隐含的风险主要包括:一是使用期限问题。根据<合同法>规定，租赁的最长期限不能超过20年，因此，从法律上来说，会员制的使用权一次最多应不超过20年，超过部分没有法律保障。同时，房屋使用期限还与本身土地用途和土地剩余使用年限挂钩，如果是利用商业、旅游等用地建设的老年地产项目，其剩余年限最长将不会超过40年，所谓永久使用本身就是伪命题。二是权益范围问题。会员制住户依据协议能够享受占有、使用、收益和部分处分四项权益，甚至可以取得全部或者部分增值收益，已经远远超出通过合同债权取得的使用权的权能范围，非常接近产权。但是我国实行的是不动产物权登记制度，依据合同取得的这些权属并不能得到法律充分保护；更类似于将居住房屋使用权和服务一起打包的服务合同，而不是房屋销售合同，一旦出现纠纷，*索赔将面临极大困难。

养老地产的配套服务

养老地产的核心竞争力在于多元化经营和全方位为老服务，只有把医疗和生活照料作为主业，再配套其他设施形成一个产业链，才能减轻资金压力实现盈利。*太阳城与*朝阳医院合作建设一家二级医院，太阳城1600户居家老人中有600位寄宿在[银龄公寓"里，享受直至临终关怀的全程化服务；而普通租户在20年服务周期内需缴纳的管理服务费将达到80万元。湖南长沙康乃馨*老年生活示范城一期已率先投入2亿元建成17000平方米老年病医院、8000平方米老年呵

护中心及5000平方米翠湖、7000平方米园林景观。常州金东方引入美国生命集团、宁夏吴忠上陵黄河外滩项目引入民非组织[邦尼老年护理服务中心"提供全过程服务。根据入住老年人身体状况变化，可以及时转入项目附属的老年护理机构接受全护照料。当养老地产项目达到一定规模以后，也可以通过连锁并购、输出运营管理服务获取收益。三，规范发展老年地产的政策建议

1982年第37届联合国大会通过的<老龄问题维也纳*行动计划>中指出:[社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防*、补救*和发展方面的服务，以便使老年人能够在自己的家里和他们的社区里尽可能过*的生活，继续成为参加经济活动的、有用的公民。"养老地产项目作为机构养老的创新方式，是随着社会经济发展需求而生的产物，能够满足部分中高端养老需求，但应当立足于依靠市场在资源配置中的决定*作用，不能享受养老产业优惠政策。

提供政策指引

一是明确管理边界。养老地产项目整体不纳入养老机构设立许可和养老行业管理范围，其规划建设应归属于建设和国土部门管理。对于其中配建相对*的具备集中生活照料和康复护理功能，实行有期限的月租服务的老年护理中心等设施，应区分情况纳入养老机构许可管理，并按照有关规定享受建设运营补贴等各项扶持政策。对于配建的医院、学校等生活类设施应当纳入医疗卫生、教育等行业管理。二是优先建设老年宜居社区。老年人既需要舒适的生活环境，更需要代际人际关系*，特别是含饴弄孙

但无月费支付能力的中端客户。另

外，会员卡也不同于商务部规范的预付费卡管理。2023年商务部下发((单用途商业预付卡管理办法>(商务部令第9号)，明确规定从事零售业、住宿和餐饮业、居民服务业的企业法人在境内开展单用途商业预付卡业务需适用办法，但养老地产销售服务不在单用途商业预付卡行业分类范围。

租金制和月费制一般适用于养老地产项目配建的养老公寓，与一般养老机构的收费模式基本一致。还有一些养老机构，比如保利(*)和熹会老年公寓，其在推广初期采取的是押金制收费模式，老年人人住时可以选择一次*缴纳大额押金方式来换取日常月费的优惠，且月费可以从押金扣除。该模式应属于预付费消费*质，与押金本身的担保*质并不吻合，否则就无法在财务管理上视为营业收入。无论是会员制还是押金制，都存在资金监管和使用安全上的风险。

养老地产的房屋权属

根据养老地产项目经营模式的不同，所占有使用的房屋可以区分为通过购买成为业主取得完全产权，通过购买会员卡、签订入住协议等方式取得使用权两种。其中完全产权与商品房无异，人住配建养老公寓属于租赁使用也无争议，争议最大的就是会员卡的长期使用

堕

的天伦之乐，美国式的[老人城"并不适合我国国情和老年人生活习惯。

((老年*益保障法>规定的

对老年宜居环境建设发挥积极规范作用。

引导帮助开展适老化服务一是帮助养老地产根据项目地点、规模、人群等因素完善产业链，融合植入生活照料、医疗康复、金融理财等不同服务模块、或将若干模块有机组合，从而提高项目收益率。二是帮助实现养老地产建设和运营的分离。即将重资产和轻资产分离，以*太阳城为例，房地产开发采取工商注册，养老服务机构作为民营非营利机构在民政部门注册。也就是借鉴物业管理模式，在养老设施投入使用后，交给养老机构开展服务，享受相关的优惠政策。三是加强对养老地产项目配建养老机构的管理，指导其建立完善规章制度，并配合有关部门加强对其服务收费、安全管理、医疗卫生等方面的服务监管。

积极研究有效管控风险

养老是涉及到公共服务的重大民生问题，-旦养老地产项目出现问题，将极有可能由于资金额大、服务人群特殊等因素演变成社会问

题。一是积极研究会员制养老法律问题，建议有关部门制定会员卡管理法律法规和政策，对会员制经营机构的资格、*质、资本金额度(比例)、融资渠道等作出明确。特别是要防范养老地产项目终止配套服务风险。对于采取会员制的养老地产项目，由于开发商在初期已经通过销售会员卡方式收回大量开发成本，对于后续需要提供的医疗康复、生活护理和家政物业等配套服务项目，将可能由于回报低、周期长等原因终止服务，已入住老年人将陷入无人照料的境地。建议明确对开发商收取的高额会员费的使用监管，探索银行等第三方授权监管模式，避免出现资金链断裂导致的项目无法持续问题。二是对于变身养老地产的小产权房保持清醒立场。严格执行<*办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>的有关要求，对占用农民集体所有土地搞房地产开发，并以会员制形式销售的老年地产项目，支持有关部门纳入小产权房清理范围。

推进老年宜居社区建设既包括老年地产项目，更多地是要对现有社区进行适老化改造。同时，因此，要更好地贯彻落实住房城乡建设部、民政部等部门<关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知>(建标［2023］100号)精神，结合老(旧)居住(小)区整治、棚户区改造、建筑抗震加固等专项工作，重点推进居住区缘石坡道、轮椅坡道、人行通道，以及建筑公共出入口、公共走道、地面、楼梯、电梯等设施和部位的无障碍改造，着力满足老年人居家生活基本需要。三是提供政策引导。给予那些已经握有出让用地的开发商拟建养老地产项目以可行*建议，特别是规划选址建议。一些地块离城区太远，并不适宜做养老地产项目。例如，武汉蔡甸合众优年生活持续健康退休社区一期规划建设投资30亿元，建成3万张床位，但截至今年10月，仅人住了65位老年人，项目运营情况远不如预期，开发商希望通过养老概念提升土地价值的愿望也并未实现。四是积极配合有关部门制定完善规划用地等政策。养老地产作为公共设施，其建设应当纳入城市发展规划，并与周边的文化*、医疗卫生和交通等设施毗邻。在用地方面，应进一步明确养老地产用地的土地*质，确定配套建设的养老机构等服务设施比例，建立健全监管认*机制等，真正实现养老服务功能。同时，积极配合建设部门制定老年宜居住宅建设标准，提高适老化和无障碍水平。*房地产业协会老年住区委员会近期也发布了<*老年宜居住区运营服务评价指南>，将

重庆市大渡口区茄子溪街

道滨*社区的[老吾老"社区养老服务中心是向社区老年人提供日间生活照料、文体*、精神慰藉等有偿和无偿养老服务相结合的社会化、品牌化、精细化连锁式公益*养老服务机构。服务项目有餐饮、茶水影音欣赏、书报阅读、**、文化艺术体育活动及医疗、保健、法律等咨询，并为参加活动的老人设有午休室。图为社区失独老人书法爱好者尽情挥毫泼墨。(李德秋摄影报道)

养老地产发展调研报告

作者:作者单位:刊名:英文刊名:年，卷(期):

水隐

社会福利

china social welfare2023(12)

引用本文格式:水隐 养老地产发展调研报告[期刊论文]-社会福利 2023(12)