房地产金融论文范文第1篇

关键词：金融市场，住宅融资，预测

近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。

一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展

1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础

我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。

反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。

2、房地产信贷增长空间大，持续时间长

伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。

按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。

近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。

3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富

金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。

近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。

从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。

近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。

日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。

澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。

房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。

房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。

很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。

中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。

二、房地产金融发展空间

各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。

1、房地产信贷发展空间预测

各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。

尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。

据测算，到2023年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。

2、房地产证券资产发展空间预测

我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。

由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2023年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2023年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。

3、我国房地产金融资产发展空间

综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2023年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。

三、结论和启示

我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2023年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。

房地产金融论文范文第2篇

【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响

2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提高利率。至此，一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。

一、利率上升对房地产价格的直接影响

房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。

不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响

利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。

房地产金融论文范文第3篇

（一）平均每户住宅面积达42坪（约140平方米）。

2023年台湾地区每户平均住房面积达到平均每户42坪，相当于140平方米，较上世纪80年代初增加了50多平方米。以2023年第三季度台湾地区新购置住宅者购买房屋面积来看，25坪至未满35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未满45坪的占17.8%。

（二）房价收入比超过8倍。

20世纪80年代中后期，台湾地区房价涨幅较大，房价收入比例较高，1989曾年达到12倍。90年代初期之后，伴随泡沫经济的破灭，台湾地区房地产市场开始步入10余年的不景气时期，然而房价收入比仍比较高，1991-1997年平均达到9倍以上。在1998年亚洲金融危机的影响下，台湾地区房价有所下跌，但由于居民收入也相对下降，导致房价收入比指标并没有明显下降，2002年仍然达到8倍，普通家庭购买住房的压力依然较大。根据台湾地区“内政部营建署”2023年第3季度统计数据，房价收入比达到9.2倍，较2008年末（7.1倍）明显提高。

（三）购房均价达到23.5万元新台币/坪。

根据台湾地区“内政部营建署”2023年第3季的统计数据，2023年第3季新购置住宅者中，有27.4%的购房价格集中在600-900万元新台币，较2023年同季（29.1%）下降1.7个百分点。平均购房总价（960.8万元新台币）与单价（24.1万元新台币/坪），较2023年同季（925.4万元新台币、23.5万元新台币/坪）增加3.8%、2.6%。各地区中，台北市平均购房单价较其他县市高，为56.2万元新台币/坪，购买5000万元新台币以上的房屋比例（4.1%）同样最多；台南市平均单价低于其他地区，约11.4万元新台币/坪。（六）住房空置率达到19%。20世纪90年代初以来，台湾地区由于住宅供给与市场需求失衡，住宅空置率不断走高。1990年房屋空置率为13.34%，2000年达到17.62%。2023年底台湾地区无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅，合计156万宅，占比达到19.3%。比较2000年至2023年这10年间住宅居住情形的变动情况，有人经常居住住宅增加63.1万宅，增长11.5%，而无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅计增加32.7万宅，增长26.6%，空闲住宅率较2000年的17.6%提高1.7个百分点。

二、台湾地区房地产市场调控的政策措施

台湾“行政院”于2023年推出“健全房屋市场方案”后，相关部门纷纷推出配套政策，以加强房地产市场的调控、促进房地产市场健康发展。

（一）台湾地区“行政院”出台房地产调控政策。

台湾地区“行政院经济建设委员会”于2023年4月“健全房屋市场方案”，提出以“安定社会民心及稳定市场”、“优先照顾弱势及相对弱势者”及“确保中低收入及受薪阶级的照顾与满足居住需求”为目标，坚持“因地因人制宜”、“温和有效”、“健全稳定”、“社会公平”、“信息透明”等基本原则，就“台北都会区住宅供给与需求均衡”、“协助辅导中低收入户及受薪阶级提升购（租）屋能力”、“住宅信息”、“不动产贷款风险管理”、“社会公平”等主题提出21项处理原则及44项具体措施。其中，与不动产信息揭露、金融及租税有关的内容主要包括“住宅信息”及“不动产贷款风险管理”两项措施，以及“社会公平”等有关房屋税及土地税措施。

（二）台湾地区“财政部”推行奢侈税政策。

奢侈税的课征与自用住宅的认定具有密切关系。自用住宅的认定依据是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一户”。在此定义下，拥有的第二套以上的房子都属于非自用住宅（含买进、受赠）。自有住宅在1年内移转或销售者，其税率为15%，在1-2年内移转者，课税10%。台湾地区“财政部”为了防止纳税人的不当逃税，配合奢侈税的实施，针对买房大户进行个别查税。稽核方式主要包括：一是利用“地政”机关的全岛土地总归户系统；二是利用各“地税捐稽征处”每周汇入财税数据中心的土地及房屋异动数据库；三是利用综合所得税申报租金收入前后年度差异数据；四是其他佐证性或强制性的查证等数据。

（三）台湾地区“内政部”建立实价登录制度。

为提高不动产交易信息透明化水平，台湾地区“内政部”根据“立法院”通过的“实价登录地政三法”，于2023年8月开始实施“实价登录”制度，即“不动产成交案件实际信息申报登录”，将不动产实际的交易价格登录于台湾地区“内政部”所属的“地政”机关网上，避免相关主体不实登录而造成房价哄抬现象。实价登录的数据主要分为交易标的、价格信息及标的信息等三类。

（四）台北市试点房地产分区课税。

2023年，台北市以房价与涨幅作为“分区课税”的依据。所大安、信义、中正及松山等4个豪宅林立地区列为“一级重税区”，将其售房所得税率从2023年的42%调整为2023年的48%，其他地区仍维持在42%的水平。

三、台湾地区房地产金融调控的主要措施

为配合“健全房屋市场方案”的实施、加强房地产信贷风险管理、保障存款大众权益，台湾地区金融管理部门制定和实施了多项针对房地产市场的宏观审慎政策措施。具体包括：

（一）台湾地区“中央银行”实施不动产信用管制政策。

台湾地区“中央银行”对房市的调控措施主要采取选择性的信用管制，主要包括三个阶段的信用调控：1、第一阶段信用管制。2023年6月，台“中央银行”针对房价高涨的实际推出信用管制措施，对台北市及新北市的板桥、中和、永和、新店、新庄等十区进行房贷信用管制，贷款比例最高为七成；另外，台“中央银行”实行针对性审慎措施，调控特定地区房贷及土地抵押贷款。2、第二阶段信用管制。2023年4月，台“中央银行”邀请九大行库研究降低房贷比例，要求金融机构针对“豪宅”订出贷款成数限制最高五成。同年12月，台“中央银行”实施第二阶段的信用管制措施，新新北市三峡、林口、淡水等三区房贷比例降至六成，土建融资比例则以六成五为限。3、第三阶段信用管制。2023年3月，台“中央银行”为避免形成房价飙涨的态势，台“中央银行”计划进一步扩大房市管制区，除桃园县中坜、芦竹、八德等地外，将高雄美术馆、台中七期等地区纳入房地产信用管制的范围。

（二）台湾地区“金管会”实施不动产融资约束政策。

1、对存款性金融机构的调控。为抑制城市地区房价的不合理高涨，台湾“金管会”要求岛内金融机构的不动产贷款，必须符合相关规定，包括贷款对象、贷款额度、贷款利率、贷款年限等，以便抑制宽松资金流入房地产市场。除台“央行”外，台湾地区“金管会”对银行办理不动产也列出三大管制标准，即：房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%；前十大银行土地及建筑放款不能超过总放款的10%，其余银行15%；所有银行不动产担保放款不能超过总放款的70%。2、对非存款性金融机构的调控。不动产市场的购房资金除了金融机构的贷款数额外，保险公司的介入房市投资也是重要的资金来源。因此，台湾地区“金管会”对非保险公司等存款性金融机构的资金运用加以规范。2023年11月，台湾地区“金管会”推出“新八条”，成为调控寿险业购买不动产的重要规定。具体内容如下：一是收益率须超过2.875%；二是投资商用大楼5年内不得移转；三是收益标准立即适用；四是投资素地10年内不得移转；五是须经董事会审查；六是自用不动产5年内不得移转；七是禁买预售房；八是配套放宽措施的规范。

（三）台湾房地产金融调控措施的特点。

总体来看，台湾针对房地产实施的金融调控政策呈现以下特点：1、注重金融政策与财税政策和其他政策的协调，要求银行针对非自用的投资者在贷款成数、利率及宽限期等方面采取差别化授信条件的同时，实行奢侈税政策、建立实价登录制度、试点房地产分区课税等措施。2、实行差异性房地产金融调控政策，对重点地区实行更加严格的房地产贷款管制政策，并针对房价上涨情况，不断加大调控范围。3、对不同房贷规模的银行实行不同的调控政策，如要求房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%。4、完善房地产金融调控的配套措施，围绕“健全房屋市场方案”，构建房地产征信信息平台，建立交易价格申报制度，成立住宅信息专责机构，建立不动产交易安全保障机制等。5、加强对市场主体的引导，在金融调控过程中，注重房地产市场景气分析和未来一段时间景气变化趋势的总体把握，加强对房地产市场主体的引导。

（四）房地产金融的措施调控效果。

台湾采取的各项房地产金融调控措施，已取得初步成效。主要表现在：1、金融机构不动产放款集中度下降。购置住宅贷款余额增长趋缓，占总放款比重由2023年6月末的27.62%降至2023年8月末的26.69%；特定地区房贷集中度有所改善，新承做房贷金额占全体新承做房贷总金额的比重由2023年6月末的64.37%降至2023年8月末的49.11%。2、金融机构办理不动产放款的贷款成数显著下降，利率水平上升。特定地区受限户房贷成数下降取得由2023年7月的63.91%降至2023年8月的57.55%，贷款利率由2023年7月的1.97%升至2023年8月的2.11%；银行新承做土地抵押贷款成数由2023年12月的68.36%降至2023年8月的60.02%，贷款利率由2023年12月的2.08%上升至2023年8月的2.70%。

四、对大陆房地产金融调控的启示

台湾地区的发展环境与大陆较接近，尤其是与大陆东南沿海省份相近，其房地产金融调控经验可供大陆借鉴。

（一）坚持以金融政策调控促进房地产业稳健发展。

促进房地产业发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。金融政策调控房地产市场的总体思路和根本立足点，应是确保房价稳定，防止市场剧烈波动。由于当前众多房地产市场主体存在各自的利益，主体之间的利益博弈导致各方行为存在非理性的现象，各主体对调控目标的认同、调控手段配合等方面出现差异，从而制约了金融政策调控效果。为此，在实施房地产金融调控过程中，要通过多种渠道增强对房地产相关利益主体的约束，确保金融调控政策达到预期效果。

（二）注重金融政策与相关政策相互协调。

房地产业具有系统性和综合性的特征，相应的调控手段应该是系统的、综合的，涉及金融、财税、产业、土地等多个部门的调控政策。只有这些部门之间相互协调配合，才能产生政策协同效应，实现调控效果的最大化。为实现房地产金融调控政策与其他政策的协同效应，要以系统思维实施调控，加强金融与财政等政策在房地产调控中工具在调控方向、重点和力度上的协调配合，注重金融政策与财政等政策运用时机的选择。要根据经济发展整体状况及市场环境变化制定政策调控的总体目标，并在总体目标之下确保相关目标按同一调控方向发挥作用。

（三）实施差别化的房地产金融调控政策。

房地产市场发展具有不平衡的特性，必须根据不同类型、不同地域的情况实施差异性的调控政策，在调控政策上避免强调统一性。从不同类型房地产项目来看，对于开发中小户型的普通商品房建设用地，应采取积极稳妥的金融措施给予支持；对于开发高档住宅或别墅项目，则须适当提高开发商的融资条件和成本。从不同地区来看，对于房价上涨过快的一线城市和典型地区应实施严格的调控政策，而对于房价上涨缓慢的二线、三线和四线城市采取相对缓和的调控措施。同时，利用差别化金融政策有效引导各类住房消费，对于正常、合理的住房消费需求应给予充分保护，维护住房需求合理、均衡增长；对于投机性住房需求则应严格抑制，避免房地产市场出现大起大落，促进房地产市场的平稳、持续、健康发展。

（四）加快建立多层次房地产金融调控目标制。

实施金融调控目标制有助于避免金融调控行为的表面化、单一化和短期化，在调控目标制下，政策目标能够更好地细化并更具有可操作性。因此，为保证房地产调控政策效果，必须加快建立金融调控目标制。首先，必须明确房地产调控的数量指标，根据年度居民收入平均水平和整体经济发展状况，划定房地产价格指标的波动区间，明确规定房价波动区间的上下限，据此运用相关操作工具实施金融调控，防范房价剧烈波动，确保调控效果；其次，必须建立多层次的房地产调控目标，有针对性地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和最终目标，使各阶段的调控目标更加具体、更具可操作性。基于房地产调控的时效性，短期调控目标应是抑制房价的短期异动，维护房地产市场整体稳定运行。针对房地产存在的供需数量与市场结构的双重失衡，中期调控目标应是实现房地产市场结构均衡。最终调控目标应是建立和健全社会住房保障体系。

（五）完善房地产金融调控的配套措施。

房地产金融论文范文第4篇

1.投资增幅低，管理难度大。

2008年的全球金融危机使得我国的房地产行业一度进入低迷状态，我国在房地产的开发和投资幅度上曾一度降低，尤其是2009年，仅广西的增速就回落29个百分点。而正是由于市场的低迷，投资幅度的降低，使得我国房地产泡沫被挤破，从而引发一系列的连锁反应，例如土地购置及其开发力度下降、商品房销售难度较大、资金压大等问题的出现，而这些问题的出现，就直接影响了房地产经济管理水平的提升，进而导致房地产经济的发展较慢甚至迟滞不前。

2.楼市交易量下滑，失业人数增加。

房地产作为我国的经济支柱行业之一，为我国提供了大量的就业机会，在一定程度上为降低我国失业率做出了结出的贡献。但是自2008年全球金融危机爆发以来，由于楼市的交易量下滑，很多房地产企业为了生存而不得不裁员，这就导致失业人员的数量极大的增加，加上一些房地产企业在发展过程中不断注重企业发展环境的改善，导致房地产市场秩序难以得到优化，尤其是有的房地产企业自身抵御市场风险的意识和能力的不足，将直接影响房地产经济管理的水平，导致房地产经济发展缓慢。

3.外资撤离楼市，影响行业景气。

近年来，虽然人民币升值的消息不断爆出，房地产价格也在不断的上涨，但是在当今的后金融危机时代，虽然当时的冲击已经得以逐步的消退，但是，由于金融危机的爆发，就会导致人民币停止升值，甚至贬值，房地产价格也会停止上涨甚至下降，此时外资就会抛售在中国的房产，而正是这一举动，则对我国的房地产市场的影响最为直接。例如在2008年的9月，由于金融危机的全面爆发，上海的很多外资就急于抛售高档物业，导致房地产行业的景气受到影响，而这就会对经济管理人员的经济管理行为带来不便，由此而影响整个房地产行业的可持续发展。

二、房地产经济管理过程中如何应对金融危机的冲击

通过上述分析，我们浅显的认识了金融危机对房地产经济发展带来的影响，而究其根源，主要是因为在房地产经济管理过程中缺乏明确的管理目标，加上现有的房地产法律法规体系亟待完善，对金融危机带来的影响和冲击意识不足，导致房地产泡沫的出现甚至破裂，因而为了更好地应对金融危机对房地产经济管理带来的影响，就应从以下几个方面进行努力。

1.致力于房地产金融产品的创新。

2008年美国金融危机的出现，极大的冲击了我国房地产事业的发展。尤其是房地产泡沫的破裂时，金融所占的地位具有主体性，加上利率波动幅度较大，房地产金融产品的创新力度严重不足，导致房地产经济发展受到影响。而究其根源，主要是一些房地产的信贷产品的证券化链条长，往往将风险包装后就忽略对其的预防，因此只有对现有的房地产金融产品进行不断的创新，并始终基于风险可控这一前提之上，预防再次出现金融危机。就全球的房地产行业来看，抵押贷款债券化已成为最主要的特征，因而为了对现有的金融产品进行不断的创新，作为房地产经济管理机构，必须在央行的带领下对肆意放贷的行为进行监管，才能降低多年来一直居高不下的房价，从而更好地确保所创新的房地产金融产品符合现代人的需要。

2.加大房地产信贷管理力度。

在房地产金融中，信贷作为不可或缺的一部分，尤其是房地产信贷，在我国的银行中的贷款总额较高，因而银行必须严格按照银监会和央行对房地产信贷方面的各种法律法规，对放贷事宜进行严格的审核和批准，从而更好地防范由于信贷而带来的风险。而金融危机的出现，往往是由于信贷风险较大所导致，因而为了应对金融危机的冲击，作为房地产经济管理人员，必须对房地产信贷进行科学全面严格的管理。但是需要注意的是，目前，我国在银行信贷中最为成熟的抵押产品就是房产，这是因为其属于不动产，但是在将其作为抵押物并借贷时，必须对其价值进行合理的估算，这是因为其价格随着市场的波动而对信贷资产的安全带来的影响，才能更好地应对金融危机带来的冲击。

3.扩大融资渠道，盘活房地产经济。

我国房地产事业的发展离不开大量资金的支持，而这就必须通过融资获得更大的主动权。但是我国的房地产融资渠道主要在贷款、企业垫资和销售款。正是由于融资渠道较窄，在很大程度上导致了很多房地产企业被别人牵着鼻子走，从而影响了房地产经济的管理，同时也难以抵御来自金融危机的冲击，因此，只有对现有的融资渠道进行扩大，始终将市场作为导向，通过不断的强化房地产经济管理，提高房地产经济管理水平，加大对房地产信贷的支持和审核力度，最大化的将房地产经济盘活。

4.引导理性消费，降税抑价。

由于房地产的不可移动性及其保值增值性，在宏观经济看好的情况下，市场参与者对未来房地产价格走向的预期已呈现过度乐观的趋势，出现了非理性的“集体无意识”行为。政府应努力避免房地产市场大起大落，加快落实已有的房地产政策，包括国六条、国八条及住房按揭贷款新政等，对房地产市场存在的违规行为如“囤房惜售、哄抬房价”等予以坚决打击。引导房地产市场的理性消费，加大房屋住房供给以满足广大居民的居住需求，打击和抑制投机需求。加快我国居民住房保障体系的建设，扩大公积金制度的覆盖范围，增加中低收入阶层的住房支付能力。房屋供给方面应大力建设廉租住房、经济适用房和限价房，保障中低收入居民的居住需求，降低房地产开发税费，有效平抑房价，避免房地产市场出现动荡影响经济的平稳运行。

三、结语

房地产金融论文范文第5篇

关键词：房地产；金融风险；经营

一、房地产业与金融业的内在联系

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资以及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。

一般来说，房地产就是金融，离开金融，房地产寸步难行；但不能说金融就是房地产，金融的内涵要比房地产丰富得多。房地产是目前国内的支柱产业，但不能说国内产业唯有房地产、房地产就是整个中国经济。完全依赖房地产的经济格局随时都会面临巨大的风险。本书作者从金融角度来思考房地产的问题，来理解房地产的发展，来规避房地产的风险。市场永远是正确的，但要理解市场，必须掌握理解市场的工具，在本书中，这种工具可信手获得。愿有意者前往寻觅。

房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定。房地产业对国内经济的影响、国内房地产泡沫与金融预警机制、内地房地产市场泡沫之争、金融政治经济学的新理论、金融市场基础性制度改革与反思。

二、我国房地产业发展对金融业的影响

（一）房地产业的发展将为金融业的进一步扩展提供经济条件

随着住房商品化逐渐打开，结合现有的公共住房近100亿美元的年度价值成屋都变成了商品。在商品住房的总流量增加了巨大的商品流通量将不可避免地需要增加流通货币。

（二）房地产业的发展促进金融机构向多元化、金融业务向多样化方向发展

中国房地产过去几年的发展导致了房地产开发，许多城市都建立了住房合作社、专业银行、综合银行等机构，也促使各种金融服务的出现和发展，如各种房地产抵押贷款、房地产投资业务、住房贷款业务、房地产委托租赁业务、房地产保险业务，有的甚至通过引进外商投资的房地产开发和管理。

（三）房地产业的发展有助于完善银行业务结构，增强其调节经济能力

随着房屋商品化的逐步推开和房地产业的发展，住房商品必定将出现大量增加的局面，客观上要求银行住房信贷业务有一个长足发展，以推动公有住房的出售，即可改变我国银行目前消费信贷业务极为薄弱的状况，使信贷业务结构趋于完善。

三、房地产金融风险概述及产生原因

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。首先，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的可靠性、稳定性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。其次，金融业经营的外部环境和相关政策措施的变化，也使整个房地产行业出现系统性风险，从而有更大的损失。

房地产金融存在的主要原因：

（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大

目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。房地产项目中60%的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。

（二）政策风险

正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业已经成为国家宏观调控的重点。国家实施宏观经济调控政策时，某些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，导致房地产金融风险。

（三）经济周期的风险

房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。

（四）房产企业自身的经营风险

1.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险

房地产开发从获得投资、前期开发、土地、项目投标、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、设计定位、筹资方式、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。

2.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险

目前，我国的房地产企业对金融业务尚没有形成比较规范的决策程序，特别是在对项目的可行性论证上仍然存在不够严密和全面、对项目的潜在风险识别和准备不足的现象。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

（一）重视房地产金融风险及其危害性，增强意识

房地产企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的稳定有序发展。要认真仔细对开发项目进行可行性方面的评估，对市场需求有准确细致的了解，对几类风险较大的开发项目要谨慎进入。

（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

（1）通过大力推进股本证券投资的房地产和房地产抵押贷款证券化，向社会公开募集发展资金，拓展融资渠道，培育和发展二级市场的抵押贷款。

（2）建立房地产投资基金，在住宅产业的吸收，长期资本投资，投资本来是一个富裕的房地产不仅成为受欢迎的投资工具。

（3）引导外资进入房地产融资市场，更大的努力，以吸引外国投资，以改善国内房地产投资。

（4）鼓励发行企业债券，吸引社会剩余资金投资于房地产。这种债券可以由房地产公司，直接融资在资本市场上发行，但也通过类似的房地产投资信托基金在资本市场上发行，资金将被分发到集中的房地产建设。

（三）控制好企业经营融资中贷款的比例，不断调整＼优化房地产贷款结构

对于开发项目的投入资金总量、分期投入量、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

（四）依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展

一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，结合设计单位对项目进行综合规划设计。尤其针对滚动式开发的大盘，更需把持好节奏。三要加项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。要视工程开发进度控制，不断于计划比较，调整偏差，防止资金链出现问题。在与供货商、项目合作者合作时，重视合同和法律管理，预防法律风险。

（五）加强银行业务的关注，建立业务监管机制

业务监管机制以风险控制为中心。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。

（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系

建议完善现行的法律法规，确定房地产经营的法律意识，积极学习《商业银行法》、《建筑法》、《公司法》、《合同法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的个人，应立停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能。以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。

总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。

参考文献：

[1] 顾弼时.房地产金融风险与经营政策[J].会计之友，2007（31）.

[2] 张雪娇.我国房地产金融创新问题研究[J].商场现代化，2008（33）.

[3] 吴侠，张慧明.试述房地产业与金融业的联系[J].统计与咨询，2003（6）.

[4] 黄晓颖.新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析[J].中国集体经济，2023（18）.

[5] 黄道平.浅谈房地产金融风险及防范[J].北京工业职业技术学院学报，2004，3（3）.