项目规划设计方案要点详解及项目规划评审意见

　　新项目规划设计方案评审关注要点详解

　　一、前言

　　1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段？

　　商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

　　2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容？

　　商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

　　二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点

　　1． 对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

　　2． 此阶段商管公司的任务及准备工作内容

　　商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

　　3． 评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）

　　业态定位

　　根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

　　步行街布局

　　1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

　　2) 步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500～700平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80～100米为宜。

　　交通组织

　　1) 城市广场

　　商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

　　2) 竖向布置

　　在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

　　3) 道路交通

　　重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路。

　　停车位

　　根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的`保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

　　停靠站和公交车站

　　为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。

　　管理用房

　　根据目前城市综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的塔楼）的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。

　　 消防疏散通道

　　在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。

　　变形缝

　　结合城市综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。

　　三、建筑方案设计评审

　　1． 此阶段商管公司任务及准备工作内容

　　1) 任务

　　规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析，提出方案评审意见。规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完成建筑方案设计。由于建筑方案通常经过多次评审和调整，在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段。为方便起见，我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述。

　　2) 准备工作

　　地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作。

　　主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。

　　2． 评审关注

　　商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要

　　项目修建性详细规划评审意见

　　二〇XX年五月二十日，在洱源县住房与城乡建设局一楼会议室召开了大理洱源-金颐.香榭项目修建性详细规划评审会,会议由洱源县住房与城乡建设局主持，洱源县国土局、环保局、园林局、人防办等各相关部门参加了会议。会上产生了以杜平高级工程师为组长的专家组（名单附后）。参会领导和专家在听取编制单位汇报该项目的规划方案的基础上，查阅了有关修建性详细规划编制的有关要求,对项目成果充分发言讨论后，专家组综合会上主要意见,形成以下评审意见：

　　一、《洱源-金颐.香榭建设项目修建性详细规划》项目提交评审的规划成果基础资料基本详实，规划指导思想基本明确、成果基本规范，在对提出的问题修改完善后，原则同意通过方案审查。

　　二、需要修改完善的意见如下：

　　1.补充该项目的修建性详细规划与上位规划的关系。

　　2.复核本居住用地各建设内容（尤其是酒店公寓）与用地性质的关系。

　　3.场地竖向设计标高应与四周城市道路标高衔接。

　　4.应明确小区南侧D1、D3、D5户型底层商业后退用地界线的距离，并应按规范要求设置相应宽度的商业走廊及人员集散场地。

　　5.明确小区内道路宽度并复核道路转弯半径是否满足规范要求。

　　6.补充需要配建的社区活动用房面积，进一步优化配套服务设施的内容与位置。

　　7.复核九台路十七层住宅退界间距。

　　8.小区地上停车率应不大于10%，进一步研究复式停车在实际操作及管理运行中的可操作性，进一步落实及优化停车位设置方案。

　　9.补充地下室人防平时、战时设计方案，并明确应建及实建的人防地下室面积，补充各防护单元、抗爆单元的划分以及人防地下室隐蔽人数。

　　10.补充小区中水回用系统。

　　11.建筑风格应按规划设计条件要求，结合本地块特定区位，体现当地建筑文化及风格。

　　专家组长：杜平

　　二〇XX年五月二十日