房产估价的三大方法

　　房产估价是一门复杂的学问，相信买卖过房产的朋友都经历过讨价还价，或许有对市场和价格的判断不够准确，下面就为大家介绍一下房产估价的三大方法，希望对大家有所帮助!

　　第一种是比较法(comparison approach)，

　　一般是房产经纪人通过竞争市场分析(competitive market analysis， CMA)估算出的价格，也就是常说的经纪人认定价格(broker'sopinion)。这种方法一般适用于居住房产价格的确定。在使用该方法的时候，我们首先在售房(目标房)附近区域内寻找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(对比房)。通常的选择是几套在售房，几套已经签完合同但尚未过户的在售房(under contract, pending)，和过去半年内已售已过户的。其次，我们需要根据目标房和对比房的差别做出适当调整。举例说，如果对比房比目标房多出一个卧室，假设一个卧室的估价为5,000美元，那么在做调整的时候就会将对比房的房价减掉5000美元。其他需要考虑调整的因素包括出售的时间，出售是市场的状况，具体位置的差异，房屋居住面积大小(Square footage)、房产占地面积的大小、房屋外观、格局和装修、以及前后院子园艺状况等等。

　　可以看到这种估价方法有主观的因素，不是准确的计算方法而是更多的艺术性的估算。房屋经纪人一般可以提供更可靠的估计。主要原因有两个，第一经纪人能够从已售房数据库里得到一手的房屋售价资料，包括在售房的历史交易信息。第二经纪人对目标房和对比房差异通常具有更系统的评估方法，因此做出的价格调整相对靠谱(只能说靠谱了，不会精确)。

　　房屋的年龄和折旧也是价格调整考虑的因素，但是应该为次要。原因是在选择对比房的时候，我们应该尽量选取房龄相当的对比房屋。其实不光是房龄，其他条件也应该尽量相近，这是这个方法适用的一个前提条件。通常来讲同一个居民区的开发时间前后不会相差太多，而且在该区内同一个开发商一般有多个类似房型。

　　也有情况例外，就是在相对旧一些的区，比如休斯敦的纪念城(Memorial City)附近，很多土豪买了旧房子然后拆掉重新翻盖的'。这种情况怎么估价呢?呵呵，如果你能负担的起拆旧盖新的话，小编我劝你就不用考虑那么多了，直接请专业运作团队帮你吧。

　　第二种常见的房产价格评估方法叫做造价分析法(cost approach)，

　　主要是估算土地和重新建造该房产的花费，然后扣除掉房产折旧之后的价格。该方法主要用于像图书馆、教堂以及消防站等公共设施。使用该方法的主要几个关键问题是估算地皮的价值，估算不动产的造价，估算折旧。

　　比较容易计算的应该是房产的造价和折旧。造价可以通过分析建造中的设计、材料和人工费用而得到;折旧费用可以通过线性化造价和使用年限来得到。土地本身的估价比较复杂，一般需要经过专业的评估师来评估价格。举个例子，让我们来评估一个建成10年的图书馆的价格。假如图书馆的使用年限是50年，地皮的现在市场价格是50万美元，图书馆建造的人工和材料价格是50万美元。那么这个使用了10年的图书馆的价格就是50万 + 50万/50年x 10年 = 90万(美元)。

　　地皮的价值通常跟房产价值相互补充。如前所说，我们的房产估值两部分，一部分是土地(land)另一部分是房子(improvement)。通常来说，土地价值在新房盖起来之前特便宜，等房子和小区开发起来之后，土地价格有一个突飞猛进的增长，然后基本土地价格基本趋于平衡状态。家住休斯敦的读者可以去查一下县政府给自己房子估值的历史记录(应该会有至少5年的记录)，有新房的一般能看到原先土地价格。你会惊奇的发现开发商拿地是多么的便宜啊!买卖地产是不错的一个投资方向哦，我们以后再来探讨。

　　第三种常用的方法是收益分析法(income approach)。

　　这种方法主要是用于商业房产，也可适用于投资房产。这个方法的主要依据是投资者的期望年收益率(rate of return)和对净收益(net income)的估计。我们通过一个例子来说明这个方法。某投资者准备投资一间公寓并且他期望的年收益率是10%。假设每月的房租为1,000美元，每年的空置时间为两个月，每年的维修和维护等所有费用为2,000美元，每年的房产税等费用为3,000美元，那么给出租房的每年净收益为5千美元。那么该投资者对该公寓的估价是5千美元除以10%等于5万美元。

　　很多人在投资出租房产的时候，经常会使用另外一种更为简单的收益估算方法，总租金因子(Gross Rent Multiplier，GRM)，就是房屋售价和月租金的比值，也就是房屋估价等于月租金乘以GRM。在一个出租房比较集中的地区，房屋差异比较大，对比法不太适用，完整的收益分析法也不完全适用，因为是居住房产。这个时候，估价人通常更愿意使用GRM法。

　　虽然这三种方法通常适用于不同类型的房产，如果可能的话，最好用两种或以上方法同时估算一个房产的价格，作为最后价格估算的参考，也就是估价师整体考虑调和(reconciliation)价格。比如投资出租房可以考虑比较法和收益分析法同时估算价格。当然，最后调和不是简单的取平均值，而是参考实际的加权考虑。

　　到这里，三种常用股价方法的基本道理就讲完了。很多读者还是会说，原理明白了，但还是不能估算准确啊;有主观的因素，有比较难获得的房屋售价信息。实际上也是如此，房产估价是一门复杂的学问，房产估价师(appraiser)跟房产经纪人一样，需要持证上岗的。

　　那么，就普通购房者来讲，能做到的就是找一个靠谱的房产经纪。房产经纪人的其中一个作用就是要提供给你一个靠谱的市场竞争分析(CMA)。小编说到这里自己都哭了，当年买房的时候自己的经纪人哪里提供过什么分析啊，就是一个劲建议出100%的要价，甚至加价。话说回来，拿到经纪人的CMA后，要自己分析一下，因为你现在已经明白了估价的原理，又有了素材，又是要自己掏腰包买房子，一定要上心。遇到事情，要跟经纪人商讨，你的经纪人是要站到你这一边的，这是经纪人的职责要求。