第1篇：渠道管理制度范本

第一条总则

公司的销售渠道是指产品从公司的生产领域向消费者领域转移时所经过的通道，这种转移需要中间商的介入。

第二条适用范围

本规定的主要对象为*销售渠道的中间环节。

第三条企业代理商是受本公司委托，根据协议在一定区域内负责代销本公司生产的产品的中间商。本公司按照销售额的一定比例给其佣金作为报酬。

第四条企业代理商与本公司是委托销售关系，它负责推销产品，履行销售业务手续，本身不设仓库，由顾客直接向本公司提货。

第五条本公司可同时委托若干个企业代理商，分别在不同的地区推销商品，本公司也可同时参与某些地区的直销活动。

第六条销售代理商是一种*的中间商，受托付责任带销本公司的全部产品，不受地区限制，并拥有一定的售价决定权

第七条销售代理商是本公司全权独家代理商，本公司在同一时期只能委托一家销售代理商，并拥有一定的售价决定权

第八条销售代理商也实行佣金制，但其佣金一般低于企业代理商。

第九条寄售商委托进行现货的代销业务。根据协议，本公司向寄售商交付产品，销售后所得货款扣除佣金以及有关费用后再交付本公司。

第十条寄售商一般要自设仓库或铺面，便于顾客及时购到现货，且易于成交。

第十一条经济商既无商品所有权，又无现货，只为买卖双方提供价格，产品以及一般市场信息，为买卖双方洽谈销售业务起到媒介作用。

第十二条经济商与本公司不签定合同，不承担义务，与本公司无固定的联系，但在买卖过程中又可代表本方，商品成交后，从中提取部分佣金，但比较比较低。

第十三条直销店需划出a,b,c,d四个等级，要求每户一卡。

第十四条直销商店业务拜访次数规定为：ab级店面每月不得少于5次，c和d级店面每月不得少于2次。

第十五条所有直销商店必须执行统一的市场零售价，若经查实，直销店面的零售价不统一，必须追究业务员的责任。

第十六条直销商店可以根据营业额可采用给扣制。

第十七条商品货物摆放位置必须处于最醒目的位置，商店货架上货物规格必须齐全，摆放整齐。

第*条要求商店的货物必须先进先出，业务员随时清点对方库存以及出厂日期，以便出现问题及时解决，并以书面形将公司的要求传达客户室，如对方库存过大时，需协商，请主管调回仓库。

第十九条：商品在销售运输以及库存等环节出现破损，必须当日调换，不允许拖至下月调换。

第二十条：客户提出的任何意见或建议，业务员必须当面记录，自己职权范围内能解决的当即解决，不能解决的上报给公司主管，在3日内答复客户。

第二十一条：业务员必须非常熟悉辖区内每家客户的情况。

第二十二条：每逢元旦或圣诞节前夕，业务员应该自己花钱邮寄卡片给客户。

第二十三条：经销业务必须由公司经理经营，或由公司指派的业务代表经营，公司内人员具体负责办理业务。

第二十四条：经销业务一律实行合同制度，合同文本各分公司统一。

第二十五条：经销商可划分为ab两种：a为大型经销商（年营业额在20万美圆以上）；b为小型经销商人（年营业额在20万美圆以下，10万美圆以上）；10万美圆以下为批发商，不签合同。

第二十六条：a级经销商的经营季节为淡旺季。旺季由于对方需求大，资金占用大，必须按合同按时付款，否则不给供货；淡季考虑长期经营，可适量按月铺货，当月铺货当月底必须全数收回货款（例如：1日发货，到31日收回；8日发货，在31日收回）

第二十七条：b级经销商的经营不论淡旺季，一律货到交款，否则出现的任何货物损失由经理负责全部赔偿。

第二*条：经销商在经销的过程中产生的破损，变质，超过保质期，本公司一律不承担；如产品质量有问题，本公司给予解决。

第二十九条：每年需要对各级经销商制定销售目标，按指标完成情况给予奖励。

第三十条：几个经销商联合起来进货不给奖励。

第三十一条：每年销售指标必须按照上年完成情况，在原有的基础上递增一定的百分点。

第三十二条：公司需协助经销商开拓市场规划市场，提供良好的经营策略，原则上要求经销商按照公司规定价格进行销售，允许上浮5%,但不作具体规定，经销商有责任引导零售商执行区域内统一零售价。

第三十三条：经销商不得跨区域销售，致使货物流窜，干扰其他市场，导致价格混乱。若违反，一经发现，第一次停止供货，第二次取消经销商资格，第三次没收销售奖。

第三十四条：严禁经销商销售假货，一经发现，立刻停止业务往，并追究其责任。

第三十五条：在开拓经销市场时，由分公司派出先遣队与经销商共同打理销售点后，交经销商经营。

第2篇：房地产渠道管理制度

房地产渠道管理制度

房地产营销渠道策略

房地产营销渠道概述

含义:

根据营销渠道的长度来讲:直接渠道、一层渠道、二层渠道、三层渠道 根据营销渠道的宽度来讲:密集分销、选择分销、独家分销 房地产营销渠道类型

直接销售渠道

间接销售渠道

[第三种"营销渠道

(一)直接销售渠道

按照有无中间商的介入，可以分为直接销售渠道和间接销售渠道。 直接销售渠道:

间接销售渠道:

直接销售渠道

房地产生产者直接将商品销售给购房者，而不通过任何中间环节。 形式:订购销售;自设门市销售;推销员销售;

直接营销渠道的优点

(1) 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的

代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对

难销的楼盘单元积压。 (2) 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客

的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。 直接营销渠道的缺点

(1)一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项**非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销*优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。 (2)房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。

(二)间接销售渠道

房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的[第三种"营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。

间接营销渠道优点 (1) 有利于发挥营销*特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从*上保*发展商开发的房地产商品销售成功。 (2) 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。

间接营销渠道弱点

???(1)我国目前的房地产中间商良莠不齐，*素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些*素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，会对房地产商品的营销带来很大的危害。

???(2)如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会[得不偿失"。发展商支付给代理商的销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的销售业绩，这样即使利润分流也理所当然。

(三)[第三种"渠道

联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的*作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共

享，并且依赖于中间商高超的*素养和优良的职业道德。

我国房地产市场营销渠道现状

我国房地产市场的营销渠道建设起步较晚，从我国房地产市场的特点及发展轨迹来看，目前我国的房地产营销渠道策略主要有以下三种，即房地产企业直销策略，委托代理策略和网络营销策略。

1、房地产企业直接销售策略

直接销售策略是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。这种策略关系到企业能否将产品及时、顺畅地销售出去，也关系到企业的销售成本和盈利水平，而选择直接销售策略对于房地产开发商收集房地产市场信息，树立企业信誉等有着特殊的作用。

目前我国绝大部分房地产开发商都采用了以直接销售为主的营销渠道模式。最常见的形式是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。

这种销售模式的优点在于场所固定，顾客有明确的目的地，有目的地去询问和购买，并且*度、权威度、可信度、服务的全方位程度都很高。这种销售模式，渠道最短、反应最迅速、控制最有效。

2、委托代理渠道策略

委托代理渠道策略一般是指开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。随着消费者消费行为的理*和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济，另一方面又要走*化道路，细分产业市场，企业为了发挥*开发优势，经常将销售工作委托给更具*优势的销售代理商来完成。

相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险。而且中介机构由于工作的范围、特*，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究较开发商更有经验且深入得多，因此，通过代理渠道更容易把握

市场机会，能够更快地实现房产的销售。

3、网络营销渠道

网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也在深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。随着客户对解决方案需求的不断加大，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。市场的这种变化要求房地产商的经营管理模式必须由原来的以产品为中心转向以客户为中心，并且也迫使渠道必须提供新的服务形式来适应这种新需求的出现。

网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。客户能够坐在电脑前看遍的服务形式可以适应新的消费群体的需求。房地产属于耐用消费品，它具有厚、重、贵、大的特点，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求--信息收集--方案比较--购买决策--购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。

房地产市场营销渠道策略创新

伴随着房地产行业的发展，市场竞争达到白热化的程度，房地产营销渠道发展趋向多元化，多种利益体同时介入地产，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。?

1、连锁营销渠道?

连锁式营销渠道是近年来出现在深圳、上海等地的新的房地产营销模式。这种模式实际是实力雄厚的代理商提供*化系统服务的新形式。

目前，一个省会级城市房地产市场每年的接纳楼盘量是200个左右，而且大多数开发商采用直销渠道，掌握了70，以上的市场份额，剩下约30，的份额由区域内的三、四百家代理商竞争，竞争的结果一般是由少数几个发展相对成熟的代理机构占有。因此，几年无盘可做的小代理商的生存空间会越来越狭小，面临的只能是被无情地踢出市场。

房地产代理市场的发展趋势是规模化、*化，因此有实力的代理商在兼并小机构的同时，也引进了麦当劳式的连锁经营方式，以其规模化经营、低成本运作、*化服务改进经营模式，拓展服务范围，形成强大的市场竞争力，是市场的一支生力*。而连锁经营*系统的服务给客户带来的安全感和便捷感，也是其他房地产营销渠道无法比拟的。

2、[全程代理"式营销渠道

[全程代理"是指代理商介入房地产项目开发经营的全过程，即从项目可行*研究开始，提供市场调查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、推广执行策划、全面推广销售等一条龙服务。

由于有精于市场营销的代理机构参与房地产项目的每一个环节中，使各项定位落到实处，准确地瞄准市场变化的节奏，带有较大超前*，不仅能提高发展商的开发水平，而且能帮助发展商降低营销风险，提高获利水平。而且，[全程代理"有助于使项目的开发更贴近目标市场，这对长期以来房地产市场一直存在的盲目开发、恶*竞争状况的扭转将会起到一定的积极作用。

3、内地异地营销推广

由于销售压力增大，不少地区的房地产开发商开始突破地域局限，实施异地营销推广。这说明外地潜在的巨大购买力逐渐得到房地产开发商的重视，而开发商们通过拓宽异地销售渠道，又可以缩短项目销售时间，实现利润最大化。自去年以来不少*的楼盘就从温州、宁波转战山西、沈阳外等地进行推广。据统计，目前京城楼盘有50%左右被外地人买走，说明外地购买力市场巨大。

目前在实施异地营销过程中房地产开发商们多是与当地公司合作进行推广，这样一方面可以缩减销售成本，实现快速销售的目的，另一方面异地营销也成为房地产公司进行品牌扩张的又一种方式。通过房产的外地销售，可以取得该地区消费者的认可，既可以抓住最新的市场机遇，实现销售的目的，又可以借助优质的产品扩大企业品牌效应，寻求在当地的合作机会。尤其对于有销售压力的项目

来说，到外地营销无疑是一种理想的选择。

成本高

基本上是在异地设立个楼盘办事处，最多放点海报和楼盘的模型，对消费者而言最大的难点就是看不到小区的概貌，客户可能会觉得没底

短时间内销售的效果不明显

对销售人员的心理承受能力是个挑战

1、海滨地产 海滨地产 可以说是属于旅游休闲度假类的产品 在海滨地产 阶段*需求量和整体房地产市场的大势推动下?? 供应量能增??本地需求 远远低于 供应量?? 异地分销 也就成为了主要的销售渠道

一线城市的高端地产 * 上海 广东 等 此类一线特大型城市 的高端产品

考虑到异地客户与本区域的关联度

4、境外营销渠道的拓展

由于目前国家对房地产行业宏观调控力度加大，面对疲软的国内市场，*和上海等地的房地产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外营销。2005年仅*就有多个房地产中高端项目纷纷通过各种*代理模式对项目进行境外直销，包括凤凰城、住邦2008、瀛海名居在内的10多个京城中高档楼盘都选择了境外营销渠道，以[奥运概念"来带动销售，获得了不错的市场反响。

5、关系营销渠道

关系营销渠道是以消费者为导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。事实上，任何营销方式的目的都是为了更好、更大限度地争取消费者。服务是制胜的法宝，从某一角度而言，消费者买的不是产品，而是服务。

不少楼盘在一期工程时营造了良好的居住氛围，并提供优质的服务，使业主在入住后感受到小区物业管理带来的优秀服务，在二期及后续楼盘的销售中就在

很大程度上获益于业主推介或口碑相传。

例如万科就通过[万客会"的人脉关系来推动房产的销售。

6、隐*营销

隐*营销是营销理论的创新。所谓隐*营销是指企业通过采用树立企业形象、进行*宣传和质量认*、传递与产品相关的科普知识、实施品牌战略等手段，扩大企业和产品的知名度、信誉度和美誉度，让顾客信任企业和产品，促进服务产品的交换的一种营销策略。

隐*营销从提升产品的知名度、信誉度、美誉度入手，注重产品的品牌管理，旨在建立顾客导向型文化和树立企业的良好形象。随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。房地产产品也不例外。

7、与超市等消费品渠道的融合

此渠道是指房地产开发商在超市等大卖场设立展柜，设置专门的售楼员与消费者沟通并销售楼盘。这种销售渠道最大的优点在于可以利用大超市和卖场的客流量，达到很好的宣传和推广作用。

现阶段我国的许多大超市和大卖场都已经逐步走向了规模化、*化，消费者几乎可以在里面买到任何自己需要的日用商品。同时，随着生活脚步的加快，消费者大多也更愿意在同一家超市或卖场采购自己所需的所有东西，了解自己想了解的商品信息，而不愿再多奔波。

虽然这种渠道对房地产开发商来说目标群体的针对*不强，但一方面可以广泛传播房产信息，另一方面也通过在超市门前配套的免费现场看房车刺激潜在客户的购房欲望，为有针对*的促销锁定客户群体。

像深圳万科就曾在华强北开设展厅，对万科城、第五园和东海岸三个产品进行宣传，形成了楼盘与其他商品一起销售的有趣场面。对于大部分房地产开发商来说，将房地产营销与日用消费品为主的超市和卖场渠道相互融合不失为一个有潜力的营销渠道。

总体来说，房地产营销渠道选择的根本出发点还应归于顾客，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上分析，没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，因此房地产开发商们在营销过程中应不拘泥于一种渠道，可以代之营销渠道组合的方法，充分发挥各个渠道的促销作用。

房地产营销渠道选择遵循的原则

以上几种房地产营销渠道都具有各自的优势和劣势，那么，房地产开发商又怎样进行具体的销售渠道的选择呢?

1、经济*标准

经济*标准是房地产企业在进行渠道选择时的首要原则。在进行渠道决策时，房地产开发商可以从财务的角度对不同的营销渠道进行预期的投入产出评估，即对渠道的经济*进行考核。首先要确定选择不同渠道的成本，评估不同渠道的预期收益，还要对选定的销售渠道的结构进行优化。

2、可控*标准

除了成本问题，企业还必须考虑到渠道的可控*以及由此产生的控制成本问题。比较三种传统的营销渠道，直销可以使企业直接面向消费者，随时对销售团队进行调整以适应市场需求的变化，可控*较强，但直接销售渠道的建设要求较大的投资。相应地，委托代理方式在商品房销售时利用了*代理商现成的营销经验，能使产品很快推向市场，但在销售过程中，由于开发商和代理商的经济利益不同，双方间的冲突可能就很难避免，销售渠道的控制难度相对较大。

3、适应*标准

由于销售渠道的建设涉及较大的固定成本投资，因此存在行业进入和退出壁垒，尤其针对委托代理形式，开发商和委托代理商之间可能还有合同等的限制，一旦采用了某种渠道模式，就需要双方保持相对的稳定*，可能导致在相当长时期内缺乏**。因此，房地产开发商必须充分考虑外部市场环境的变化，使销售渠道具备一定的灵活*以应对市场变化。

房地产营销渠道选择的要素考虑

产品因素

市场因素

企业自身因素

竞争因素

中间商因素

环境因素

房地产中间商

房地产中间商指处在房地产生产者和消费者即发展商和顾客之间，参与房地产商品流通业务，促进买卖行为发生和实现的企业或个人。房地产中间商对于间接营销渠道的建立，对于营销渠道的扩展优化起着相当重要的作用。

房地产中间商的种类

房地产包销商

房地产代理商

房地产中介商

房地产经纪人

房地产策划公司

房地产包销商

房地产包销商指一次*或分期付款买断整栋、整片发展商开发的商品房，随后再分单元出售给顾客。房地产包销商以赚取买入价和卖出价的差额为利润(扣减经营成本)，经营风险大，销售利润回报高。

房地产代理商

房地产代理商业务是针对全案楼盘(整栋、整片楼盘)。销售处主要在楼盘现场，房地产代理商应该具有整盘策划能力，现场销售能力。房地产代理商是房地产间接营销渠道的主要形式。房地产代理商往往要和发展商共同承担营销风

险，包括对广告费的垫支。房地产代理商以获取楼盘销售单元佣金(扣除经营成本)为利润。

房地产中介商

房地产中介商业务是针对零散楼盘(个别单元楼盘)。销售主要是采用店铺式营销，或上门推销。房地产中介商对楼盘只有基本的信息介绍和简单的包装，成交很大程度上依靠于销售人员的个人突破。房地产中介商获取利润方法和代理商相同。

房地产经纪人

房地产经纪人指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照从事房地产经纪活动的组织和个人。这里所说的房地产经纪人主要指上述房地产经纪人含义中的个人，他们为商品房的买方寻求卖方，为卖方寻求买方，进行居间介绍，以买方卖方的成交收取佣金。

房地产策划公司

房地产策划公司业务是为楼盘销售提供市场调研、营销(广告)策划、销售人员培养、顾问服务等。一些房地产策划公司可以承担包括建筑策划的房地产营销全程策划。房地产策划公司可以是代理商(公司)的一种类型，也可以以策划公司名义注册。房地产策划公司一部分以工作室形式出现。

上述五种房地产中间商中，经销商、代理商属于间接营销渠道类型，一般采取总经销、总代理或独家经销、独家代理的方式。

中介商可以作为直接营销渠道或间接营销渠道即发展商或代理商销售的分销商。

房地产经纪人(个人)可以作为发展商或代理商销售的补充渠道。

房地产策划公司属于房地产中间商的范畴，它和发展商的合作仍属于直接营销渠道，但在优化营销渠道乃至楼盘整个营销过程中具有不可忽视的作用。

五大*地产顾问

1。世邦魏理仕 2004年全球收入:24亿美元 全球员工数:逾17000名员工 全球管理物业面积:近9800万平方米

2。高力* 2004年全球收入:12亿美元 全球员工数:逾9100名员工 3。仲量联行 2004年全球收入:11。67亿美元 全球员工数:19300名员工 全球管理物业面积: 8300万平方米

4。第一太平戴维斯 2004年全球收入:3。28亿英镑 全球管理物业面积:8361万平方米

5。戴德梁行 全球财年收入:1。94亿英镑 全球员工数:逾9000名员工 全球管理物业面积:3000多万平方米

全国金牌地产代理前10名

1中原(*)物业顾问有限公司422。5 亿

2金丰易居上海房屋销售有限公司150亿

3合富辉煌集团120亿

4上海天地行房地产营销有限公司100亿

5深圳市德思勤投资咨询有限公司80亿

6上海聚仁物业咨询机构70亿

7伟业顾问58亿

8上海策源置业顾问有限公司58亿

9凌峻房地产策划代理机构50亿

10上海荒岛房产工作室有限公司50亿

代理商的选择

代理商有否策划理念，

有许多策划公司缺乏文化底蕴，甚至没有一丝一毫的文化气息，只是一两个

职员曾经做过售楼工作，卖过一些楼房，就组建了代理公司。因此，了解代理公司的企划理念是很重要的。它标志着该代理公司的*水准。

智力结构

策划，并非靠勤奋就能胜任，它是一项综合能力要求相当高的脑力活动，而且，需要多方面的专家协作完成，需要那种具备[大局着眼，枝节着手"的[全才" 。

企业文化

一家没有企业文化的公司，犹如没有灵魂的木乃伊-没有目标、没有方向、没有标准、没有要求、没有什么要坚持的、也没有什么要摒弃的。几千万元、甚至几个亿的房产委托其代理，您不觉得有点悬，

以往的业绩如何，

是否成功地推介过，与你目前欲开发的项目相类似的楼盘，这一点很重要，经验决定了代理销售的工作安排是否井然有序;是否有针对*;是否能把握该项目的市场脉搏，并能杜绝不该发生的事。

业内口碑

在考察代理商时，不妨多向业内同行及代理商、广告公司了解欲委托的代理商的背景情况、为人处事的态度。一个口碑不佳的代理商，一定是险象环生、四面楚歌，很难展开他的工作，因为，它得不到各界力量的支持与信赖，得到的资讯太少，推广的业绩，那就可想而知了。

硬件设施

硬件指的是代理商的办公场所、办公设备、交通工具、资料库、信息库、制服等。对硬件的考察可以确认代理商是否[游商";是否临时组建;是否具备营销策划代理的[长征"能源;

管理能力

管理力的强与弱体现在:?员工的基本工作状态及精神面貌;?基本职业素

质;?工作场所设计与氛围塑造。?员工之间的配合度。?项目推介的正确*等等。

员工素质

通常，只需查看代理商各级主管的水平，便可判断代理商的综合素质。良臣择主而仕。能留住人才的公司，一定是个好公司、有能力的公司。

代理商的擅长面

因为各代理商的背景不同、成长经历不同，所以他的擅长面便有所不同，有的代理商是从销售开始起步;有的从广告设计入门;也有的是弃管理而开始介入房地产销售，因此，各代理商的擅长面就有所侧重。

实盘*作

发展商有必要对代理商正在*作的项目，进行现场暗中考察，考察代理商的员工在实盘*作中的执行力如何。

售楼处的设计与包装

深圳泛海拉菲花园售楼处

拉菲，世界八大名庄之一，位于法国波尔多菩依乐村，也是目前世界上最出名的红酒。其婉转内向，温柔优雅，尊贵品质的特*与楼盘气质一拍即合。

阳光透过几何化的葡萄叶缝隙散落下来，置身于庄园的感触若隐若现，穿过原木回廊步入销售大厅，**绚丽的法式琉璃灯与原木既不夸张地彰显，却也不处心积虑地回避，有种悠然自得的安适感。走廊右边的墙面是整个空间唯一的载体，嵌于墙壁内的酒桶，仿佛是进入主人家的大酒窖，也是本案的点睛之笔。与室外的水景，交相辉映，vip洽谈区的圆形沙发置于其中，让人忘记钢筋混凝土的嘈杂闹市。洽谈区夸张的红酒架成为了庄园的视觉中心。

案场设计的作用和原则

作用:

展示楼盘品质

宣传推广

提高客户购买欲望和信心 树立公司及项目形象 推动项目的销售

案场设计的原则

与楼盘整体定位一致 设计的整体风格

内部空间功能分区合理 把握好案场设计建设的度 增强客户体验

后续功能利用的长远规划 售楼处选址

项目自身特点

市场营销环境

目标客户来源

各阶段营销策略的变化 广告宣传的实施

售楼处形式

2合1型售楼处

联体型售楼处

分散*型售楼处 立体式售楼处

售楼处的功能分区 模型区

接待区

洽谈区

辅助功能区

其他功能区

沙盘模型的制作和展示

社区整体规划模型 分户模型

局部模型

区域模型

样板房的设计与装修 作用:

修饰户型

提高客户的购买欲望 展现开发商的实力 样板房的选择

宜精不宜多

选择适当的户型 选择方便的位置 全拆型样板房

半拆型样板房

完整销售型样板房

第3篇：房地产渠道公司管理制度

篇一:房地产公司营销部管理办法与流程

营销部管理办法

第一章 总则

第一条 为加强房地产开发销售管理，规范房地产开发销售行为，提高服务水平，提升楼盘及公司品牌形象，同时提高效率，实现公司资金快速回笼。

第二条 为加强对合作代理机构的管理，提高经营管理工作的效率，保障房屋和公用设施的合理使用，提高项目投资回报率，保*业主合法权益得以实现。

第二章 部门职责

第三条对分管领导和公司领导班子负责;

第四条根据公司业务的发展规划，制定相应的推广策划方案、营销战术及相应的费用预算;

第五条负责公司广告推广、营销管理工作的具体执行及效果监测; 第六条根据项目进展需求，负责定期进行市场调研工作，并形成调研报告存档;负责项目所在地区的房地产

1

市场信息库建立及更新;

第七条负责公司所有自持物业(包括商业、公寓、*及广告牌等)的招商和租售工作;

第八条负责定期对推广方式、客户资源及市场信息进行数据分析; 第九条负责公司所有预售物业(包括公寓、商业、车位等)的销售工作;

第十条 负责建立并完善销售及招商的日常报表制度; 第十一条 负责对外销售物业的客户服务及销售内业管理; 第十二条 负责新项目内部立项后，参与整体方案设计和可行*研究分析;

第十四条 负责考察、推荐外部代理机构和顾问公司;预售项目具备交房标准后，负责组织对客户交房;

第十五条 负责预售项目的物业管理工作; 第十六条 负责自持物业的经营管理工作; 第十七条 完成领导交办的其他工作。

第三章 销售管理与控制

第一节 策划推广管理

第*条市场调研流程

第十九条 市场调研报告大纲(见附件一) 第二十条 营销推广管理 (一)管理总则

1。 为加强和规范公司整合营销推广工作，及时准确的向市场和社会

2

传播企业经营活动、新品上市、市场营销等有关信息，促进公司产品销售，树立产品品牌制定本办法。

2。 本制度所称整合营销推广工作，是指公司为树立企业和产品形象、进行市场营销、运用各种媒体进行的传播活动、网络传播等各种宣传。

3。 公司产品传播推广、整合营销推广工作由营销部统一管理。 4。 公司产品推广、企业宣传等营销推广工作整体上要满足集团公司对媒体管理、企业宣传方面的要求和原则

(二)营销传播管理的组织、工作内容及费用管理 1(营销部负责整合*资源实现产品推广传播工作 2(工作内容

(1)组织制定相关管理制度、政策和策略并监督实施 (2)根据公司经营目标，编制年度营销推广计划 (3)负责各类推广活动内容的确定及费用审批 (4)活动方案的落实

(5)根据公司年度经营目标和经营进度，编制季度营销推广计划，提交公司总经理审批后下发执行

(6)参与集团公司相关推广、公司其他类推广互动并给予*支持 3。 营销推广互动费用包括:活动费用、人工费用、日常开支、宣传资料印刷费、名义捐款、广告费等。

(1)活动费用包括:制作费、设计费、广告公司推广材料费等 (2)日常费用包括:差旅费、住宿费、编辑费用、会议费用、资料费用、通信费、交际费及其他杂费

(3)广告费包括:制作费、媒体费、发布费等 (三) 活

3

动推广管理

1。 活动推广宣传工作是指企业为塑造企业形象，促进产品销售，树立企业品牌和产品品牌而组织参与的各种市场或社会*活动。

2。 企业活动传播工作由公司营销部归口管理 3。 活动推广管理包括:

(1)公司产品上市、产品促销而举办的产品介绍等客户集中活动 (2)公司参与地区或者行业组织的展销会 (3)参与*研讨会

(4)参与或赞助的文娱、体育及社会公益活动 4。 营销部组织推广活动的审核审批

营销部就活动策划方案、活动内容、活动形式、经费、代理商、活动文本合同、活动推进节点等内容报主管副总和公司总经理审批后方可执行。

5。 信息报送

推广活动完毕后，营销部应编制活动快报，简要描述互动效果，总结活动得失及活动目标完成情况上报公司并留存。

(四) 广告推广管理

1。 广告推广是公司以广告传播人的身份，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的行为

2。 广告推广工作以公司营销部牵头管理 3。 广告推广包括以下主要范围和内容: (1)公司品牌形象广告

4

(2)公司新产品上市的产品促销广告 (3)公司的声明、公告 (4)公司的社会公益广告 4。 广告推广工作的的审核审批

(1)营销部就代理公司提供的广告方案进行初审，审核审批的内容包括:广告策划案、广告内容、广告形式、广告代理商资质、媒体选择、费用、合同文本等。

篇二:房地产渠道分销合同模版

渠道分销合同

*方:

地址:

地址:

按照<中华*共和国合同法>条款，本着互惠互利、平等自愿之原则，经*、乙双方充分友好协商，*方委托乙方利用自身渠道和客户拓展优势，为*方销售受托项目进行团购活动合作，提供客户渠道分销代理服务，特制定本合同，以资共同遵守。

第一条 委托内容及合作方式

1。1委托内容

1。1。1双方合作标的物:*方委托的渠道分销 服务项目可售房源(具体房源以项目开发

商现场公示或通知为准)。

1。1。2*方组织项目整体营销团购活动，团购服务费由*方

5

收取。*方组织团购优惠活动的

政策以销售现场公示为准。

1。1。3*方同意乙方作为*方合作项目的团购活动参与公司之一，在本协议合作期间， 乙方利用自身渠道和客户拓展优势，为委托项目搭建客户认知渠道、分销渠道、提供有效客户资源、进行客户引导与维护服务并促成成交。

1。2合作方式

1。2。1、*、乙双方采取团购活动渠道分销方式合作，即*方委托给乙方的房源实现成功分销之后(以正式购房合同签定为依据)，*方只须将收取的团购服务费向乙方按时支付作为乙方参与分销的佣金。

1。2。2、本合同属于非独家形式之渠道销售，*方有依照本合同规定向乙方如期支付所提供服务佣金的义务，*方有权委托多家渠道、分销公司同时参与项目渠道销售工作，乙方应按照*方管理规定进行配合。

1。2。3、本项目自然来访成交客户由*方收取团购服务费，乙方无权分佣。

1。3合作期限

1(3。1、本协议合作期限暂定为 6 个月， 自2023年 09 月 1日至2023 年 03月1日止。协议到期后，如乙方的房地产销售情况良好，乙方有优先续签的权利。

1。3。2 在本协议有效代理期内，如乙方出现违约的情况，*

6

方有权单方面终止本协议。

1。3。3各项目具体合作期限以分销项目确认函为准。

1。4、联络和沟通

1。4。1*方

1

篇三:房地产公司行政管理制度

行政管理制度

办公管理制度

1( 统一着装，胸牌和仪表，精神面貌管理

新员工从上班第一天起，应按规定按近似原则自己解决着装(行政主管认可标准)。春秋季为白衬衫，黑裤，裙(女)，统一公司发放的领带;夏季为长短袖衬衫，冬季加统一*西装;一周内行政部门提供胸牌，转正一个月内行政部提供统一的服装(费用从*中暂扣)和名片，一年到期公司返还50，服装费用。丢失衣服费用自付，丢失胸牌按20元，个承担并由公司补发。每天晨会行政主管或其代理人检查:衣服未统一按规定着装(包括领带)一次扣20，50元，胸牌未挂一次扣20元;仪表邋遢每次扣20元，精神不振一次扣30元。由行政主管出具罚单，并由其部门或直接领导签字，交财务备案，并对其领导提出管理要求，勒令整改。附:仪表要求:男士，不留长发，衬衫收入裤中，不得染发，不留长指*，皮鞋光亮，除非特殊允许，不得留须;女士，不*

7

染指*，长发束缚，不化浓妆，不夸张戴饰;员工不得有影响他人的异味(如冲鼻香水，大蒜)。精神面貌:萎靡不振，晨会不严肃，念誓言有气无力，行为语言不得体。

2(文明礼貌

禁止绰号称呼(不含昵称)，勾肩搭背，大呼小叫。

行走规定:避让客人和上级，让其先行，并称呼:您先请。

请示敲门:领导有重要会议或访客不轻易打扰;确有重要急事应轻敲其门并致:对不起

相邻关系处理:客户或领导询问要起立，规定的时间(上午上班开始)领导视察应起立喊:早

上级或客户到下级办公室公干，下属应起立接待

3(电话接线:先说:您好，我是xx，什么事我能效劳

4(称谓规定:董事会:x先生或x董;高管:x总;部门经理:x经理或x主

任;员工，(来自:zaidian 书 业网:房地产渠道公司管理制度)小(老)x或姓名，或免姓称名字

5(禁止条例:上班时间:看报，串岗，聊天，吸游*，高声喧哗，睡觉，发呆，

干私活，煲电话粥

6(通讯管理:高管和行政人事部人员24小时开机，中层及以上管理和技术干部

8:00，22:00开机;高管如违反并造成影响，实行问责

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并酌情

经济处罚，一月达到二次扣除一个月通讯补贴。行政人事部员工，

中层管理和技术人员，一月达到二次扣除一个月通讯补贴。

7(值班管理:节假日行政部门应计划安排相关司机和秘书值班待命，如影响工

作则对当事人和主管一定的处罚。

8(接待管理(前台):

访客接待:前台迎宾――接待区等待――请示负责接待人――引导到位，茶水服

务――送客――整理接待场所

异地员工接待:前台引导――接待区等待――请示责任领导――引导到

位――(就餐)住宿安排

培训接待:前台引导――接待区等待――请示责任领导――引导到位――

(就餐)住宿安排

会议接待:客人签到――接待区等待――请示责任领导――引导到位――(就餐)

住宿安排――送客

9(会议管理(行政人事部主管):*，股东，董事会:

9

通知――设备文具资

料准备――规定时间前3分钟到位――茶水服务――会议纪

要――存档和备案。重要会议手机由指定的行政人事主管或秘书统

一管理

考勤制度

考勤

员工在上班前应先在考勤机上打卡，员工应在换上工作服后再打卡，下班时应先打卡后换工作服。严令禁止代替他人打卡或要求他人代为打卡。员工有迟到、早退或旷工等情况时，分别按下列规定处理:

考勤

员工在上班前应先在考勤机上打卡，员工应在换上工作服后再打卡，下班时应先打卡后换工作服。严令禁止代替他人打卡或要求他人代为打卡。员工有迟到、早退或旷工等情况时，分别按下列规定处理:

1) 打卡均应亲自为之，不得托人代办或代他人办理，违反本条双方各罚款30元;

2) 不论何种班次，均应于规定上班之前打卡，不得于上班打卡或上班后出外吃饭或办理私事，违反本条罚款30元;

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3) 下班应先打卡后外出，违反本条罚款30元;

下班铃声响或到点后，方得停止工作，不得在未打下班铃就等待打卡或签到，违反本条款罚款30元;

迟到

上班迟到十五分钟以内者，每迟到一次扣10元;上班迟到十五分钟至三十分钟者，一次扣除20元;上班迟到三十分钟至二小时者，一次扣除50元。二小时以上者，一次扣除100元;一个月内迟到超过三次(不含三次)，再处罚300元;上班迟到者应立即报告上级负责人，并讲述迟到的原因;遇有恶劣天气或其他不可控制因素而影响出勤时，按公司统一临时规定执行。 早退

下班铃响前下班者，视为早退。下班时间十五分钟以内提前下班者，一次扣除20元;

下班时间前十五分钟以前下班者，一次扣除30元;半小时以上按旷工处理;一个月内，早退次数达到三次，再处罚100元。

旷工

未经请假或假满未续假而擅离岗位的员工均以旷工论处;部门员工旷工一天，罚款100元;部门主管旷工一天罚款200元;高级主管及以上人员旷工一天，罚款500元。

其他

1(未经上级主管的批准，员工不可擅离职守，如需在工

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作时间外出，员工需填[出门申请单"，经上级主管签字后并经人事部门批准后，打卡离开公司，返回公司也须打卡。若员工忘记打卡，必须及时向主管说明，经部门主管在[遗忘，漏打卡申请表"上签字并交人事部，否则按旷工处理。员工一个月不得遗忘打卡超过二次，第三次将受到口头*告处分。

2( 销售案场的工作时间视业务需要拟订，如因采取轮班制，无法于假日休息时，可每月给予6天的调休，当月未调休假不可超过7天，但不再享受其他法定休假。具体工作时间由案场负责报请总部核准后公告施行。

加班管理

由于企业实行年终效益奖金制，加班的实际情况将作如实记录，并作为年终奖金的参考依据之一，加班费不单独计算。

加班的界定:

明确由部门主管和业务分管高管共同批准的加班，作为加班的基本依据，加班的时间可以向2级领导申请同等时间的调休。(部门主管及以上人员无调休，但可以向更高一级领导申请延长适当时间的休息)

因能力原因或理解错误返工，造成工作时间延长不得计算加班。

行政人事部门、财务部门一律不计算加班，不得调休，但可以向主管领导申请适当的延长休息时间。

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加班时间客观上超过晚上10点，可向部门主管申请6元的夜宵福利，如确实无公共交通工具，可向业务分管高管申请的士。晚上加班从18:30起计。 节假日加班公司给与 餐费补贴(此项需申请，高管不享受本补贴)

物资管理

行政部门负责出入库管理/财务部门每月法定时间清点核对

相关部门主管提出采购申请--行政部门审核--分管高管签批--财务高管复核--行政部门采购--物资人员入库登记--交财务部门备案 领用申请-- 部门主管签批--行政高管审核--物资人员出库登记 (同业务部门购资料书籍申报程序)

用车管理

车辆接待:车辆统一安排归常务副总裁统筹安排，任何个人不拒绝合理公务用车。 车辆出差:车辆出差一律按进出上海口统计每公里给予车属人1元的综合补贴

(董事长实报实销)，高管人员出差自用车未使用交行政主管保管以备公务使用。

车辆出车记录:用统一表格完善统计出车时间、地点、公里数及使用说明，违章

原则上由责任人承担。

出差管理

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注:高管(不含)以下技术人员和后勤人员出差均享受30元/天(以满24小时起计，过6小时按半天15元计)的补助(含司机);高管人员无出差补贴;正常销售的专案及以下人员无补贴，但受公司委派的除外

1、 公司员工因公司公务上的需要，受命出差国内，须以本章规定办理。 2、 员工因公出差者，应先填妥<出差申请单>，依规定，由部门领导同意，分管高管领导核准，并报行政部门登记备案后方可出差。如遇紧急事故，由主管临时派遣出差者，可先行出差，事后补填及办理相关手续。

3、 出差人员凭核准的<出差申请单>方可至公司财务处办理支领款手续。 4、 出差人员应于出差返回三个工作日内，按规定填写<出差工作汇报表>，连同[差旅费报销单"送行政人事部核对，并经部门主管审核，分管高管复核，常务副总裁批准后方可办理报销手续，同时一次*还预支差旅费。

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